为比较地方立法而写(下):小区控制权属于小区内全体业主(17)

为比较地方立法而写(下):小区控制权属于小区内全体业主(17)

李云亮说业主物权(续54)

文/李云亮

前面,已经看过深圳、湖南的物业管理条例目录,甚至说到江苏。看到不同的立法目录,以及目录章节下的具体条款内容,显示出不同的立法意识形态,体现了立法者的思维逻辑(思维层次)和思维重点、思维倾向。

现在,各省市的物业管理条例立法形态和内容,其实还都在国务院所立《物业管理条例》的七章框架里。即使如江苏省物业管理条例有八章,多出一章:“第二章 物业管理区域”,其内容也只是在国务院《物业管理条例》第九条第二款窠臼里转悠。

国务院《物业管理条例》第九条第二款,2002年草案是:“物业管理区域的划分办法,由省、自治区、直辖市人民政府制定”。2003年定稿为:“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”——从草案到定稿,物业管理区域划分办法没有变,都指定由地方行政制定。

国务院《物业管理条例》“物业管理区域的划分办法,由省、自治区、直辖市人民政府制定”,立法植入了物业管理企业的利益。

2000年10月15日,中国物业管理协会谢家谨会长(也是当时建设部住宅与房地产业司司长)在中国物业管理协会成立大会上有一个讲话。其中说:“当前,协会主要要抓好以下工作:(一)参与物业管理立法”。

物业管理立法,主人缺席,服务生“参与物业管理立法”,此中问题多多。即使没有《物业管理条例》,要问物业管理权应该是谁的权利?这个问题有现成的答案:

1997年12月4日,海口市中级人民法院有一个关于物业管理合同纠纷的判决。该判决认为:“物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权,因此谁可以行使该权利,应当由物的所有权人(即业主)决定。”

这个判决,最高人民法院中国应用法学研究所对该案作出肯定评析:“物业管理权是业主对其房屋物业所有权派生出的一种权利,是属业主享有的一项权利。”这个评析,由最高人民法院收入中国法律法规大典数据库,在(2001国家)【法规分类】司法解释及案例中。

物业管理区域是业主物业管理权利的物质边界,也就是业主物权的物质边界。业主物权的物质边界都由地方行政制定,业主的物权还成其为物权吗!所以,我点赞深圳的物业管理区域划分原则:“物业管理区域根据物业建设用地宗地范围确定。”这个原则,体现出民法精神,没有了行政出面干预的可能。

《深圳经济特区物业管理条例》(草案征求意见稿)还增有一章,“第六章 业主共有资金管理”,也很了不起。国务院《物业管理条例》也没有。本来嘛,业主集中存放的维修资金,自然应该是业主共有的资金。这么多年,这个极为简单的、业主集中存放的大笔资金出现复杂问题,中国物业管理协会早期参与物业管理立法,起草不写“业主共有资金管理”基本制度,说是遗漏,未免轻松了。

《深圳经济特区物业管理条例》(草案征求意见稿)特区立法,给其他地区提供了有民法精神的地方立法样板。至于民法精神是否彻底,在地方立法比较之中已经不重要了。

(《为比较地方立法而写》结束)20171210

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