王健林:万达集团的商业管理模式交流

王健林:万达集团的商业管理模式交流

我和沈建忠会长相识差不多整整三十年。可以说,我们俩见证了中国房地产这三十年的起起落落。今天,受沈建忠会长的邀请,为大家做一次演讲。考虑到大家是做物业管理的,针对这一特点,我为大家讲一下万达的商业管理。

在公司里我曾讲过一句话:“良好的商业运行能力,是万达商业地产的核心竞争力。”借此机会,就商业管理话题与大家做一点交流。

准确的定位

商业不动产和住宅完全不同,住宅看性价比,商业中心最重要的是市场定位。

建立品牌库

为确保万达广场品质,万达建立了品牌库,将广场的商家分成A、B、C、D、E5个级别,招商只能从品牌库里选择商家。同时规定,不同等级的品牌对应不同等级的万达广场,比如A级店只能选择前两个级别的品牌,B级店可以选择前三个级别的品牌,只有C级店可以选择最后两个级别的品牌。对于进入品牌库的商家,万达有严格要求,至少要开到3家店以上,并且有一定的年限,或者品牌是被大家公认的。例如餐饮,进入品牌库的商家开店时长要超过5年,而且在当地进入餐饮品牌调查的前30名。

让商家赚钱

万达广场非常重要的管理思想就是让商家赚钱。为了让商家赚钱,万达做了以下三方面的工作:

换句话说,你只有让商家赚钱,才能保证自己赚钱。100个商家100%挣钱的时候,你的租金收缴率就是100%。今天,万达已经没有专门的租金收缴部门,就是一个账户,一个资产管理部门,发一份通知,所有租金就会由商家每月按时自动打到账户上。目前,万达也开展了电商业务,用一套新系统更加安全地管理广场租金。

高度信息化

万达商业管理的信息化主要体现在两个方面:

王健林的智慧体现在他理解战略的本质。战略最大的价值是为你做出正确的选择提供依据,所以我们经常说,选择比努力更重要。王健林最成功的地方就是他选择了房地产这个行业。而且他在做房地产的时候,选择了一套成功经营房地产的综合方法。他的综合方法是:首先建立和高层的联系,然后通过足球队打造社会形象。

战略的本质不仅仅是选择,还有退出。我们一般人学会了选择,学会了进入,但是没有学会退出。

很多人不懂得这两个字——“时机”,它有两方面含义,即进入的时机和退出的时机。我们大部分人是花时长去研究进入的时机,但不重视退出的时机。很多人炒股票赔钱就是这个原因。

炒股票,推荐你买的多,但是推荐你卖的少。很多人向你推荐这个股票好,可以买,他会告诉你什么时长买,但是很少有人告诉你什么时候卖。所以买了就赔得一塌糊涂。其实,推荐你买股票的人应该告诉你什么时长卖。这样的话,他10元钱推荐你买,15元钱推荐你卖,你就赚钱。所以做任何事情都要明确进入和退出的时机,这就是我们经常讲的“进可攻,退可守”。

任何事都是分阶段的,战略最重要的思想就是阶段性理论。有句话叫“天下没有不散的筵席”,讲的就是适时退出。商业模式就是研究这个的,做企业一定要学会选择开始,更要学会选择结束,这是商业模式的内在机制。

王健林:万达集团的商业管理模式交流

王健林一开始做房地产,这不叫商业模式,而叫简单的行业选择。创新不是你做什么我做什么,而是你不做什么我做什么。当所有的房地产商都学会了把房子盖完了卖掉的时候,王健林就想到,把房子盖好了卖掉,它的开发只有一次。这在经济学中专门有一个词叫“稀缺资源”。王健林就意识到,对稀缺资源绝对要占有,而不能出手,特别是像房子这类只能卖一次的资源。

王健林:万达集团的商业管理模式交流

现代企业要实现规模化,必须占有,达到一定规模,还需要借助资本的力量。如果没有资本进入的话,规模化的商业价值也无法体现。简而言之,商业模式就是三句话:第一句叫占有资源,第二句叫规模化,第三句叫资本运作。

资本是一种固化、放大和激活资源的方法。什么叫固化?就是保持它不变。资本怎么激活资源?比如,一个二线演员要想变成一线演员,花2000万去做宣传即可。资本推动人们去关注他,他很快就会变成一线演员。资本的作用是,当“量”达到一定程度,人会发生改变。比如葛优的相貌,肯定不受一般人待见,但是他塑造的角色多了,出镜的频率高了,你越看他越帅。

王健林是怎么做的?第一步就是只租不售(占有资源)。他把所有的商业地产留下来,做了三个板块,一是百货,一是影院,一是酒店。也就是说,万达的商业模式首先是资源规模化,第二步是用资本去打造资源,然后形成了写字楼、百货、影院、五星级酒店,实现了规模化。

为什么潘石屹的房子卖得不行?就是因为商铺不行,周围的人流量不大。大家都喜欢就近。人气不高的地方,人们就不愿意在周围住,所以它的租金就起不来。

商业模式要创新,第一步就是做别人没有做过的事情,第二步要学会实现资源的规模化,第三步用资本进去激活,放大资源,固化资源。

静心自问,为什么我们很多人做生意发不了财?因为没有实现资源的规模化。比如农民,手里的土地太少,守着一亩三分地,怎么种都不赚钱。那么,当资源规模化以后,为什么还是有很多人不赚钱?因为他们没有学会用资本去经营。资本主义社会的特点就是资本一定要起作用。我们国家的房地产市场真正进入了“资本主义社会”,就是企业用资本去拿地,用资本去运作盖房,用资本去打广告,全都是资本在起作用。这就是商业的本质。

王健林:万达集团的商业管理模式交流

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