如何保证物业设备设施管理到位?

高层楼宇的出现,是人类有效利用土地资源的结果。近年来,各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起,与此同时,高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们面前。中国当前许多高层楼宇多为出租和出售两种类型,具有多种功能的综合楼宇。其特点为:

1.高层综合楼高度高、层数多,功能复杂,人口稠密,管理复杂。要管理好高层综合楼,确保大楼各部分正常运作,确保楼内使用人的生命财产安全,任务十分艰巨。

2.高层综合楼宇设施设备多,结构复杂,管理起点高,对物业管理队伍的素质要求高。高层综合楼设有中央空调系统,上水排水、排污系统,高低压供电系统,煤气供应系统,电梯系统,楼宇自动化系统,通信自动化系统,办公、保安、消防自动化系统等,因此,物业管理公司需要建立一支素质较高的专业管理人员队伍,运用先进的管理手段、方法,对大楼各系统进行维护、保养和管理,保证这些系统的正常运转。

3.房屋建筑主体的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况,对大楼的露面、楼道等房屋进行经常的维修、养护和管理,使建筑物保持完好、整洁和美观;对大楼的房屋装修进行严格的监督管理,使大楼不因装修而影响危及他人安全。为此大楼价值,创造增值潜力。

4.大楼各系统设施设备的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电、供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查,发现问题,及时处理,保证设施设备完好的运行状态。

设施设备管理是一门发展中的应用科学,它包括系统的理论和丰富的实践经验两个有机组成部分。为了实现物业设施设备管理现代化的目的,从业人员必须学习和掌握设施设备管理的基本原理,树立现代化科学管理的思想,结合物业设施的特征和具体实践,完善科学的管理组织机构和管理制度,提高管理人员的素质水平,推广先进的设施设备管理方法和管理技术手段,以促进物业管理供水的设施设备管理向着现代化方向发展。

一.设施设备管理的重要性

现代物业的价值不但取决于坐落位置、建筑结构、空间布局和室内外装潢,而且在很大程度上还取决于配备设施的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入,物业对现代化设施设备的需求和依赖深度越来越高,设施设备的作用也越来越突出。事实上,设施设备管理几乎涉及到物业管理经营过程的各个环节,归纳其功效与意义主要有以下几个方面。

(一)关系到声誉和生存

作为物业管理的重要组成部分,设施设备管理的好坏对保障房屋使用安全,保持和提高房屋设施的完好程度与使用功能及物业的保值、升值,对物业管理企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态,人们能安心方便地生活和工作,物业管理企业则被认可,社会地位逐渐提高,竞争力得以加强,公司发展前景广阔。反之,如果一些设施设备经常处于性能不良或停机待修状态,直接影响整个物业的功能发挥,降低物业的使用价值和社会声誉,物业管理企业便无法再取得人们的承认,就会丢掉市场,丧失生存的根本条件。

(二)关系到服务的成本和资金的合理利用

事实设备管理对服务成本的影响,除了表现在数量和质量上外,还有设施设备的投资效果、维修费用、能源和材料消耗等。

机枪维护保养,能有效地延长设施设备的使用寿命和检修周期,节省维修费用和减少损失。

树立经济运行的意识,注意节约运行中的能耗费用、操作费用,通过严格、规范的管理来减少日常机器、备品、材料的使用量,杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷,以减少相关费用的开支,使设施设备一直处于最佳、最经济的运行状态。

随着现代化设施设备的不断发展和普遍使用,设施设备所占资金在固定资产中的比例越来越高。虽然,要提高企业的经济效益,就要设法提高资金的合理利用程度,而设施设备管理的科学化无疑是最关键的。具体地说,就是取决于设施设备管理的一系列环节是否达到最佳水平。

(三)关系到技术安全和环境保护

如何保证物业设备设施管理到位?

