小区物业为什么如此之乱?对于小区业主委员会治理的建议

感谢长沙东成大厦业主委员会主任谈俊老师分享:
小区物业为什么如此之乱?对于小区业主委员会治理的建议

小区为什么如此之乱?原因在哪里?

一、首先是制度框架设计有缺陷

1、国务院《物业管理条例》在落实《物权法》第八十一条方面在强调物业企业管理小区的同时,那么,业主自主管理和其他人管理未明示;

2、《物权法》也在含糊不清产权界限,特别是与小区相配套的地下车场,市道路、绿地,根据非专即共的原则,产权究竟是属于开发商还是属于全体业主?地下车场没有分摊土地面积,没有缴土地出让金,没有单独规划和立项,因此,就像物业用房、设备用房一样是小区的配套设施,而且是列入了建房成本,在这么再清楚不过的事实面前,物权法没有将地下停车场明确为公共财产实在是一大缺陷和遗憾。

3、业主委员会属于社会组织,既然是社会组织,就应该具有法人资格,没有法人资格的业主委员会,在具体运作中极不方便。

4、属于社会组织的业主委员会,从现行法律规定(国务院社会团体登记管理条例)应该在民政部门登记注册,怎么扯也不应该在城乡建设局备案。

二、住建部门管理缺位或尸位素餐。住建部门的本来职能是修建房屋,这样的行政部门作为物管企业的行政主管部门,同时又是负责业主委员会的备案部门,有种驴唇不对马嘴,并且没有法律规定这种毫无道理的归口管理。开发商、物业企业在小区有着盈利所在,与主管部门利益输送轻而易举,而业主委员会是维护小区公共利益的非盈利公益组织,没有利益输送的资本。如此两个极不平衡的客观矛盾主体放在同一个行政主管部门下面,可想而知在矛盾双方过程中,行政主管部门处理问题的天秤倾斜,就不足为奇了。

三、住建部门作为物业企业的行政主管部门几乎不监管,而对业委会备案过于苛刻。经常发生物www.shengwu.biz业企业对待业主的违法违规的恶行,住建部门视而不见;在对待业主伸张权益或成立业主委员会时,时常进行打压。以长沙市为例,十多年以来,没有处罚过一家物业企业,而符合条件成立业主委员会比例仅不足30%。在2010年出台的一份《长沙市业主大会成立和召开工作指导程序》文件,公然规定20%的业主申请才能成立筹备组,比要求苛刻的住建部指导性文件规定,高出了整整10%,并且在住建部门备案时,比行政审批还严格。明眼人一看便知,行政部门与开发商一个愿望—-希望业主委员会成立不起来。反之,如果是物业企业包办成立业主委员会,那是大开方便之门。官商勾结联手坑业主的暗藏动机完全露了出来。东成大厦1-3届业委会是前物业包办成立的,根本没有开过业主大会即顺利备案,而第四届业委会98%的业主参加,备案材料200多页,召开两次全体业主投票,主管部门在强大的民意压力下,拖了6个月之久才准予备案,前期物业有关小区的资料至今2年了还不肯移交,行政主管部门并不追究他们。我们思想一下,这是什么原因?

四、公开招标更换物业企业,本来是全体业主的基本权力,而文件中强调”谨慎使用更换物业企业”的条文规定。纵观各小区换物业企业有多么难,行政主管部门根本不处罚违法违规的物业企业,有人纵容撑腰还怕你一盘散纱的业主?这一点是造成物业企业疯狂逼迫业主的主要原因,也是小区更换物业企业难的原因所在。如果说更换物业企业难,那么,业主选择物业自管或其他人管理就更是难上加难。以我所在的东成大厦为例,由于16年的老旧楼,维修基金已经被掏空,公共收益全部被老物业侵呑,(作为负责监管的行政主管的住建部门几乎从不履行监管职责)。为了积蓄资金维系这栋疮痍满目残楼,业主们设想通过自管积累资金进行自救,可是,有关部门负责同志不仅不支持不帮助,反而公开制止我们自管,为了回避权力干预,智慧的东成大厦业主们,采取了临时挂靠一家物业企业作掩护,以此周旋于权力干扰,说的好听点叫借船出海,如果没有权力干扰,我们无须多此一举。

