物业管理中包干制、酬金制与信托制比较分析,那种方式更适合业主

感谢北京陈剑军老师分享

包干制、酬金制与信托制比较分析,业主对物业的监督与授权可以构成四种组合,即授权大与监督大、授权大与监督小、授权小与监督大、授权小与监督小。
物业管理中包干制、酬金制与信托制比较分析,那种方式更适合业主

我们据此对比研究三种制度类型,即包干制、酬金制与信托制,来分析业主与物业之间是否存在稳定的共赢关系。
物业管理中包干制、酬金制与信托制比较分析,那种方式更适合业主

包干制的特点乃是“授权大与监督小”,这使得物业企业采取“降低服务而获得更高利润”的策略的成本极低,诱惑极大。但这种策略最终给业主带来的乃是物业费流失与建筑物加速老化,业主们的损失极大。因此大量业主拒缴物业费或者干脆早早解聘物业企业,结果也大幅拉低了物业企业的回报。因此,长期来看,包干制导致业主与物业陷入共输关系。
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与包干制恰好相反,酬金制的特点乃是“授权小而监督大”。酬金制下,各种决策权从物业转移到业委会,业委会对物业企业的监督加大。但通常而言,物业经理人有专业优势。因此,非专业优势的业委会涉入具体业务管理,比如对逐笔花费审批签字等,会造成物业经理专业性难以发挥,最终带来服务下滑,业主们依旧拒缴物业费。因此,长期来看,酬金制也无法给双方带来共赢。
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信托制的特点乃是“授权大与监督大”。授权大,就可以充分发挥物业企业的专业作用,带来最大工作绩效;监督大,则物业企业充分诚信将收益交回业主。业主为了留住这样的好管家,就会支付物业企业有竞争力的报酬。于是在授权大与监督大的组合下,业主与物业可以达到很好的共赢。
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不仅如此,一个好的物业管理制度,除了要看双方收益之外,亦要考虑制度稳定性。当某方偏离轨道后,另一方能低成本地快速维权、快速纠偏。
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我们重点分析业主维权的情况。首先,业主维权的途径主要有两条,一条乃是个体维权途径,一条乃是集体维权途径。运用哪一种途径或者途径的组合,取决于预期收益率的比较。好的制度应当将这两种途径都提供给业主。
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包干制与酬金制都不开放个体维权途径,理由乃是“公共利益不容个人说了算”、“你个人代表不了全体”等等。结果集体维权途径成为唯一选择,人们不得不常常集聚起来,维权成本大幅提升。制度稳定性不高。事实上,与常识相一致的乃是,任何一个群体,越是大的共同利益遭到侵犯,越会出现少数个体,甚至是单个个体,因“匹夫有责”而主动发起抗争。因此,个体当然有权代表全体维护公共利益。个体是否“说了算”,在理不在人数。还有人担心便利个体维权会大幅增加法院的工作量。道理恰好相反,通过便利个体维权会降低纠正侵权的成本、提升侵权成本,侵权数量将大幅减少,从而减少法院工作量。对个体维权的支持不足是加重物业管理乱象的重要原因。
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信托制开放个体维权途径。首先是物业企业的公开透明义务,促进了业主与业主、业主与管理人的沟通,使得双方更容易形成合作而不是对抗。其次则是在信托关系下,个体可以代表全体(单个受益人可以获得委托人的权利)请求法院来停止管理人的侵权,这给各方——特别是负有属地管理职责的街乡与区政府等——带来巨大好处。
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综上所述,信托制既可带来业主与物业的共赢,其制度本身亦具有较低的纠偏成本,从而具有更好的稳定性。

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