住宅物业消防安全管理评述——出租房屋消防管理

这一期我们谈谈有关出租房屋消防安全管理的问题。近年来,随着社会经济的不断发展,客观形势的不断发展变化,一些新情况、新问题应运而生,实际消防工作中已经出现了部分现行消防法律体系无法解决的难点和问题,出租房屋消防安全管理便是其中之一。随着城市的不断扩大,外来人口逐渐增多,导致房屋出租使用现象越来越多,由此发生的火灾占据很大比例,极易造成人员伤亡。关于出租房屋引发火灾的案例可以说遍布全国,尤其是经济发达的地区。

然而,现行《消防法》并没有关于出租房屋消防安全管理的规定。现行有效的规章中,仅有2002年5月实施的《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》(公安部令第61号)对此有原则性规定。该规定第八条:“实行承包、租赁或者委托经营、管理时,产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物,当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任;消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。”这是我国消防法律体系中唯一的有关房屋租赁消防安全管理方面的规定。

正是由于出租房屋自身的特点以及存在火灾隐患等不安全行为较多,而在实际消防监督管理中可以依据的法律法规不多的客观实际。2016年5月施行的《大连市消防条例》在立法过程中积极探索解决途径,首次在地方立法中增设相应条款规定房屋出租人和承租人在消防管理方面的基本义务。即,出租的房屋首先应当符合消防安全要求,出租人和承租人应当在租赁合同中明确双方的消防安全责任,以此明确双方的消防管理义务。该条例第十九条规定:“房屋所有人或者使用人应当安全用火、用电、用气,不得占用、堵塞安全疏散通道、安全出口。房屋出租时,出租人应当保证出租房屋符合消防安全要求。”

此次《上海市住宅物业消防安全管理办法》对此予以进一步具体明确的规定,既规定了出租方和承租方的义务,同时对使用人消除火灾隐患的义务进行明确,这种立法表述值得肯定。该办法第三十四条第一款:“出租人应当确保出租房屋符合消防安全要求,指导承租人安全使用电器产品和燃气用具,定期进行安全检查和维护。”第二款:“承租人应当遵守消防安全管理规定,安全使用电器产品和燃气用具,配合出租人进行安全检查和维护。”第三款:“出租人、承租人发现出租房屋存在火灾隐患的,应当及时消除;需要对方消除的,应当及时通知对方消除。”这样的条款设置,充分体现消防法律的社会性,虽然在立法上限制了出租人和承租人双方关于合同内容的自由,增加了双方维护出租房屋消防安全的义务。但是,从维护公共安全的角度,每个公民都有维护消防安全的义务,而且利用双方自我监督既可节省执法成本又能体现指导规范社会消防安全的作用。

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