五、权力过多干预小区事务不是件好事,也不符合党中央关于权力关进笼子里,已及简政放权的指示精神。利用手中的公权干预合法私权违反宪法和物权法,事实也证明,小区行政干预越多,矛盾越激化。以成立业主委员会为例,来自行政部门领导的所谓指导监督,实际上处于管、卡、压,并且以权压法以权代替法来刁难人民群众的现象十分普遍,原因在于立场站在反对成立业主委员会,当然,嘴巴上并不这么说。更何况,这些所谓指导者,普遍对法律、法规并不熟悉,很多是来自个人意志。小区成立业主委员会,是以小区物权为基础,全体业主在法律法规范围内的自治行为,与小区物权没有半毛钱关系的指导监督者如此过多介入并不正常,我们甚至感觉是一种无利不起早的”热心”。需要重申的是:《物权法》规定是指导与协助,而不是监督!所以,国务院《物业管理条例》将《物权法》规定的小区设立业主大会,选举产生业主委员会,地方行政部门应当给予指导与协助修改成”指导与监督”显然违反上位法,而且也流露出执政理念问题。

六、业主委员会没有法人资格,是影响小区自治的不利因素。一个没有法人主体资格的业主委员会,与具有法人资格的物业企业进行商业谈判显然不对等,残缺了正常的社会主义市场规律,也给全面落实《物权法》第八十一条形成封锁线,给业主自行管理小区物业或其他人管理小区物业制造了障碍。在业主委员会没有法人资格的情况下,小区若进行物业自管或其他人管理,就得多此一举成立代持公司才能运作,无形之中增加了管理成本和行政成本,这是一种典型的社会资源浪费。

七、审慎剥夺业主的选举权和被选举权。根据《物权法》规定,业主的资格和权力来之于所在小区的物权。目前,小区的物业纠纷十分普遍,往往因物业企业侵权起因。在行政部门不闻不问甚至纵容的现实状态下,业主无奈采取暂时停缴物业费来维护自己的合法权益,这与无故不缴物业费那种失诚信行为有着本质的区别。以这种方式维护自身合法权益的情况比较普遍,既然具有普遍性,又是双方合同纠纷,如此粗暴驳夺这部分业主的被选举权,是违反合同法和侵权法,显然不具有积极意义。可是,行政部门的指导者们不分青红皀白,粗暴剥夺了采取暂时不缴物业费进行维权这部分业主的被选举权已及参加筹备组的权力,这种粗暴是对业主权力的不尊重,是对中华人民共和国《宪法》《物权法》的贱踏。按照《合同法》暂时不缴物业费,也仅仅是合同纠纷,岂能因合同纠纷剥夺业主的被选举权和参加筹备组的权力呢?这种对业主权力的剥夺,如果没有利益链接因素,恐怕没有其他理由。再说,物业企业侵占业主利益,逼迫咱们业主,行政部门剥夺、惩罚处分了他们没有?这种对广大业主的不公平也太露骨了!

八、成立业主委员会是小区业主自治行为,是在法律框架内以业主广泛诉求为意志,因此,各地政府取消了小区成立业主委员会行政审批制度,国务院法制办的回复,也同样明确业主委员会备案仅仅是告知性备案,不具有行政审批行政行为。可是,在实际履行过程中,从筹备到成立业主委员会直至备案,所设的坑抗坎坎,比选举人大代表,比选举居委会不知复杂困难多少倍,因此,产生了许多小区业主,对行政主管部门的极大不满和抗争,甚至由此对薄公堂打起行政诉讼。对应由物业企业暗箱操作一手包办成立的业主委员会呢,备案就方便大门洞开。这究竟是什么道理?这中间没有利益驱动?再也没有其他解释的理由了。

