「知多D」小区公共收益去哪了?市房管局:多由物业公司或业委会代管

「知多D」小区公共收益去哪了?市房管局:多由物业公司或业委会代管

近日,不少市民的微信朋友圈被“小区给业主发钱”这样一条消息刷屏。原来,苏州一小区全体业主近日领到了共24万元的现金红包,而这笔钱就是小区的公共收益。消息经网络转发,成为我市不少业主群里讨论的热点。不少市民对小区公共收益去向提出了疑问:我市小区公共收益究竟有多少?各小区又是如何处理的?对于这部分收益,小区业主如何才能享受到呢?

网友热议

“什么时候我能拿到广告费”

近日,有媒体报道,江苏苏州高新区朗香小区的606户业主收到业委会派发的红包,原来这是业委会和物业达成了协议,将争取过来的小区公共收益共24万元发放给业主。其实,发“公共收益”红包的小区并不止这一家,早在2015年7月,苏州另一小区就将公共收益126万元以物业补贴的方式发给业主。

上述新闻在网络上引起网友们的热议。“又是别人家小区。”“这才是‘管家’该做的事情。”“每次在电梯看到广告,我就在想什么时候我能拿到广告费。”“曾经做过小区广告业务的经济测算,那收益率可是杠杠的……”不少网友对新闻中所报道的发红包小区表示羡慕,但也有网友提出,总数看上去不少,但分到每个人真没多少。“3年每户也就几百元,说实话对业主几乎没有多少影响。对此,我更愿意拥有一个专业且负责任的物业公司,这样居住舒适度才会大幅提高。”网友“民二代的心声”说。而网友“酷豆砖家”对此表示不能理解,在他看来,小区收入包括停车费、广告费、公共房屋出租收入等,扣除物业公司50%的管理费后都会有结余,结余一般是抵充物业管理费或增加房屋维修基金。在他所住小区,一般都会抵充半年物业费

小区自治

公共收益用于小区改造升级

市民林少峰是市区天泽名居小区业委会的成员,这个位于江北新沥路22号建成入住已8年的小区,共有510多户住户,但此前因为小区管理方面与物业公司意见不统一而牵扯出一系列的麻烦事。后经过开会商量,业主们决定自己管理小区。

林少峰告诉记者,现在小区的公共收益主要为电梯广告,每年大概有2~3万元,这部分资金主要用于贴补小区管理的日常开支,以及小区公共设施的维护和保养。在刚接手小区管理时,他们也曾讨论过这笔钱要发放给全体业主,但考虑到钱分摊到每户业主手上并不多,而且随着物价水平的提高,担心业主缴纳的物业费无法支持正常支出。在征求业主同意后,他们将这笔资金保留了下来。

他给记者算了一笔账,现在小区物业费是1.1元/平方米,相比同期建设的小区,这笔费用相对较低。如今,每个月业主缴纳的物业费还不足7万元,而小区日常管理维护共聘请了包括保洁、园林、保安在内的26位工作人员,每个月光工资就需要7万多元。他们每个月还要从公共收益中拿出一部分来补贴物业开支,除此之外,其他费用都用于小区公共设施的更新换代。比如,业委会接手管理小区后,为加强安全防范,小区的摄像监控比之前增加了一倍;每两年对小区的消防设施进行更换;改造不合理的园林规划,将漏水鱼池改造为活动舞台。此外,小区连续数年在国庆前后举办文艺晚会,业委会提供物质和资金支持。

对于小区需要升级改造的项目以及所需要的费用,都会及时征求业主同意,公开张贴告示告知全体业主,并对需要改造的项目进行公开招标,接受业主的监督。在业主自治的这些年,小区的氛围一直很好。

