防不胜“房” 碧桂园物业撤回IPO申请

12月11日晚间,碧桂园控股股份有限公司(联交所代码:2007)发布“暂停广东碧桂园物业服务股份有限公司于上海证券交易所之建议分拆”的公告,公告称:由于中国政策审查监管机关的近期审查变动,公司附属企业碧桂园物业议决撤回其在上交所分拆上市的申请,并强调,碧桂园物业业务运作良好。

这一消息迅速引发市场关注。

记者联系碧桂园物业的相关方面,其对记者表示,撤回IPO的原因即为公告中的政策调整变动,至于是否有赴海外上市的计划,现阶段并没有收到通知。

早在10月20日,知名房地产公司富力地产就已申请中止审查。不到2个月时长,又一家知名房地产企业碧桂园物业申请撤回IPO。

或为上市策略调整

对于碧桂园物业的这一举动,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,可以从三个方面进行解读:

第一、资本市场未来对于上市计划会有谨慎态度,预计接下来的中央经济工作会议对于部分产业密集上市会有较大关注,即对此类行业会有规范,所以会延长此类企业上市计划。

第二、此类动作更像是策略调整,比如可以在类似港股等市场上寻求上市,尤其是在综合考虑不同资本市场的效率情况下。

第三、单纯分拆的意义其实不大,关键后续要在租赁业务发展、物业资产管理等领域有创新地方,这样才可以获得更好的行业认可。

与此同时,从外部大环境来看,目前涉房地产企业的IPO似乎正处于停摆状态。

据统计,在目前排队IPO的房地产企业中,万达商业、同策房产、金辉集团、首创置业和新城悦物业仍处于“已反馈”状态;思源兴业房地产也处于“已受理”状态.

值得注意的是,IPO日报梳理发现,自大发审委履职以来,已有三家“涉房”企业IPO被否。例如,以收租维持生计的海宁家纺城、二次闯关IPO的创业园区“二房东”锦和商业和批量精装修服务供应商中天精装均未能成功过会。

据业内人士分析,面对持续下滑的过会率,从目前审核的情况来看,似乎涉房地产业务的企业并不受欢迎。

关联方依赖值得注意

公开资料显示,2016年8月31日,碧桂园物业首次披露招股说明书。

2017年12月1日,碧桂园物业更新了招股说明书。

据招股说明书显示,碧桂园物业的直接股东是碧桂园服务46%、碧桂园顾问46%、西藏顺祺8%。碧桂园物业的董事长杨惠妍同时是其实际控制人。

报告期内,碧桂园物业的营业收入分别为12.07亿元、16.72亿元、23.58亿元、14.15亿元(半年),呈现逐年上升的趋势。

防不胜“房” 碧桂园物业撤回IPO申请

数据来源:招股书

碧桂园物业的收入来自四大模块,物业管理服务,社区增值服务,协销服务以及其他。

物业管理服务是碧桂园物业报告期内最主要的收入来源,报告期内物业管理服务收入占收入总额比例均高于 80%。但是呈现逐年减少的趋势。

碧桂园物业的社区增值服务主要包括家居生活服务收入、房屋服务收入和公共资源收益。而其协销服务主要是销售案场顾问服务。这两类收入金额大致并驾齐驱,总体上呈现逐年上升的趋势。

而其他收入主要是 IC 卡工本费等收入,占比在总收入的1%以下。

防不胜“房” 碧桂园物业撤回IPO申请

数据来源:招股书

报告期内,碧桂园物业的毛利率分别为 33.5%、36.21%、36.61%和 35.04%。就三大物业板块而言,社区增值服务毛利率最高,约在60%左右,其次是协销服务,约为48%,传统的物业管理服务相抵较低,约为32%。

数据来源:招股书

与同行业上市公司相比,碧桂园调整的毛利率(扣除了税金及附加)在报告期内均高于行业均值,约高出6-8个百分点。

防不胜“房” 碧桂园物业撤回IPO申请

数据来源:招股书

报告期内,关联收入的比重分别为:9.69%、11.84%、16.45%、15.62%,有升高的趋势。不过从细分收入来看,关联空置物业收入从99.39%到92.28%逐年降低,关联协销收入从100%到87.73%同样逐年下降。

防不胜“房” 碧桂园物业撤回IPO申请

数据来源:招股书

从碧桂园物业承接的物业管理项目合同管理面积来看,由碧桂园集团独立开发的占比从90.47%逐年减少到67.94%,完全由第三方企业开发的占比从1.09%逐年上升到11.85%。不过现阶段,截至2017年6月底,碧桂园物业来自碧桂园集团独自或共同开发的占比仍然高达88.15%。

本文源自IPO日报

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