除了品牌光环,万科城北区凭什么卖13000+?5大痛点剖开被忽略的关键!

万科作为品牌房企,其光环闪耀!物业服务也深得人心!但抛开光环,当我们去深度思考挖掘,万科城北区的5大痛点也是如此的深刻,这些被光环掩盖掉的关键问题,需要我们正视!

2017年3月,万科城北区开始筹备入市,一期楼栋有17#、18#、19#、20#楼,目前四栋楼均已取得预售证。

万科城北区17号楼、18号楼2017年5月26日取得预售证,共计513套房源。截至9月30日,房产局数据显示已签约280套,未售出333套。

万科城北区19号楼、20号楼2017年7月12日取得预售证,共计532套房源。截至9月30日,房产局数据显示已签约144套,未售出388套。

从这个数据来看,销售率并不好看。那么万科城北区最大的痛点是什么呢?万科城北区销售价12000-15000元/㎡,这个定位的合理性在哪?

装修品质被指缩水、户型不好、4梯7户、手拉手房、超40层高层、严重西晒……万科城各种弊端一直被业内人士和购房者诟病。

业主不满高额装修费怒起维权

2017年8月,南宁万科城业主维权事件发生!围绕高额装修费、中学学区未定两个核心问题,业主们拉起横幅维权:“皇宫费用、平房装修、万科万坑”、“无良万科骗我高额装修款,还我血汗钱”、“中学未定、下手谨慎”等横幅内容,控诉着业主们对万科的诸多不满。

据悉,有万科城业主称,“万科城5000装修标准实则为c级装修”,收了购房者5000元/平,实际装出的效果较差,只值1000元/㎡,也就是C级标准”。

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图片来源:南宁扒房

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2017年8月,南宁万科城业主维权

回顾万科城首次开盘,当时的装修标准对外是1500元/㎡,但是随着南宁限价政策落实,万科城的装修标准按3000元/㎡计算。那么在装修档次上,是否升级呢?就这个问题,万科城某个置业顾问表示,现在南宁市场上几乎都是3000元/㎡的装修标准,万科也是跟着市场行情定价。而问道是否有升级,该置业顾问并没有作答。从展示的样板间和交付标准看,似乎也没看到有很大的改变。

对比一下万科城的装修细节,以卫生间淋浴间的设计来看,万科的细节处理欠佳,防滑等级较低,水流设计也较为粗糙。

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万科城北区交付标准不包括消毒柜

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万科城北区装修标准

其实,今年不少城市纷纷曝出万科维权事件。输入“万科维权”查找,还真有不少新闻:

2017年4月,西安万科多个小区业主维权,主要问题是高额物业费、精装修质量、教育以及私自更改土地规划等。

2017年5月,太原万科业主维权。核心问题是住户们质疑万科精装房的价格,不接受现在的毛坯标准。

2017年6月,郑州万科业主维权,最主要的原因是万科私改楼盘报建规划。

……

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万科维权新闻截图

万科城北区位置尴尬 烈士陵园+佛子岭公墓距离较近

据万科城置业顾问介绍,万科城北区规划有25栋住宅,此外还有商业、学校。在售的19#、20#号楼,与中学规划地相隔很近,日后将会有噪音污染。除此以外,万科城北区离烈士陵园较近,特别是没有推出的小区东北面的四栋楼,在位置和朝向上,将可看到该景观。

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学校这个卖点或将成为全面交房后最大的痛点

据了解,万科城南区、北区总占地580亩,日后将成为超10000户业主的大社区。而万科城引进的滨湖路小学长虹校区,已于2017年9月正式开学。该校规模仅为36个班,那么每个年级只能设置6个班,按照每个班60名学生的人数估计,每个年级在校学生为360人,这对于超万户的大社区而言,滨湖路小学的规模似乎无法满足日后的就读需求,随着更多的业主交房,这个问题将逐渐显现。

与此同时,万科城北区规划的中学,规模是24个班。这个中学是否可以满足万科城、荣和悦澜山两个大项目的就读需求,问题隐忧不小。

户型硬伤明显,朝向和设计都不好

对于万科的户型设计,多数人的感觉是万科南宁几个项目,户型面积段几乎一致:90㎡左右三房、105㎡左右四房、125㎡左右四房等几种房型,户型设计与部分同行相差甚远。

就拿目前万科城在售的97㎡户型而言,仅做到三房。而且客厅开间仅为3.6米,最小的卧室面积仅为7.425㎡;主卧16.8㎡;次卧约9㎡。而荣和悦澜山92㎡户型则可以做到4房。主卧面积为18.9㎡。

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万科城97㎡户型图

而更甚的是,万科城的户型朝向几乎是东北西南向,楼栋正南正北,但户型不能实现南北朝向,这就导致了较多房型西晒特别严重,整体的通透性也较差。“南区那一排房子,西晒很严重。南宁夏天那么长,西晒的时长也较久,真不理解万科这个朝向设计。现在北区不少4梯7户的楼栋,也是这样的朝向,西晒问题也很突出。”购房者李女士很纳闷。

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万科城北区朝向图解

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万科城部分楼栋西晒问题严重

此外,万科城很多楼栋采用2梯5户、4梯7户的梯户配比方式,而且是超40层的超高层建筑,难免让人联想起入住后等电梯的不便性。“早上上班高峰期,对于41层的住宅来说,如果电梯停留的楼层较多,等电梯的时长成本还是很高的。”一位购房者看了万科城之后,对这个梯户配比表示担忧,不知道是否会设置区分开高层电梯和低层电梯。

园林走心度不高 景观层次感较差

说起园林,万科城南区的原生态山居园林,保留原先的1400多个树种,赢得无数称赞。然而,实地走过万科城南区会发现,除了原生态的树种外,万科城后期投入在园林上的并不多。

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万科城南区园林实景

那么万科城北区,没有了原生态山居园林的亮点,如何扳回一局呢?据介绍,北区将规划有5个主题景观园林主题:万花童乐园、活力乐园、花海梯田、森林乐园、欢聚乐园。那建成后的园林效果如何,“万科园林不怎么走心,缺乏层次感。”一个业内同行对于万科的园林如是评价。

装修缩水、位置尴尬、学区痛点、户型软肋、西晒硬伤……5大关键问题夹击下,万科的品牌光环能否拯救万科城北区的销量?高价定位是否符合产品价值?值得深思。

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