物业与业主之间关系及其制约制衡

虽然是房地产行业内人士,但因为物业与业主之间的关系牵扯的面比较广,尤其法律层面懂的不是那么全面,表述有不准确的地方欢迎大家指正,有不足之处欢迎大家补充。

从工作性质来说,是服务与被服务的关系。物业为业主提供服务,业主支付服务费用。从合约上来说,物业公司和业主是对等的契约关系。物业依据合约,提供服务产品。业主根据合约,承担产品费用。根据《物权法》和其它法律法规,业主是物权所有人,物业公司是业主通过招投标等程序,为业主的物业提供养护、管理、维修等工作。

每个小区的物业都不是突然间自己来的,一般常见的有两种途径,一种是前期物业,是小区的房地产开发商选聘物业公司,和物业公司签订合同,物业公司持此合同备案承包小区的物业服务。一种是有业主委员会选聘的物业,当然前提是小区有业主委员会,有业主委员会选聘物业公司,签订合同。当然还有一种常见在征地回迁和城中村改造的小区,一般由村里自己承担物业工作或者选聘物业公司。

虽然本质上物业和业主的地位关系是平等的,但是在实际中还是有所差别的,业主委员会选聘的物业公司,由于有业主委员会这个业主组织,基本也可以对物业进行有效的监督和督促,村里自己的物业或者选聘的物业,由于有村委会也基本可以对物业公司的工作进行有效的监督和督促。

现实中物业与业主冲突最大,矛盾最多的情况是就是物业公司由房地产开发公司选聘的前期物业。因为这种情况,物业公司不是按业主的意愿选聘的,大多数情况下还都是房地产公司承包给自己下属的物业公司或者有关系的物业公司。又因为没有业主委员会这样的业主组织,业主来自不同的地方,基本上都是以个人的形式对面对物业,这样就处于弱势地位。加上绝大多数业主对物业相关的法律规定都不是那么了解,基本上都是物业想怎么着就怎么着。

物业费因为有物价局指导价格和浮动范围,一般不敢乱收,但是物业公司往往会利用物业费捆绑其他收费。比如很多小区的水费或者电费由物业代收,被物业控制,还有的供暖不是直供,有物业买气供,这样物业就拒收不交物业费业主的水电费和取暖费,要先交齐物业费才收,结果就是不交物业费给断水断电或者不给供暖。当然物业费正常情况下必须要按时交的。不交的往往也都是因为一些原因,比如自己家丢了自行车、电动车,遭入室盗窃去找物业,物业不管,甚至监控都不给调取,或者根本就没有监控或者为省钱安装了分辨率很低的摄像头。有的是因为物业打扫卫生不及时,楼道很久都不清扫一遍等等各种原因。物业捆绑收费是不对的,当然业主无故不交物业费也是不对的。

业主的弱势地位还体现在物业乱收费,尤其是车位费。一个小区的车位除了有产权的车位,房地产开发公司可以售卖外,其余的车位是归全体业主所有的,物业无权买卖小区的车位、物业用房等等,但是实际中还是存在物业违法售卖车位和出租车位。物业的任何收费都必须经过物价局的批准才是合法有效的,比如要收车位费,没有业主委员会的情况下,必须要召开业主大会一半以上签字通过,然后凭此去物价局备案才可以收,而且最多只能从中提取不超过40%作为管理费,其余要投入到小区中去,账目必须要透明,允许业主查询。

还有就是物业往往做一个决定,从不考虑业主意见,比如铲掉部分绿化改为车位或者其他用处,更改小区内的交通道路,更改小区的大门,在小区内修筑其他临时设施等,就在没有业主委员的情况下,这些都必须经过一半以上业主签字同意才可以,不然就是违法的。

物业的违法之处还体现在,小区内属于全体业主的收入被物业独吞。比如小区内的广告收入,进驻的商家比如天天一泉的饮水机,宽带服务商等场地占用费等等各项收入,这些都是属于全体业主所有,但是物业往往不会公开,私自占有。

业主的弱势地位还体现在,因为没有业主委员会,业主都是以个人形式去面对物业,业主被分散,加上专业知识缺乏,往往被牵着鼻子走,心中有不满也很难准确表达出物业违法依据。而且物业公司有财力去经营各种关系,加上本身一些物业公司就是隶属于房地产开发公司或者大型公司,在各部门关系相当到位,只要不出现大问题,即使业主投诉也往往被压下来,问题得不到解决。有些小区想成立业主委员会,物业也进行百般阻挠。

谈了以上问题,最后根据个人经验在谈谈在跟物业打交道中遇到的一些问题,及其解决方法。

首先在没有业主委员的小区,业主要尽可能团结,通过微信业主群和QQ业主群等形式把业主组织起来,虽然大部分人还是多一事不如少一事,但毕竟还是有一部分有社会责任感和正义感的人,多一个人多一份力量,尽可能团结更多的人。可以通过业主聚餐等形式让大家互相认识,加强团结。

加强专业知识的学习,懂得越多才能指出物业的违法之处,才能找对其中的政府职能部门,而不是只能说一句物业服务不到位。还有就是充分利用媒体的力量,遇到问题,给电视台、报社新闻热线打电话,在网上发布新闻,但是一定要注意不要造谣,要据实报道。

举例说明比如小区物业乱收车位费,首先打物价局电话求证一下物业是否办理的收费手续,一般违法收费都没有手续,物价局有个乱收费举报部门,还有就是凭房产证到规划局去查询车位是不是规划图纸上的。住建局下面还有一个管理监督物业公司内的部门物业管理办公室,虽说权利不大,但也可以向它举报。再就是向媒体新闻热线举报。还有就是向打市长热线和政府部门电话,打的人越多越有用。其他问题,比如物业捆绑收费,私自铲掉绿化、更改小区的基础设施等基本都是这种方法维权。要多种方法同时进行,而且要尽可能发动更多人参与其中,谁叫业主处在弱势地位呢。大忌就是不能冲动动手,物业最会给业主挖坑,一旦进入圈套,不仅维权不成,还要付出代价。当然即使没有业主委员会,业主还有一个大招,就是投票一半以上人同意可以更换物业公司。

只要没有大的政策改变,物业和业主之间的矛盾就存在,而且难以调和。因为让一个缺乏有效监督的追求利润的企业,自觉的依法做好一个小区的物业服务工作,是一个天大的难题!

物业与业主之间关系及其制约制衡

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