九、物业企业拥有保安队伍,在这支良莠不齐队伍中,渗入了不少社会闲杂人员,膀子上剌青的有之,不安份守己扰乱社区秩序的有之。这类人组织起来后,形成团团伙伙并有一定的实体力量,他们听从物业企业老板的指挥,常常被利用来逼迫业主,影响很恶劣,情节严重。我们不仅设想,如果在特定的情况下,这支准武装力量会不会对付政府呢?我认为绝不是没有可能。
小区物业为什么如此之乱?对于小区业主委员会治理的建议

小区治理的建议

一、修改物业管理条例刻不容缓。全面贯彻落实物权法第八十一条,尊重业主有选择小区管理模式的权力;

二、区分明确公共产权和专有产权,厘清产权归属;

三、业主委员会法人化,完善物业服务市场化机制;

四、理顺归口关系,根据《国务院社会团体登记管理条例》,业主委员会注册登记归属民政部门;

五、在法律框架范围内,降低申请成立业主委员会的门槛,行政规定不能超越法律。尊重小区业主的意愿,凡具备成立业主委员会的小区,给予鼓励与帮助;

六、尊重业主的选举权和被选举权,对剥夺参与选举权和被选举权的业主,要明确界限并细化,慎重使用剥夺业主的选举权和被选举权;

七、重申政府部门仅作为参与协调与法律指导的身份出现,不得过多干预小区内部事务,小区的事由业主大家商量,重申业主委员会告知性备案,明确业主委员会备案要件清单;

八、强制性规定选聘物业企业进行公开招标;对于选择小区物业自管或其他人管理的,给予支持和帮助,并给予公司化运行指导;

九、建立小区的经济收益和财务明细,对小区业主实行财务公开制度,任何一种物业管理模式,都要按公司化制度公开透明阳光下运行;

十、完善物业企业退出制度,对于违反退出规定的,要处罚严明;

十一、凈化保安队伍,强化上岗证考核,优先安排退伍军人加入保安队伍,并且将保安队伍从物业企业中剥离出来,交于保安公司或政府专门机构管理;

十二、强化行政主管部门工作人员业务知识学习,制定工作人员考试上岗制度、履职制度和问责制度,特别是负责指导成立业主委员会和调处小区矛盾的干部,必须经过考试合格才允许上岗。

十三、保安公司私人化不利于国家安全。就长沙市而言,私人保安公司拥有的保安人员超过万人以上,而且工资待遇与工作强度不相配,普遍工资收入仅3000元左右,就全国而言,这么一支强大的准武装力量掌握在私人手中并不利于国家安全。小区成立业主委员会,是基层社区建设的重要措施,是维护小区良性循环,提高小区品质,提升业主生活指数,促进社会和谐稳定的重要举措。小区缺失坚持业主合法利益立场的业主委员会,小区的维修基金无法得到保守,属于业主的公共收益就会被物业企业侵呑。维修基金和公共收益一旦灭失,小区经济就会发生危机,相当于掐断了小区经济命脉,不仅危害到小区长期生存的安全,同样秧及到社会安全和国家安全。因此,加快成立业主委员会,不仅是关系民生的大事,也是利国利民的一件大事,因此,广大业主和各级政府,在建设业主委员会工作方面,绝不能掉以轻心。
小区物业为什么如此之乱?对于小区业主委员会治理的建议

《小区物业为什么如此之乱?对于小区业主委员会治理的建议》有一个想法

  1. 国家对物业行业、业主委员会的立法建议进一步修改。取消前期物业由开发企业选聘,改由社区或者街道办社会公开选聘优质物业企业;实际当中,前期物业基本上都是开发单位自家的物业公司或者是亲戚朋友来临时拼凑做物业公司,挂靠某某物业企业,典型的挂羊头卖狗肉。有的甚至是挂靠物业和实际服务物业人产生矛盾,影响小区整体秩序和环境,业主苦不堪言。大力提倡业主成立业主大会和业主委员会,立法业委会法律地位。鼓励业主集体主人翁意识,积极参与小区管理,努力把自己的家园建设好、管理好。自己当家做主,选聘符合本小区管理的优质物业企业。积极提倡采用酬金制度的物业管理模式,努力提升物业企业服务意识和质量,提高物业管理的能力。

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