杭州物业市场大洗牌,上市物业公司进军,各小区掀起换物业的风潮

今年年初,位于滨江区的老楼盘风雅钱塘换成了绿城物业,小区面貌焕然一新的消息,引发了杭州小区更换物业的多米诺骨牌效应。随后,倾城之恋换成了万科物业,温馨人家引进了龙湖物业,九堡的九润公寓换成了大家物业,丁桥的昆仑天籁换成了中奥物业,市中心的昆仑公馆也将引入滨江物业……

杭州物业市场大洗牌,上市物业公司进军,各小区掀起换物业的风潮

与这波汹涌的“小区换物业”风潮相对应的,是大牌物业公司的四处出击。比如今年绿城物业外接了数十个楼盘;万科物业,其杭州公司最近两年动作频频,陆续并购了赞誉物业(原赞成物业)、华太物业,今年又大手笔并购了本土某老牌一级资质物业公司;国内最早在港股上市的物业公司彩生活,自从2014年前后潜入杭州以来,已经先后收购了3家本土知名物业公司;正在准备上市的滨江物业,也在积极拓展小区。

暗潮涌动之下,杭州物业市场一轮大洗牌已经在所难免。

小区换物业情况年年有

但是今年特别多

换物业的情况年年有,但今年特别多。对于今年这股小区换物业的风潮,杭州万科物业副总经理陈超表示,背后有其深层次原因。

“首先,是业主们的物业服务意识在觉醒。经过这些年的实践经验,业主们认识到,有物业的小区和没物业的小区不一样,物业服务品质差异对小区的影响也不一样。这不仅体现在实际居住的舒适度差异上,还体现在房屋资产的保值增值上。好的物业服务,要做业主资产保值增值的捍卫者。”

杭州物业市场大洗牌,上市物业公司进军,各小区掀起换物业的风潮

陈超说,“其次,换物业风潮也体现了业主们的公共权属意识在觉醒。以前大家可能关注点主要集中在家门内,而现在业主们认识到公共空间的管理非常重要,由此对物业服务的公开性和透明度要求也就更高了,很多换物业的小区,原物业在这一点上可能有所欠缺。”

此外,小区纷纷要求换物业,正是体现“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。陈超说:“这些年大家生活水平提高了,消费升级了,很多业主宁愿多花点钱来提升居住品质。”

比如温馨人家,原来物业费仅1.18元/m2/月,但在换物业的过程中,参与投票的大部分业主都表示能接受物业费涨到2元~2.5元/m2/月,有的甚至提出要么不换,要换就要换个好一点的物业。

上市物业公司

大举进军杭州市场

别看今年这么多杭州小区如愿换到了大牌物业公司,早几年,那些打算换物业的楼盘可没那么幸运。

比如2011年,六合天寓换选新物业,虽然报名阶段的16家企业中有5家一级资质物业,其中包括几家大牌物业公司,但到了实际考察小区的那天,几家大牌物业都缺席。更早一些的2010年,文三路上某重点学区楼盘换物业,结果来竞聘的都是二、三级资质的物业公司,一级资质的一家也没有。之前联系过的一级资质物业公司,对方考察后担心小区历史遗留问题多,接手后变烫手山芋。

不过,随着近年来楼市逐渐步入白银时代,“后市场”开始成为蓝海,很多大牌房企纷纷将旗下物业公司剥离出来单独上市。在这样的目标下,扩大规模,输出管理,追求更多的利润,便成了不二的选择。

港股上市的绿城服务,近年来大规模外接楼盘输出管理;滨江房产也将物业这一块独立出来谋求上市,去年开始尝试外接楼盘。

而在外来大牌物业中,杭州万科物业2008年正式成立,相继布局杭州、温州、嘉兴等城市,早期主要服务于白鹭郡南、阳光天际、西溪蝶园、金色家园等万科项目。2010年,杭州万科物业接管首个外接住宅项目——钱江湾花园。“2015年是一个分界点,是万科物业市场化元年,我们开始输出万科物业睿服务管理体系,以丰富的管理经验和技术能力服务更多的业主。”陈超表示。

2015年以后,杭州万科物业开始加快市场化步伐,陆续以并购、参股合作、业委会全权委托以及开发商委托等方式,输出管理模式。包括宁波的雅誉物业(原雅戈尔物业)、耐森物业、温州的大管家物业、杭州赞誉物业、华太物业等,相继加入杭州万科物业睿服务联盟。天阳物业与万科物业也有合作。业委会全权委托的项目则有凯德龙湾、新中宇维萨、倾城之恋等。截至2017年3月,杭州万科物业在泛杭州区域5个城市(杭州、宁波、温州、嘉兴、南昌),拥有近300个服务项目,服务24万户家庭,72万人口,达到约4600万m2服务面积。

小区管理专家、社区服务第三方机构负责人娄云林告诉记者,除了万科物业,国内首个在港交所上市的物业公司深圳彩生活,这两年也在杭州并购了几家较为知名的本土物业,如高盛物业、卓盛物业,以及坤和房产旗下的坤元物业。钱报记者查询工商注册资料看到,目前彩生活在高盛物业的持股比例为70%;在卓盛物业的持股比例为80%;通过全资子公司深圳市开元国际物业管理有限公司,百分百控股坤元物业。

事实上,另一家在港交所上市的物业公司中奥到家,旗下的中奥物业也已入杭,前文中提到的昆仑天籁新物业就是它。此外它还管理了萧山多个楼盘。

物业市场大洗牌

小公司技术力量跟不上

去年,杭州市住保房管局曾经公布过,截至2015年底,在杭物业服务企业有1350家。

多位业内人士认为,总的趋势将是大公司继续做大做强,小物业要么被并购,要么被淘汰。

首先是小物业公司面对目前物业市场人工费用、经营成本的涨价,成本已达到极限,盈利已经非常困难。而目前整个行业越来越规范化,原先一些不透明的做法已经难以维系。

其次,物业行业也进入了互联网时代,技术力量对企业的发展后劲将会越来越得到体现。大的物业公司有能力有资金来开发新技术新产品,而小物业这一块会是短板。如绿城服务在智慧园区的投入达每年数千万元,一般的中小型物业公司根本无力承担。

大牌物业公司也有他们的问题。物业行业目前仍属于劳动密集型行业,在大牌物业快速扩张的时候,一些管理的楼盘出现人力跟不上的情况,反而有损多年积攒的口碑。

陈超也提到,尽管万科物业设有管家学院,专门培养物管人员,但靠人海战术是很难把物业做大的,因为对人的管理总是会遇到瓶颈,因此万科物业更注重通过科学管理和科技手段,提高管理效率。据公开资料显示,较之传统物业公司,万科物业能够节省20%的人力资源。

一是人员培养输送渠道多样化。二是将事业合伙人制度应用到物业管理中。三是技术科技手段的运用,目前万科物业本部专门设立了IT中心部门,通过建立庞大的数据库,针对性地开发相关产品,睿服务就是万科物业结合互联网思维经过几年摸索打造,旨在打破物业行业的运营困局,使用数字化运营,通过“睿服务”系统,万科物业可以最大程度整合社区资源,万科物业的所有项目、设备、员工、业主都可以通过移动互联网技术连接起来,实现资源配置最大化、效率最优化。

不管是万科的睿服务,还是绿城的智慧园区,都是移动互联网时代的产物。今后的物业管理市场,对于科技创新的能力要求只会越来越高。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注