为比较地方立法而写(中):小区控制权属于小区内全体业主(16)

为比较地方立法而写(中):小区控制权属于小区内全体业主(16)

李云亮说业主物权(续53)

为比较地方立法而写(中):小区控制权属于小区内的全体业主(16)

文/李云亮

上篇短文,我点赞《深圳经济特区物业管理条例》(草案)。与之前我批评《湖南省物业管理条例》(草案)口吻不同。

深圳草案,一眼就有二个亮点:1、法不厌繁;2、以宗地确定物管边界。不易!

有网友看完我《为比较地方立法而写(上)》,在微信公众号上给我留言:“2012年修订的江苏省物业管理条例中就专门设置物业管理区域一章了。”

我即回答:“2012年修订的《江苏省物业管理条例》,没有专门设置物业管理区域一章。仅仅在第七章 附则 中定义:(四)本条例所称物业管理区域,是指相对独立的,统一实施物业管理的区域——这句话在语法上同语反复:物业管理区域,是指物业管理的区域。同语反复,是自己定义自己。深圳用宗地定义物业管理区域。很好。”

在“物业管理区域”概念上,《湖南省物业管理条例》(草案)都比《江苏省物业管理条例》好得多。

湖南说:“物业管理区域的划分应当根据建设项目用地规划许可证确定的用地范围,以有利于实施物业管理为原则,综合考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,由城市规划行政主管部门在审查建设项目规划设计方案时核定。……地理上自然连接的两个以上规模较小的住宅小区,经各自的业主大会同意,可以合并为一个物业管理区域。”(《湖南省物业管理条例》(草案)第十一条)

湖南最后那个“合并”,自己颠覆自己——“物业管理区域的划分应当根据建设项目用地规划许可证确定的用地范围”——宗地意识。

建设用地无论多小,该宗地上业主物业自治,应当得到尊重,外界莫啰嗦。立法上,对业主指点“可以”,地方行政指导会办成“应该”。这种事例还少吗?!

我欣赏《深圳经济特区物业管理条例》(修订草案征求意见稿)的是,它有“宗地”这个半步推进。

为何是“半步”?不能一步?。

在《物权法》没有明确建设所用之宗地(使用权)归业主共有之前,其下位法就不能明目张胆逾越确权。

深圳只是说“物业管理区域根据物业建设用地宗地范围确定”。它没有说明,宗地范围内物业的业主管理权,来自业主对宗地共有的物权性使用权。

业主对宗地共有使用权,应该由《物权法》明其义、定其理。所以我说:我欣赏《深圳经济特区物业管理条例》(草案)的是,它有半步推进。

业主宗地内的物业管理权,一定要有正当的、自然的权利来源。这个权利来源,非地方行政许可,亦非地方立法许可。

业主的物业管理权一定要来源于《物权法》。这是宗地内业主的物业管理权的自然来源。

当全国各省市的物业管理条例,都照深圳定义:“物业管理区域根据物业建设用地宗地范围确定。”那么,《物权法》“业主的建筑物区分所有权”确定业主共有“物业建设用地宗地”之规,指日可待了。

(未完待续)20171208

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注