开发商出售地下停车位合法吗?真的买下的车位就是自己的?

随着汽车的普及,小区停车位变得越来越紧张,地下或地上停车位变成紧俏商品,很多开发商或者物业打着为业主提供方便的旗号为“经济能力”的业务提供可售停车位,有的几万有的甚至几十万一个停车位,那么这种出售停车位行为真的合法吗?

开发商出售地下停车位合法吗?真的买下的车位就是自己的?

私家车位

很多业主对此抱有疑问甚至跟物业公司对薄公堂,发生上述纠纷的根本原因是物业公司管理不当,影响了业主正常停放车辆的权利,而解决问题的关键则在于确定地下停车库的产权归属,从而才能厘清各主体之间相关的权利义务关系。

简单来说,小区车位大体上有三种,有产权车位,人防车位,无产权车位。

开发商无权私自出售或出租业主共有的地下车库

若开发单位将属于业主共有的地下车库私自出售或出租,开发商属于无权处分人,业主有权向法院申请撤销这些共有车位的买卖合同或租赁合同,也可以将租赁所得收益归业主所有。

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私家车位

个人在进行房屋买卖时有可能会约定相应的车位归属,车位的买卖与房屋买卖相类似,也是要先关注车位的原始产权人是谁,至此才能明晰卖方是否为有权处分人,继而确定车位买卖交易的合法性和风险性。在购买车位后,一定要及时进行所有权变更登记。

有产权车位最简单,产权在谁名下就是谁的;人防车位最常见,产权属于政府,但是开发商尅对其进行经营管理(法律规定谁投资谁管理使用,但是开发商投资还是业务投资有争议);而无产权车位最复杂,要看规划,开发商的建造成本,但是立法大趋势是认定其为全体小区业主共有,业务(业委会)胜诉的比例越来越高。

所以如果对小区地下停车位地上停车位出售出租有疑问的,可以要求物业或开发商明示该车位是的产权性质,即该土地申请审批下来批文上是属于何种性质。

如果地下车库与本楼是一体则是本楼主所有,如果开发商要修地下车库修来买不合理也不合法,因楼下土地权是整栋楼业主共有,整栋楼下土地使用权归业主,再说小区里的车库、人防工程都是开发商必建的配套设施,所以车库理应归业主所有。

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图片来源于网络

中华人民共和国物权法释义 (第136条)

第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。

●立法背景

  土地资源具有稀缺性和不可再生性,如何充分地发掘土地的价值,是各国共同面临的课题。随着人类社会的进步和发展,特别是现代化专业技术的进步,分层次开发土地成为了土地利用的新趋势。我国一些地区也出现利用地下空间建造地下商场、车库等设施,利用地上空间建造空中走廊、天桥等情况。对于空间利用的问题,我国有的地方在出让土地时也进行过一些探索:将建设用地使用权人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定,其中建筑物的高度根据规划确定;深度根据技术指标确定的建筑物的基底位置确定。确定范围之外的土地使用权仍属于国家,国家可以再次出让。由于我国现行法律、行政法规未对土地分层出让的问题作出规定,实践中对于专门利用地下或者地上空间的权利性质仍不明确,造成一些土地登记机构无法办理登记手续,相关设施权利人的权利得不到确认和法律上的保护。因此,在物权法中,对土地分层次利用的权利进行规范势在必行。

  ●条文解读

  随着经济与社会的发展,对土地的需求量越来越大,土地分层次利用的问题也日益突出。为了适应土地利用由平面趋向立体化发展的趋势,增加土地分层利用的效用,有的大陆法系国家和地区在民法地上权中规定空间利用的问题,有的国家和地区单行法中也涉及空间利用权的内容,我国城市的土地属于国家所有,农村的土地属于集体所有。土地的性质决定了土地上下空间的所有权属于国家和集体,当事人只能通过设定建设用地使用权等用益物权的方式取得对土地以及上下空间的使用。目前,集体土地需要征收为国家所有后才能出让,国家在出让建设用地使用权时,只要对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度作出明确的规定,那么该建筑物占用的空间范围是可以确定的。根据本法第138条第(四)项的规定,建设用地使用权出让时,应当在合同中明确规定建设物、构筑物以及附属设施占用的空间范围,这样建设用地使用权人对其取得的建设用地的范围就能界定清楚。比如,同一块土地地下50米至地上250米的建设用地使用权出让给甲公司建商厦;地下70米至100米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时,不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的,在法律上他们的权利和义务是相同的,只不过其使用权所占用的空问范围有所区别。

  那么,如何调整同一块土地不同用益物权人之间的关系呢?根据本法的规定,不动产的权利人根据相邻关系的规定,应当为相邻各权利人提供必要的便利,并在其权利受到损害时,可以请求相邻权利人补偿。不动产的权利人想提高自己土地的便利和效益,可以通过设定地役权取得对他人土地的利用。以上规定完全适用于分层设立的建设用地使用权。在土地分层出让的情况下,不同层次的建设用地使用权人之问应当适用相邻关系的规定。如果建设用地使用权人一方需要利用另一方的建设用地,同样可以通过设定地役权来解决。总之,物权法所有适用于“横向”不动产之问相邻关系和地役权等规定都适用于“纵向”不动产之间。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。

以上为物权法第136条的详细条款,有兴趣的朋友可以仔细研读,有疑问的朋友也可以下下面留言或私信给我们。

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