问律师:买房交的大修基金怎么用?

问律师:买房交的大修基金怎么用?

前两天,新闻有爆出西安某小区的业委会不同意物业公司动用小区的大修基金,结果小区的电梯不能维修的新闻,更附带说出某小区地面毁坏严重,因为业委会不同意动用大修基金,结果同样,不能维修。那“大修基金”到底能干什么?怎么用?今天的“问律师”我们先回答一部分。

首先:我们先回答下什么是“大修基金”

根据建设部和财政部两部门联合下发的第165号令《住宅专项维修资金管理办法》中的第二条:我们平时口头所称的大修基金,文件中这样规定,住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。为了便于大家理解,本文后续部分对住宅专项维修资金继续用口语化的大修基金来表述。

其次:我们为什么要交“大修基金”

要回答这个问题,我们首先要知道我们购买的商品房,是如何保修的?依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

A.、 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限(注:该年限可能会达到楼宇的使用年限);

B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

C、供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

D、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;

E、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定;

也就是说,我们的房屋并非开发商终身维修的,后期毁损是需要我们自己修的,比如外墙面的防渗漏,5年后开发商就不保修了,那外墙漏水了怎么办?又比如供热管线,两年后开发商又不保修了,那两年后供热水管坏了怎么办?这个时候“大修基金”就派上用场了。

第三:我们回答“大修基金”都能修什么?

前面关于“大修基金”是什么中,律师回答了他的两个主要用途,一是住宅共用部位,一是共用设施设备,具体说来包含什么呢?同样根据165号令的规定,我们来解释这两个名词,住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

只要上述定义中叙述的部位保修期到了,并且出现了非第三人造成的毁损,就可以动用大修基金维修了。

第四:谁都要缴纳大修基金呢?

1、二手房买卖的买受人根据交易习惯不用缴纳“大修基金”

根据一般的交易习惯而言,出卖人拿到房产证后才能过户交易,出卖人要想拿到房产证,一般而言,他已经交过大修基金了,在二手房交易过程中,出卖人取得的房价已经包含“大修基金”了,所以买二手房的买受人一般不再缴纳“大修基金”了。

2、购买独立房屋的并且和他人不存在共有社区的不用缴纳大修基金

根据165号令的规定,如果你的物业只有一个业主所有,且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的不用缴纳“大修基金”;

3、那谁都要缴纳大修基金呢?

根据165号令:(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外,这个但书后的就是我们上面叙述的独立物业。(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。这个(二)翻译一下就是,如果你购买的社区商业或者商铺在小区内或者与小区的单幢住宅相连接,你也需要缴纳大修基金。

同时呢,如果有单位将公有住房出售的,售房单位应当按照165号令的规定交存住宅专项维修资金。

今天的问律师就大修基金我们先回答这些,下期的问律师我们回答大修基金如何用?谁来用?大修基金能否投资的等,请大家继续关注我们韬达律师事务所的公众号。

作者:李寅榕律师

陕西韬达律师事务所

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