若设施设备的运行可靠性低,管理又不善,设备在运行中经常发生意外,这不仅会干扰物业管理的经营秩序,同时也使业户遭受重大的经济损失。

若设施设备陈旧落后,排放有害物质或噪声超标,就会污染环境、危害人体和生物生存,成为社会公害。

因此,保证安全,消除环境污染,有效地预防设施设备引致人身事故及社会公害,是现代设施设备管理的重要课题。

物业管理企业的迅猛发展,物业建设中的科技含量在迅速上升,网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力,就必须依靠技术进步,而先进的上升设备管理则是企业技术进步的根本保证。

二.设施设备管理要达到的基本目标

设施设备的正常运行是写字楼运作的核心,应对写字楼水电设施(包括高低压变电房,备用发电房,高低压电缆、电线,上下水管道等各项设施)进行全面的管理和维修,供水、供电要有应急措施;应特别注重对电梯的保养与维修,注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修;应有健全的检查维修制度,对公用设备、公共场所,如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护;应对业户的设备报修及时处理,并定期检查;消防设施完好率应当达到100%。

良好的设施设备管理要做到:

(一)建立先进的设施设备管理体制

1.按照物业管理区域的规模和所使用设施设备的数量、复杂程度及设施设备集中程度、管理人员业务水平、检修人员技术力量与组织形式,结合企业的特性、功能及工作特点(运行班次、有无假日)等各种因素,实事求是地设置设施设备管理体制。管理体制力求理顺关系,提高工作效率,体现先进性。

2.设施设备管理人员必须熟悉国家的有关政策、法规、条例,熟悉设施设备的技术理论之时,具有一定的业务能力。

3.加强设施设备管理人员的培训教育工作,提高其职业道德及业务水平。对管理人员实行岗位责任培训,对操作人员实行使用维护培训,对检修人员实行技能培训,并把各项培训工作列入设施设备管理工作计划之中。

(二)建立完善的设施设备管理规章制度

制定严密的设施设备年、季、月、周保养计划和保养内容、检验标准以及考核实施办法,并不定期对实施设备的正常运行和完好情况进行抽检,使其管理工作始终处于动态之中将突然性与计划性、集中管理与分散管理相结合:

1.设施设备管理岗位责任制度;

2.设施设备基础资料管理制度;

3.设施设备运行和维护保养制度;

4.设施设备检修制度;

5.固定资产管理制度;

6.培训教育制度;

7.特殊设施设备管理及应急制度;

8.各类机房的出入登记制度等。

(三)做好设施设备管理的基础资料工作

基础资料工作是设施设备管理工作的基本依据,基础资料必须正确齐全。物业设施设备一般都是组成系统发挥作用的。例如,中央空调系统是由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设施设备、冷却塔、管道、阀门、电控设施设备及监控调节装置等一系列设施设备组成,任何一种设施设备或传导设施发生故障,系统都将不能正常制冷。因此,除了设施设备单机资料的管理之外,对系统的资料管理也必须加以重视。系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的参考教材。

利用现代手段,运用计算机进行管理,使基础资料电子化、网络化,以能迅速、及时地反映全部设施设备的基本情况,给设施设备管理工作提供方便,用于指导实际工作。

(四)设施设备管理目标

管好、用好、修好、改造好现有设施设备,提高设施设备的利用率及完好率,是设施设备的根本目标。设施设备的使用维护及检修是设施设备管理的重要环节。设施设备技术性能的发挥、使用寿命的长短,固然同设施设备的先天条件有关,但在很大程度上是取决于它的后天条件,即设施设备管理的好坏。如果一台设施设备能正确使用,精心维护保养,定期检查修理,就能够保持设施设备的完好,延长设施设备的使用寿命。相反,如果使用不当,就会降低设施设备的有效利用率,缩短设施设备的使用寿命,严重时还会引起设施设备事故,造成设施设备的损坏或报废。

1.设施设备的有效利用率:

根据统计,设施事故大多数是由于操作使用能够不当而造成。由于操作使用不当,没有正确的维护保养,设施设备必然容易陈旧老化,设施设备的故障及检修也逐步趋向频繁、花费在排除故障及计划外检修(抢修)的实践也越来越多,设施设备有效故障实践越来越少,设施设备停机或无效工作实践会越来越多,势必会大大降低设施势必的有效利用率。但是,不能任意消减必要的维护保养时长以提高有效利用率,也不能任意加大设施设备的运载能力,使设施设备长时期超负荷运行这样“拼设施设备”势必会加剧设施设备的损坏直至报废。

2.设施设备的完好率:

