在我国,为什么物业这么难干?

虽然近年来物业管理行业不断发展,但也出现了如成本上涨、人才短缺、收费难、精细化管理服务水平低等棘手问题,影响制约了物业管理行业的健康发展。

1 成本不断上涨

在我国,为什么物业这么难干?

近年来,物价水平持续上涨,物业管理服务成本逐年上涨。物业服务成本上涨的原因可以归结为以下四个方面:一是最低工资标准的上调和员工保险费用的调整使企业用工成本年年上升;二是能源费用价格的上涨使得企业运行成本直线上涨;三是设备设施的维修保养成本和专项服务外包费用水涨船高;四是法律法规、安全技术标准的强制实施推动维修成本节节上升。人员成本方面,以保洁工为例,2007年某市保洁工工资月标准为450元/月,2017年保洁工工资普遍为1300元/月,人员工资上涨190%;能源成本方面,2007年商业电价标准为0.54元/度,2017年我市采用分时用电标准,平均为0.86元/度,上涨幅度达60%;商业水价标准1.9元/立方,2017年商业水价标准为4.25元/立方,上涨幅度达124%。另一方面物业服务企业作为为小区居民服务的服务型企业,但在水、电费计收方面,服务用水和服务用电,均按照商业用水、用电标准收取电费,显然有失合理,一定程度上抬升了物业服务企业成本。物业服务成本的不断上涨,压缩着物业服务企业的盈利空间。

2 价格调整机制不健全

对于住宅物业项目来讲,一般自小区前期物业管理招投标确定收费标准后,后期很难调整收费标准,往往“一价定终身”。一方面由于住宅物业管理工作涉及民生问题,政府为维持社会和谐稳定,有着严格政府指导价标准,由于政府未能及时根据经济社会发展水平,适时调整物业服务费的政府指导价标准,造成物业企业收费调整的难度。

另一方面,当前我国住宅小区业主委员会成立困难,住宅小区中没有业主委员会的主导与倡议,单靠物业服务企业提议提高收费标准,易激起业主抵触情绪,难以实现价格调整。

3 从业队伍人才匮乏

物业管理行业是个高风险低收益的,劳动密集型的微利行业,人员流动性大,留不住高素质、高水平的人才。在物业管理从业队伍中,专业技术人才尤其缺乏,从业人员整体素质不高,同样是制约物业管理行业发展的关键问题。据统计,在物业行业从业队伍中,本、专科以上学历人员仅占从业人员的11%,物业管理相关专业人才更是匮乏,管理层人员的知识层面和综合素质也较其他行业,普遍不高。

4承接查验制度落实难

建设部《物业承接查验办法》2011年出台,但未能得到较好的贯彻实施,特别是在三、四线城市更是遭遇执行难的问题。究其原因,主要有三个方面的因素:一是房地产开发管理的不规范。长期以来房地产业是我国经济增长的支柱产业,在地方政府上房地产业更是纳税大产业,地方政府为鼓励房地产业发展,对房地产业管理较为宽松,导致物业承接查验等有关制度未能全面执行;二是房地产开发商对物业承接查验制度认识不到位,认为实施物业承接查验制度,就是给自己开发的项目找问题、找麻烦,而没有清楚的看到物业承接查验制度对于提升住宅开发品质的重要意义,因此房地产开发商对物业承接查验制度的落实不积极,不主动;三是物业服务企业处在物业服务合同的乙方,虽然物业服务企业有意向实施物业承接查验工作,但在很多方面需要听从甲方,即建设单位的安排,物业承接查验制度落实难。不进行物业承接查验,接管物业项目,会造成后期管理服务中的职责不清,责任不明的问题,导致业主与物业公司之间的矛盾增多,这也是影响后期物业服务费收缴难的问题。

5开发遗留问题多

在我国,为什么物业这么难干?

物业管理是住宅开发建设的最后环节,因上游开发建设造成的房屋质量问题、配套设施不完善、承诺未兑现等一系列问题,造成购房者对开发商的不满意、不信任,最后都流转到物业服务企业身上。特别是建设单位不履行房屋保修义务,将直接影响物业服务费的收取。

另一方面,因物业承接查验制度未能得到较好的贯彻落实,造成职责不清、责任不明等系列矛盾纠纷,对物业管理工作造成极大影响。

6物业服务费收取难

在我国,为什么物业这么难干?

物业服务企业不同于供水、供电、供气、供热等专营企业,这些行业直接对终端用户进行服务,业主欠费时可以停止服务。而住宅物业管理是一项公共服务,是对住宅小区的公共部位、公共设施设备进行管养服务,因此不能因个别业主欠交物业服务费,就停止对整个小区的管理服务工作。物业服务费收取难有多方面的原因:一是物业服务企业(项目管理处)管理服务不到位,业主满意度不高,导致业主以欠费方式抗议;二是业主服务消费意识不足,不愿交纳物业服务费;三是物业服务企业清收物业服务费的手段有限。

在法律制度方面,国务院《物业管理条例》第六十五条规定:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。 在实际住宅小区物业管理工作中,业主委员会往往是缺位的,即使小区有业主委员会,也少有业主委员会能尽到督促业主交费的义务,因此业主委员会督促欠费业主交费的途径显然行不通。在法律层面,也只有起诉一条路径,但起诉这条路径周期长、费用高,对没有一定规模的物业服务企业,不是最佳选择。

7承担过多社会职能

在我国,为什么物业这么难干?

在城市的各类创建活动中,比如国家园林城市、国家卫生城市、全国文明城市等各类创建活动,住宅小区无一不成为创建活动的重要阵地。政府多用行政命令向物业服务企业下达任务,但极少为物业服务企业提供资金支持。

此外,多数政府职能部门认为,“进了小区门,便是物业事”,小区内的事物,应由物业公司管理,比如本应由城市管理部门管理的违搭乱建、噪声治理,本应由消防部门管理的堵塞消防通道等问题,却由物业公司进行管理。但物业公司作为一个服务企业,没有执法权,无法达到良好治理效果。

另外物业服务企业还承担着社会治安管理、计划生育、调查摸底的工作。承担的这些社会职能,使的物业公司职责更加不明,业主误解,矛盾增多,加重了物业服务企业的负担。

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