「业主帮」请物业公司来,是干什么的?!

业主受损,物管公司应当买单吗?

近几年来,业主普遍关注的物管公司与业主因安全问题引发的诸多矛盾纠葛案件的阴霾,由于一直缺乏权威性的法规明释而尚难厘清。然而,《物业管理条例》(以下简称《条例》)的施行,不仅意味着我国对业主及业主大会、前期物业管理、物业的使用与维修及其所应承担的法律责任有了依据,而且对涉及业主人身、财产安全受到损害的有关问题有了较为明确的规定。因而,上述阴霾必将会一扫而空。

「业主帮」请物业公司来,是干什么的?!

为了阐明上述观点,笔者列举两类近年来发生在国内各地的业主安全受损害的典型案件,并依照《条例》的有关规定,对物管公司的责任予以评析。

第一类案件:业主在小区遇害

案例一:徐某在2000年6月购买一套商品房,与妻子周某及女儿共同居住。8月7日,徐某与该小区的物管公司签订了有关物业管理的《公共契约》,物管公司承担安全保护等义务。由于物业管理公司监控设施没有经过有关部门验收而无法正常使用,小区业主要求安装防护铁窗,但被拒绝。2001年3月5日凌晨1时许,两名歹徒闯入徐某家,将徐某的女儿奸淫后杀害。在刑事附带民事诉讼中,徐某要求索赔,法院判决被告人赔偿1.3万余元,但其无经济能力赔偿。此后,徐某依据《公共契约》的约定,向法院提起民事诉讼,要求物管公司承担违约损害赔偿责任。法院判决物管公司赔偿4万元,对徐某的精神损害赔偿请求不予支持。

案例二:女大学生王某在做完家教赶回所住小区时,被闲逛于此的张某看见,见王某只身一个,他便尾随其后直至进入居民楼的电梯。当电梯升至14楼王某走出时,张即趁机上前对其实施不轨,挣扎中的王某按响了电梯的警铃,受到惊吓的张某在慌乱中将王某扼死。虽然凶手已被法院判刑,但死者父母认为,其女在遇害之前曾经呼救,并按响电梯警铃,终因保安人员不在岗才导致悲剧的发生,物管公司难逃责任。于是,一纸诉状将物管公司送上了法庭。

上述两个案例都适用违反安全保障义务承担侵权补充责任的相关规定,即当一个主体对另外一个主体负有法定的或者约定的安全保障义务时,未尽该义务,致使第三人侵害权利人的责任。造成损害的,首先应当由侵权人承担侵权责任,如果侵权人不能赔偿或者不能全部赔偿,或者侵权人下落不明,则由安全保障义务人承担补充责任,赔偿受害人的损失。在安全保障义务人承担了补充责任之后,有权向侵权人追偿。虽然《民法通则》没有这种规定,但在案例一中,法院判令物管公司承担责任,对受害人给予了较为完善的保护。笔者认为法官的这个判决是符合侵权责任补充责任规则的。

第二类案件:业主财物受损

案例三:某小区业主张某发现自己停在车位上的小车挡风玻璃被砸碎,经派出所调查,是楼上住户扔下的玻璃瓶砸碎的。于是,张某因为与某物管公司曾签订了一份机动车管理委托协议书,向物管提出赔偿修车费5500元的要求,遭到拒绝,事后张某起诉到法院。物管公司认为,依据这个协议,所收取的费用只是“占地费”,对车辆所受损害不承担责任。法院认为“占地费”于法无据,判决物管公司承担管理不周的责任。

笔者认为,就本案而言,物管公司辩称其收取的是“占地费”于法无据,实际上应是保管费,因此按保管合同一般原理,物管公司(相当于保管人)要承担保管责任。

案例四:黎某家住四川某市某小区,因家中遭遇失窃,他向小区物管公司索赔。物管公司拒绝赔偿。黎某认为,自己缴纳了管理费就与物管公司建立了合同关系,家中财物被盗,物管公司应该赔偿损失。

案例四给我们一个重要启示:业主及业主委员会要特别注意物业管理服务合同的内容,对于物业管理服务中包括保安服务、车辆停放管理等极易引发争议的部分,应尽可能在物业管理服务合同中予以明确约定,这不仅为业主享受正常的物业管理服务提供了可靠的保障,也明确了物管公司的职责范围,并可使此类纠纷依法得到有效合理解决。

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