根据物业管理的质量目标,设施设备的完好率应为100%,只有通过日常巡检才能保证。

(1)零部件完整齐全、符合质量要求及安全要求;

(2)设施设备运转正常、性能良好,功能达到规定要求;

(3)设施设备技术资料及运行记录齐全;

(4)设施设备整洁,无“跑、冒、滴、漏”现象;

(5)防冻、保湿、防腐等措施完整有效。

评定为不完好的设施设备,应针对问题进行整改,经过维护、维修,消除不完好因素,升级为完好设施设备。

(五)加强培训教育工作,做到专业管理同全员管理相结合

设施设备管理人员应当具有一定专业知识及管理业务水平。但是,单纯依靠少数设施设备管理人员来管好所有设施设备是不可能的,还应该发动公司全体员工自觉执行各项规章制度,共同用好管好所管辖区域内所有设施设备。因此,对操作使用设施设备的人员要加以培训教育,要求操作使用人员懂设施设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障排除及报告等基本知识,教育大家正确使用设施设备、爱护设施设备。就是说,应该做到操作人员会检修设施设备,维修人员会操作设施设备,并要求只有取得了国家考核颁发的技术资格等级正书的人员才能上岗,全面提升从业人员的整体素质。

三.实现设施设备管理目标的影响因素

(一)现代化设施设备带来的新问题

现代化设施设备在物业管理中的大量使用,使得物业公司在服务过程中面临了许多前所未有的新情况,给设施设备管理工作带来了一系列的新问题:

1.现代化设施设备的使用可以获得高效率和高经济效益,但同时也会导致一系列严重的后果。如故障损失增多,磨损腐蚀加快。、环境污染严重和能源资源消耗过大,等等。

2.损失设备的投资和使用维护费用大量增加,迫切要求注重设施运行与设施设备管理的经济效果。

3.现代化设施设备技术综合性强,全过程环节多,且相互运行、相互制约。因此,必须进行系统管理,确保服务体系的优化运转。

4.使用现代化设施设备时岗位分工较细,经常是单工序操作,又由于设施设备结构复杂,人的感官能力难以适应。因此,要求加强人机关系的研究,以保证人与设施设备的协调。

(二)传统设施设备管理方式的局限性

面对使用现代化设施设备所带来的一系列新情况、新问题,传统的维修型设施设备管理方式越来越暴露出它的局限性:

1.传统设施设备的大量工作集中在维修阶段,较少注意设施设备全过程的管理。设施设备维修的目的是为保障服务的单一设施设备修复,本质是静态管理。而在科技迅速发展的情况下,这种管理方式已经不能适应对现代化设施设备进行系统管理的要求。

2.传统设施设备管理不能保证各环节之间的有机联系。制造与使用的分家,前半生管理与后半生管理的脱节,不利于有效解决使用现代化设施设备所带来的新问题。

3.传统设施设备管理在技术、经济、组织三者管理方面,侧重技术管理,忽视经济管理,同时对组织管理工作不够重视。

4.传统设施设备管理仍然停留在单纯配角服务的阶段。在企业转变为以经营管理为中心的情况下,不能为贯彻企业的经营方针目标及时提供技术、经济保证。

5.传统设施设备管理只注重设施设备管理机构和专业人与,没有把同设施设备有关的部门、人员组织协调起来,缺乏广泛的群众基础。

由于传统设施设备管理存在着局限性,已不能适应在科学技术和商品经济迅速发展形势下管理好现代化设施设备的客观要求。

四.设施设备管理的内容

(一)设施设备管理的范围

设施设备在其整个寿命周期中一般都处于运动状态,分别表现为物质运动和价值运动两种状态。设施设备的物质运动是指设施设备在使用中,由于物理的和化学的作用而产生磨损、疲劳、腐蚀和老化等性能劣化,因而需要修复、改造和更换,升值报废处理。设施设备的价值运动是指设施设备在制造产品过程中的资金转化,即将设施设备原有价值和维持费用通过提取折旧与计入服务费用,逐步转移到服务的成本中去,从而导致设施设备净值不断下降的过程。两种形态形成设施设备的两种管理:技术管理和经济管理。它们分别收技术规律和经济规律的支配。因此,设施设备综合管理的范围不仅包括技术管理,而且包括经济管理。

