股市分析:新股南都物业大剖析!

1.公司简介

南都物业主要承接商业综合体、写字楼、产业园区、规模型住宅及高端豪宅等综合物业,服务版图已遍布浙江各大城市,并进入上海、江苏、四川等十六省(直辖市),至2017年,管理及咨询面积逾四千万平方米,服务三十万业户。自2011年起,南都物业已4届入围中国物业管理协会(或中国指数研究院)发布的全国物业服务百强企业综合实力前30位,2013年被评为商业类第4位,2014年入选为浙江省服务业重点企业,2015年被评为商业模式创新企业,获得“中国物业服务领先品牌”企业称号,品牌价值位列行业十五强,2017年被评为市场化运营领先企业第3位。

2.行业信息

2016年全国物业管理面积约为185.1亿平方米,较2015年的174.5亿平方米增长了月6.07%,相比2014年的164.5亿平方米增长了约12.52%,管理面积规模持续扩大。

企业数量持续增长:截至2014年底,全国物业服务企业约10.5万家,与我国第三次经济普查数据基本持平,较2012年调查的企业数量7.1万家增长了约48%。我国众多的物业管理服务企业中,85%是开发商的子公司,10%是由房管站转制,独立的专业物业服务公司只有5%左右。

全国物业服务企业2014年经营总收入约为3500亿元,较2012年全国3000亿左右有较大增幅,增长了16.7%。一方面物业在管面积持续增加,主营业务收入稳步增长;另一方面物业服务企业在互联时代拓展多元经营收渠道,行业经营总收入实现了较大程度的上涨。此外,根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业研究报告》数据显示,预计到2022年,全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。

近年来,随着我国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展,存量房市场规模日益增大,为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。根据国家统计局相关数据,2016年我国的城镇化率达到57.35%,约7.93亿人居住在城镇;全国商品房竣工面积为10.6亿平方米,存量房市场规模再创新高。行业领先企业主要集中在人口密集、住房需求旺盛的长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群。2016年百强企业中,一线城市管理项目个数占比21%,二线城市占比44%,三四线城市占比35%。

根据《2017中国物业服务百强企业研究报告》的数据显示,百强企业的管理面积从2013年的19.67亿平方米上升到2016年的54.50亿平方米,年均复合增长率高达40.45%,其管理面积占全国同业管理面积的比例上升到了29.44%。

3.业务分析

公司的经营范围为:停车服务(《设置路外停车场登记证》),游泳池的经营和管理(凭许可证经营)。物业管理,家政服务,商品房的租赁、管理、维修、装饰,餐饮管理,绿化养护服务,房地产信息咨询服务,水电安装和维修,建筑及装饰材料、百杂货、农副产品(不含食品)、五金交电、电子产品、文教用品、服装、家具的销售。

股份公司自2015年12月成立以来,一直从事物业管理相关服务,主营业务未发生变化。公司提供的主要服务分为物业服务与增值服务,其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务:

包干制物业管理服务:采用包干制的收费方式,提供综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护等服务。

酬金制物业管理服务:采用酬金制的收费方式,提供综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护等服务。

案场服务:为售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务。

顾问咨询服务:为开发商、承建商、物业服务企业提供与物业服务相关的专业咨询服务。

增值服务:为住户提供的个性化专项服务,如家政服务、私人绿化服务、室内维修服务等。

报告期内,公司已签约项目按照物业类型区分,每期末的项目数量及管理面积情况如下:

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报告期内,公司签约的项目数量及面积总额逐年增长,2015年、2016年签约面积的增长率分别为16.57%、19.06%。

截止2017年6月末,公司签约项目共265个,合同面积共3,820.49万平方米,其中132个项目无固定服务期限,占项目总数的比例为49.81%,占合同面积的比例为63.71%,占比较大。该类物业项目无明确的到期时长,通常服务期限较长,短时长内终止的可能性较小,因此可以保障公司未来收入得以有效持续。报告期内,公司每年均有新委聘项目以及新交付项目,业务地区范围也不断扩张,同时原有项目中终止的情形较少。鉴于物业服务项目本身期限较长、稳定性较强的特点,以及公司较强的业务扩展能力,公司未来收入发展趋势较为稳定。

南都物业是一家运行机制灵活的民营企业。相比其他规模化的物业管理公司,南都物业自2007年起便率先实现了市场化运作,不存在地产开发母公司或集团的制约,因而能够做到独立决策,提升对客户的关注度。公司的机制优势使公司在市场上动力充足,竞争能力较强,相比同业能够提供更高性价比的服务。独立决策的机制使得公司的管理层能够发挥最大的能动性,使得公司的战略规划得到贯彻与延续,避免了高级管理层波动的风险。

南都物业的主要经营模式为承接物业管理项目,实施物业管理。公司的经营模式较为单一,缺少其他业务来源,不利于形成新型服务业态。目前南都物业旗下的悦都科技刚刚起步,其社区O2O与公司传统物业服务相结合的经营模式仍需接受实践的检验。

诸多拥有丰富业态结构的企业多为拥有房地产开发母公司的物业管理公司,本身具有较强的资源优势和抗风险能力。此类企业凭借其先发优势与规模优势,在探索物业管理新业态的道路上积累了宝贵的经验。南都物业目前的规模无法尝试全方位、多层次的新型业态结构,这也加大了公司整合商业要素的难度。

公司目前的业务集中在江浙沪地区,且主要集中在杭州地区,报告期内,公司于杭州地区的收入占比最高,分别为82.03%、77.26%、69.92%与58.10%。公司业务的拓展需要进行大规模的营销推广并在全国范围内进行网点布局,因而需要大规模的资金投入。公司目前的账面现金主要是物业费预收账款,以及大量代收水电费,不宜作为投资资金。因此,公司亟需通过股权融资等方式,补充公司业务发展所必须的资金。

4.财务状况

2014-2016年公司的营收分别为3.91亿、4.71亿和5.78亿,同比增速依次为33.2%、20.4%和22.7%,2017年前三季度公司的营收为5.80亿。

2014-2016年公司的净利润分别为3100万、2200万和6300万,扣非净利润分别为2800万、4700万和5600万,扣非净利润同比增速依次为105.4%、64.7%和19.7%,17年前三季度的净利润增速为19.6%。

截止到2017年中报,公司的净资产为2.44亿,总资产为6.81亿,其中货币资金为3.83亿,应收账款为1.52亿。公司没有有息借款,负债主要为预收款以及应付款。

公司的现金流状况较好,2014-2016年的经营活动现金流净额分别为5500万、2.0亿和6300万。

5.募投项目

本次IPO公司计划募集2.87亿资金,其中7000万用于物业管理智能化系统项目,6000万用于全国物业服务业务拓展项目,3000万用于社区020平台建设项目,1.08亿用于公寓租赁服务项目,1962万用于人力资源建设项目,项目总投资为4.1亿。

6.结论

报告期公司的营收增长比较稳定,利润增速也还不错,但公司的净利润规模还是比较小,17年全年扣非净利润约为6700万。在国内众多的物业服务公司当中,南都物业的规模不算大,过去几年公司的管理面积增长速度较龙头企业要差。未来几年,乐观来看,公司的业绩增速也就在20%左右。综合而言,南都物业基本面还算可以,本身是稀缺概念,可适当关注。(作者:价值at风险)

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