不满家中被盗物业不作为,业主拒交物业费被判违约

城市发展迅速,高楼大厦林立,随着商业区、住宅区的开发,物业管理纠纷近年来呈大幅上升之势,有的涉及物业捆绑乱收费,有的则涉及物业管理费的价格和相应的服务不匹配……而最近佛山某物管公司就小区一业主多次逾期未缴物业费的事情,向禅城法院提起诉讼。但业主却抗辩称这样做是因为十几年前在小区遭遇盗窃,可物业公司并没有协助解决,故才出此下策。这究竟是怎么一回事?这物管费到底该交还是不该交?

案情回顾:

佛山某物业管理公司与某小区业主委员会签订物业管理服务合同,约定由该物业公司为小区提供物业管理服务。业主李某却因多年前小区家中被盗,物业没有给出合理的解释、业主委员会和该物业公司签订的物业收费标准与前期不一样等原因,多次出现逾期未缴物业管理费的情况。为此,该物业公司通过邮件形式向李某发出催缴通知。在多次催收无果之后,物业公司遂向法院提起诉讼。

物业公司诉称:

签订合同后,物业公司已依约履行了物业管理服务义务,李某却违反合同约定以各种理由拒不支付费用,给物业公司的声誉和小区的管理造成了严重影响。物业公司每年多次通过上门、电话、张贴通知、邮寄催交方式向李某追索欠费,但均无果,为保护自己的合法权益,特诉至法院,请求判令李某支付拖欠的物业管理费6486.66元、公用梯间电费310.60元、欠费滞纳金667.18元,共计7464.44元。

李某辩称:

其确有拖欠物业管理费和公共梯间电费,对物业公司主张的公用梯间电费欠费金额无异议,但对物业管理费金额有异议。涉案物业管理服务合同约定的物业管理费标准为0.60元/月/平方米,后物业公司未经业主大会表决提高物业管理费标准,其提价行为违法。

至于其拖欠相关费用的原因是,自己于2004年入住涉案小区后因家中被盗造成损失两三万元,自己曾多次到物业公司处要求查看录像,但均被拒绝且无任何合理回复,据此自己才停止缴纳物业管理费。且至今十几年,物业公司一直不配合自己处理被盗事件。

双方都各有说辞,物业公司的诉请是否会得到支持?李某的抗辩理由是否成立?让我们一起来看看法律是如何规定的。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法院判决:

禅城法院经审理认为,本案是物业服务合同纠纷,是双方当事人真实意思表示,合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应当自觉履行合同约定义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,物业管理服务合同对该物业公司及包含李某在内的涉案小区全体业主均具有约束力,李某抗辩认为涉案小区业主委员会无权代表业主与物业公司签订合同,但并无有效证据予以证明,故法院对李某的抗辩意见不予采纳。

另外,李某虽称其未支付物业管理费的原因是物业公司拒绝协助其处理家中被盗事件,但并无有效证据予以证明,故法院对李某上诉抗辩意见亦不予采纳。最终,禅城法院依法判决李某向该物业公司支付2013年7月至2017年9月物业管理费合计6486.66元、2013年2月至2017年7月公共梯间电费310.60元及滞纳金。

禅法君寄语:

小区业主拒绝缴纳物业费,不仅会造成物业管理方运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,导致物业服务质量下降,损害其他正常交费业主的利益,还会加深业主与物业管理方之间的矛盾,直接影响双方在小区内和谐共处。

若对物业管理方提供的服务不满意,业主不应消极的采取长时长拒交物业服务费的方式来对抗,而应通过正常途径与物业管理方沟通、协商解决;也可就存在的服务问题向业主委员会反映,通过业主委员会与物业管理方沟通加以解决;还可通过业主大会解聘和重新选聘物业管理公司。

本案中,出现纠纷的主要原因是收费标准和物业管理服务是否到位,在此禅法君提醒大家,对业主来说,应该明确权利与义务,加强举证能力;对于涉及到相关服务问题的应尽量在合同中特别约定。对于开发商及物业公司来说,开发商应提高履约意识,物业企业则应明确自身定位,提高物业服务质量。

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