(二)设施设备管理的具体内容

设施设备管理围绕设施设备的两种运动状态和整个寿命周期,具体开展以下各项工作:

(1)组织管理。包括设施设备管理工作目标的确定和展开,组织机构的建立及人员培训,各项规章制度的制定、贯彻和实施。

(2)设施设备前期管理。包括设施设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试和使用初期管理及信息反馈等。

(3)设施设备固定资产管理。包括设施设备资产的验收、编号、移装、调试和使用初期管理及信息反馈等。

(4)设施设备使用与维护管理。包括设施设备使用制度、操作维护规程的制定,日常维护与定期维护、组织维护检查评比及润滑管理等。

(5)设施设备修理管理。包括设施设备修理计划的编制和实施,修理工艺的涉及和新技术的采用,修前技术、生产准备,修理技术文件、工作定额的制定以及备品配件管理等。

(6)设施设备状态管理。包括设施设备技术状态完好标准的制定,设施设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断,设施设备的故障和事故管理等。

(7)设施设备技术改造与更新管理。包括技术改造、更新项目的确定和计划的编制、改造、更新的组织和实施。

(8)动力设施设备(管网)管理。包括安全运行、维护监测和供能管网管理等。

(9)设施设备经济管理。包括设施设备投资、固定资产折旧、修理费用、改造更新资金管理等。

(10)设施设备信息形态管理。包括信息系统的建立,信息的分类和处理,计算机化、网络化、智能化在设施设备管理中的应用等。

五.做好设施设备管理现代化改造应具备的基本条件

目前,物业公司的设施设备管理工作尚有许多不能令人满意的地方,归根结底是设施设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐,成为制约物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果,对设施设备有效地进行综合管理,充分发挥设施设备效能,达到设施设备管理现代化是物业公司解决制约其发展的重要环节。因此,必须重视和尽快完善本企业的设施设备管理体制、组织建设和制度建设,为进一步实现设施设备管理现代化开辟道路。

如何保证物业设备设施管理到位?

(一)树立现代化的科学管理思想

设施设备管理现代化首先是管理首先的现代化,即树立设施设备综合管理的思想,明确设施设备管理在企业管理中的重要地位,使它与企业管理系统的各个方面形成有机的结合,运用系统管理理论,改变过去孤立地看待设施设备管理的观念,做到与企业管理现代化同步发展。

(二)完善设施设备管理组织和管理制度

根据设施设备管理现代化的要求,不断调整和改革设施设备管理与维修组织机构,健全规章制度。建立与设施设备综合管理思想相适应的全员设施设备管理组织机构,强化专群结合的班组设施设备管理。健全设施设备前期管理、状态维修、改造更新和奖惩制度,以适应设施设备管理现代化的需要。

(三)采用先进的设施设备管理方法

推广应用设施设备诊断技术,从状态维修向预知维修发展;应用ABC分类法提高备件管理水平;应用网络技术组织关键设施设备大修理工作,达到缩短修理工期和维修费用、资源优化的目的,以提高设施设备寿命周期各个环节的经济性。

(四)使用先进的设施设备管理工具

根据需要积极推广使用先进的设施设备管理工具,提高设施设备管理工作的效率和质量。如应用电子计算机提高设施设备信息管理水平,采用先进的设施设备诊断仪器对连续运行的精、大、稀、关设施设备进行自动监测和控制,在设施设备修理中采用各种精密监测器具以提高修理精度等。

当今时代,世界经济区域集团化趋势日益明显,各国经济日益被纳入世界经济体系,加速了资金、技术、商品和人才的国籍流动。世界经济正由总量增长型向质量效益型转轨,产业结构正向高增值型与知识集约型转变。物业管理行业要顺应潮流,尽快适应这种产业结构的变化,以代高科技为基础,知识、技能密集,结合国家和各物业管理企业的具体情况,对国内外先进的设施设备管理经验和方法加以消化和吸收,使设施设备管理工作逐步同国际接轨,以适应激烈的市场竞争的要求。大力推行现代设施设备管理,积极学习和推广应用先进的管理理论和经验,以达到国际先进水平。

来源于:网络

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