房地产物业管理方面的简单知识

房地产物业管理方面的简单知识

物业法》正式实施后,该法作为规范我国财产关系的基本法律,阐明了权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本原则,奠定了物业管理的民事法律基础。

01

建筑物区分所有权的概念

《物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对除专有部分以外的共有部分,享有共同管理的权利。

根据这一规定,建筑物区分所有权由以下三部分组成:

第一部分,业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物、住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、占有使用收益和处分的权利。

第二部分,业主对建筑物共有部分的共有权及业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱外墙面、水电气的主管道等享有共有权利。

第三部分,业主对建筑物共有部分的共同管理权,即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

房地产物业管理方面的简单知识

02

业主对共有部分共有权的行使

第一个,业主对专有部分以外的共有部分享有权利,承担义务,但不得以放弃权利不履行义务。

例如业主不得以不使用电梯为由不交纳电梯维修、使用的费用;在集中供暖的情况下,不得以冬季不在此居住为由不交纳暖气费用。

第二个,建筑区划内的道路绿地、物业管理用房以及其他公共场所公用设施的所有权归属。《物业法》第七十三条规定:建筑区划内的道路属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地属于业主共有,但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外;建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。

第三个,建筑区划内的车位、车库的所有权归属。《物权法》第七十四条对建筑区划内的车位、车库的所有权作了规定:一,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要;二,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;三,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。

第四个,业主对专有部分相对应的共有部分的利用。单个业主或者部分业主对共有部分的利用必须在合理使用范围内。合理使用的标准有三个方面:一,不得以营利为目的;二,不得违反法律、法规、管理规约或损害他人的合法权益;三,不得违反业主大会或业主委员会的决定。

第五个,侵害共有权的法律责任。《区分所有权司法解释》第十四条规定:建设单位或者其他行为人,擅自占用、处分业主共有部分,改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求恢复原状,要求确认处分或者赔偿损失的,人民法院应予以支持。侵害业主共有权有四种方式:一,擅自占用共有部分;二,擅自处分共有部分;三,擅自改变共有部分使用功能;四,擅自利用共有部分进行经营性活动。权利人请求侵害人承担法律责任的方式同样有四种:一,排除危害;二,恢复原状;三,确认行为无效;四,赔偿损失。

房地产物业管理方面的简单知识

03

业主大会和业主委员会。业主可以设立业主大会。选举业主委员会业主是建筑区划内主人业主大会是业主的自治组织是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的,由全体业主组成,是建筑区划内。建筑物及其附属设施的管理机构。业主委员会是业主大会的执行机构实施业主大会作出的决议业主大会或业主委员会作为自我管理的权利机构和执行机构依据法定程序作出决定对业主应当具有约束力。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利履行相关义务。业主委员会是业主大会的执行机构由业主大会会议选举产生由五到十一人单数组成,对业主大会负责,具体负责执行业主大会举办的各项物业管理事宜

房地产物业管理方面的简单知识

04

物业管理招标

物业管理招标是由物业建设单位、业主大会及物业所有权人,根据物业服务内容,制定符合企业管理服务的要求和标准的招标文件,在由多家物业服务管理公司参与竞标中,选择最符合条件并与之订立物业服务合同的一种交易行为。

物业管理招标是一种市场双向选择行为,一般有公开招标、邀请招标和招标代理机构接受委托进行组织招标三种方式。

房地产物业管理方面的简单知识

05

物业管理招标的程序

第一步,成立招标领导小组,编制招标文件。

第二步,招标项目备案。

第三步,公布招标公告或发出投标邀请书。

第四步,投标申请人资格预审。

第五步,发放招标文件。

第六步,组织答疑与现场勘查。

第七步,接收投标文件。

第八步,成立评标委员会。

第九步,开标评标和中标。

房地产物业管理方面的简单知识

06

住宅专项维修基金知识

住宅专项维修基金,指专项用于住宅共用部分、共用设施设备、保修期满后的维修与更新改造的资金。

共用部位是指根据法律法规和《房屋买卖合同》,由单栋住宅内业主或者单栋住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分。一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、以及户外的墙面、走廊通道等。

关于住宅专项维修基金收取、使用有明确规定及程序,在此不再赘述。

房地产物业管理方面的简单知识

本节简单沟通物业管理方面的概念,下一节开始,我们将开启新的篇章,进入到房地产经济理论阶段的学习。

在本节与之前所有发布的文章,大家可以串联起来看,基本都是房地产实务类的理论及应用,此为第一篇,房地产经济理论为第二篇,下一节为第二篇的第一节,欢迎大家查看。

房地产物业管理方面的简单知识

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注