对物业服务不满意就直接拒交物业费?看法院怎么说!

物业涉及家家户户,

牵动着广大老百姓的“安全感”和“幸福感”。

对物业服务不满意就直接拒交物业费?看法院怎么说!

然而,近年来,全市法院受理的物业纠纷受理数量持续增长。其中物业公司要求业主支付物业费是最主要的纠纷类型,占案件数量70%以上。

先来看两个典型案例↓↓

对物业服务不满意就直接拒交物业费?看法院怎么说!

无锡灵山物业管理有限公司向江某主张物业费,江某认为物业公司将保洁事务外包导致管理混乱,将空地改造为停车位影响了小区环境,以此为由拒绝交纳。法院经审查认为,灵山公司管理不善是事实,但这不是物业合同双方约定的拒付物业费事由,不能构成业主拒付物业费的理由,故支持了灵山公司的诉请,江某应按约支付物业费。

张某因家中被盗,认为金鹏公司的安保管理存在疏忽,应承担赔偿责任。金鹏公司认为,业主家中失窃,不属于物业安保范围,不应承担赔偿责任。法院认为:金鹏公司按约负有昼夜定次巡查、提供闭路电视监视系统和家庭安防系统的宏观安保义务,这对盗窃事件的预防和侦破有一定作用。因金鹏公司未能举证全面履行上述义务,因金鹏公司未尽合同约定的安保义务,最终判令其承担20%的赔偿责任。

今天上午,主题为“依法加强物业管理 加快建设法治小区”的第44次法治无锡建设新闻发布会召开,无锡市中级人民法院副院长、新闻发言人顾铮铮介绍了近两年无锡法院关于物业纠纷审判的基本情况。人大代表、政协委员、法治巡视员、法治联络员、媒体记者就物业管理连连发问,无锡中院的法官就所提的问题一一进行了解答。

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案件数量持续增长

从全市法院物业纠纷一审案件受理情况来看,2014年受理1559件;2015年受理2911件,同比增长86.72%;2016年受理3275件,同比增长12.5%;2017年上半年受理1848件,同比增长2.95%。

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物业纠纷类型多样

诉至法院的主要有以下几种类型:

(1)物业公司要求业主支付物业费、拆除私自搭建设施,或要求原物业公司交接相关资料;

(2)业主要求物业公司赔偿损失、召开业主大会,或履行其他义务;

(3)业委会要求物业公司返还费用、交付资料,或要求业主支付物业费。其中,拒交物业费成为业主的“铩手锏”,占案件数量70%以上。

纠纷产生原因纷繁

1、物业公司管理滞后,而业主需求不断提升。

2、物业服务如何履行存在认识差异,服务是否到位自已说了算。

3、物业经营成本增加,但收费标准难以调整。

4、社区居委会的管理功能弱化。

5、行政主管部门的监管机制缺失,预防处置作用有待强化。

法院五大抓手推进矛盾化解

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1

推行案件繁简分流,将物业纠纷纳入速裁程序。

法院将此类案件分流至速裁程序,通过“快立”、“快审”、“快结”、“快移”的快速通道进行处理,一方面及时为当事人定纷止争,另一方面也为同类纠纷的化解节约成本。

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2

加强公开审判力度,发挥宣示性判决的作用。

法院以公开审判的方式,到所在小区召开听证会、开展巡回审判;典型案件判决后,以在小区内张贴、通过社交媒体发布等形式公示,发挥宣示性判决的作用。一方面便于案件查明事实、厘清关系,另一方面以个案判决促类案调解。

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3

推进物业纠纷诉调对接,合力化解矛盾。

明确业主委员会、街道社区、物业行政主管部门、司法行政机关、人民法院、综治部门等多方职责、完善人民调解、行政调解和司法调解等多种渠道的衔接机制,积极构建物业纠纷多元化解的工作体系。

4

延伸法院司法功能,发挥隐性司法作用。

对于物业纠纷中的有关违法违规行为,及时向相关单位发出司法建议,指出问题所在、提出整改意见;对于有指导意义的典型案例,公示裁判规则、树立正确导向;对拒不履行生效裁判的人员和单位,列入被执行人黑名单,公布信息于众、限制相关行为。

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5

确立司法审查的若干判断标准。

法院物业纠纷的审查认定形成了如下几条判断标准。

1、以物业服务等级确定相应的收费标准。

2、从整体角度评判物业服务是否达标。

3、区分不同的权利性质确定业主的救济途径。

4、区分不同的法律关系认定物业公司的责任。

Q&A

对物业服务不满意就直接拒交物业费?看法院怎么说!

1、问:现实生活中,有不少业主没有与物业公司签订物业合同,而是开发商与物业公司签订了前期物业服务合同,业主对该合同的效力并不认可。请问该前期物业服务合同的效力如何?能否直接适用于业主?

答:根据《物业管理条例》的规定,物业合同的签订一般有两种形式:一是在业主、业主大会选聘物业公司之前,由开发商选聘物业公司并签订前期物业服务合同;二是在业主大会和业委会成立之后,由业委会与选聘的物业公司签订物业服务合同。因为在业主大会和业委会成立之前,业主还不具备选聘物业公司、签订物业合同的条件。而根据最高法院《物业纠纷司法解释》第1条的规定,上述两种形式的物业合同对业主均具有约束力,业主不能以其不是前期物业服务合同的当事人为由拒绝支付物业费。

2、如果物业公司的管理服务不到位,让业主全额缴纳物业费显然不合理。如果物业公司的管理服务确实存在瑕疵,物业费的标准如何认定较为合理?

答:从司法裁判的角度来看,业主认为物业管理服务不到位首先需要举证,以证明物业公司没有按照收费标准履行义务。而且证明的程度不是某个时长、某个位置的管理服务存在问题,而是要能证明小区普遍存在垃圾不及时清理、公共设施设备损坏长期不修理等情形,造成大多数业主的居住质量明显下降,才能认定物业服务不达标。此前,法院处理过类似的情况,对于物业管理明显不到位的情形,酌定对物业费打折(一般是打七折)。但这是在对实际物业服务质量达到哪个级别收费标准缺乏有效评价机制情况下的一种无奈选择,我们希望行政主管部门或者物业协会能完善物业管理评估评价机制,对于确实达不到原收费标准的物业公司,可以根据实际履行情况降低其收费等级。

3、业主在居住过程中,经常会遇到房屋渗水、管道漏水的问题,导致室内装潢、家居受损。对此,物业公司是否要承担责任,法院是怎样的裁判标准?

答:这类问题关键是要查清渗漏水的原因,才能区分不同主体的责任。因为引发房屋渗漏水的原因有多种,可能是房屋建造时防水措施没做好,可能是楼上业主装修时破坏了楼板墙体,也可能是物业公司没有及时疏通管道。只有在查清因果关系的情况下,才能判断是哪个主体的过错和责任,因此不能盲目的认定就是物业公司的责任。

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