业主应知应会3

物业企业在物业服务中有哪些义务?

物业企业在物业服务活动中应当履行下列义务:

( 一) 按照物业服务合同、物业服务的规范提供物业服务;

( 二) 在业主、 物业使用人使用物业前, 将物业的共用部位、 共用设施设备的使用方法、 维护要求、 注意事项等有关规定书面告知业主、 物业使用人;

( 三) 落实安防人员、 设施及安保措施, 确保防火防盗安防监控设施正常运转,按照法律、 法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;

( 四) 维护物业区域环境卫生, 引导业主进行垃圾分类处理;

( 五) 定期对物业的共用部位、 共用设施设备进行养护, 按照物业服务合同约定组织维修;

( 六) 做好物业维修、养护、 更新及其费用收支的各项记录, 妥善保管物业档案资料和有关财务账册, 建立物业服务信息平台, 为业主提供免费查询服务;

( 七) 实行二十四小时值班制, 建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;

( 八) 听取业主委员会、 业主、 物业使用人的意见, 改进和完善物业服务;

( 九) 法律、 法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

什么是前期物业?

物业管理条例》规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业企业。在实践中业主入住是持续的过程,这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的,而这个阶段的物业服务又是必需的。因此,前期物业是自业主交房至小区业委会成立这个期间建设单位作为大业主与选聘的物业单位签订的。为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空,明确前期物业管理服务的责任主体,规范前期物业管理活动,规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务。但是,为解决前期物业服务合同与物业服务合同的衔接问题,《物业管理条例》规定,前期物业服务合同可以约定期限;期限未满、业主委员会成立后,原物业服务企业签订的前期物业服务合同应予终止。

前期物业合同未到期不能更换物业服务企业吗?

可以更换。目前,有的开发商为了牟取利益,将前期物业合同定的时长很长,并且以前期物业合同未到期为由,阻碍业主大会更换物业物业服务企业。根据相关法律法规的规定,小区业委会代表业主大会与物业服务企业签订服务合同后,则前期物业合同终止。

签订和解除物业服务合同的基本要求?

《物权法》《物业管理条例》规定选聘物业服务企业或者其他管理人,应当召开业主大会并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后授权业主委员会签订。签订和解除物业服务合同的基本要求:

1,业委会与签订物业服务签订或解除物业服务合同之前,必须得到业主大会关于选聘或解聘该物业服务企业的决定。

2,业主大会的会议形式,可以是召开大会采用集体讨论的形式,也可以不召开大会采用书面征求意见的形式。

3,业主大会的同意票数必须是“双过半”,即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这是强制性的法律规范。

4,对于业主大会的违法决定,业主可以按民事程序或行政途径来申请撤销业主大会的决定。

5,只有经过业主大会的合法决定,业委会才能执行业主大会决定而与物业服务企业签订或解除物业服务合同。对于业委会违法行使的签订合同或解除合同的权利,利害关系人可以通过司法途径来确认其签订或解除的行为无效。

6,合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。物业服务企业还应返还相关资料及其代管的专项维修资金等,最好交接工作。

解除物业服务企业的条件:

(1)法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,所签订的物业合同自动解除。

(2)约定解除。物业合同所约定的事由出现造成需要更换物业企业,可以由业主委员会根据物业合同的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业服务企业的合同。

物业服务合同签订物业服务合同时要注意以下事项:

(1)明确委托物业服务的内容、范围和期限。

在服务合同里一定要明确物业服务企业是管理小区全部的物业工作,还是只负责某一项服务内容。如果约定不明,会带来很多不必要的麻烦。

(2)除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外,其它一些权利,也应在服务合同里更具体地约定。

(3)明确物业服务企业的权利和义务。本着权利和义务对等的原则,在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时,也要明确物业服务企业所承担的义务,并且尽可能地明确责任,例如保安失职导致业主物品被盗,物业服务企业应承担赔偿责任;物业服务企业在使用物业费时,必须有明确的记录并向业主委员会公开账目等。

(4)对违约责任的约定。要在服务合同里明确物业服务企业违反约定应承担的违约责任,约定的责任要具有实用性和可操作性,不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业服务企业不及时退出的情况,虽然新的《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容,但是它弥补不了给业主带来的实际损失,所以一定要约定如果出现这种情况,物业服务企业每拖一天就要承担一天的违约金,这样才能有效保护全体业主的利益。

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