业委会

与物业协商分配,分到每户业主的并不多

“其实这个我们也了解过,现在惠州的电梯广告价格是无法和深圳等城市相比的。”市民刘文康住在市区江北海伦堡小区,是小区业委会主任。2014年海伦堡成立了业委会,关于小区公共收益,他们也曾了解过各地的情况与做法,但发现我市电梯广告的价格比其他地方要低不少。多方比较后,他们按照一个梯每月125元与一些到期的广告商重新签约。“现在小区共有50个电梯贴有电梯广告,一年下来也就7.5万元。现在小区有2000多户业主,分摊下来,每户一年还不到40元。”刘文康说,曾有业主提出,要将这笔公共收益抵扣物业费,但在业委会成立之初,他们和物业签订的协议是公共收益与公共支出均7:3分(负担),扣除物业部分后,能抵扣的并不多。所以在征得业主同意后,他们将小区公共收益保留起来,用于小区公共设施的维护与保养,以及电梯的维护。“比如之前有电梯损坏了需要大修,虽说也可以动用维修基金,但毕竟手续麻烦,征得业主同意后,就动用了公共收益进行维修。”

部门回应

动用公共收益需征得业主同意

究竟何为公共收益?这笔收益该如何分配?这笔钱究竟去哪了?市房管局物业科有关负责人李克立介绍,根据《物权法》规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有,业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。此外,《物业管理条例》也明确指出,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,“应当征得相关业主和业主大会的同意,并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有”。“擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处5万元以上20万元以下的罚款。”

据李克立介绍,现在惠州乃至全国范围内做法大多为,尚未成立业主委员会的小区,物业公司会自主利用可供经营的场所,发挥市场配置资源的作用,开展各种经营活动(包括电梯广告、户外广告、小区内及周边露天停车收费、小区内临时设摊等),收取一定的费用。收取的这些费用一部分用于公共部位、共用设施设备的维修,可能还有剩余的部分暂时由物业公司代管。已成立业主委员会的小区,由业主委员会议事规则或管理规则约定。

建议

理性看待,无业委会小区可向居委会求助

关于小区公共收益问题,房管部门曾接到过投诉。特别是近几年,市民的法律意识提高,更注重维护自己的权益,类似的情况也更普遍。对此,李克立建议,市民应该理性地看待物业公司利用公共部位开展经营活动。虽然多数小区在经营活动开展前,没有按规定征得相关业主、业主委员会的同意,也没有按照规定办理有关手续,但在实际操作过程中,这些收益会有相当一部分用于小区的小修、小补。尤其是一些老旧小区,由于物业服务收费标准维持在过去较早时确定的标准,仅靠物业费在现有的条件下,物业公司对业主的服务难以为继。为了维持物业管理的正常运营,小区业主可以将经营所得收入的一部分分配给物业企业作为劳务付出。属于业主分得的收益,物业公司可以先期管理,但不得侵占,待小区业委会成立再全额交还给业委会。任何物业公司在退出项目管理时,均应对这部分收益有一个清晰的账目移交表,如数移交给全体业主。

除此之外,物业企业也要建立经营收入管理制度,做好利用各种经营场所进行经营收支台账,保留好各种经营文书(合同、协议)备查,并应不少于每季度进行公开收支账目情况。

李克立还建议,根据相关规定,尚未成立业主委员会的小区,应由居(村)委会在乡镇(街道)人民政府的监督指导下,代行业委会职责。各基层政府应加强对小区共用部位这部分经营收入的监管,为小区业主作主,防止资金流失,损害共有人利益。

微言微议

高档小区广告更容易精准投放,业主也不在乎这点钱;老旧小区出租屋多的,这样投放就会成本太高效益不明,推广不了的。——— 书客的马甲

好多小区都这样,前两年我们也是发红包,这两年改成发米发油。——— Celine糕妈

这样给业主发钱的小区多的是,关键还要看业主自己是否能真正团结起来。——— 山中疯人_myx

我小区电梯广告一年收入40万元,中秋节摆酒吃了。——— 奇怪的小白

这些点子可参考

上海

至少五成入维修基金,违规企业入信用黑名单

小区物业服务公司利用社区公共部分进行经营获得的收益中至少五成应纳入维修基金。物业企业如不按规定纳入维修基金,将遭信用惩戒。居民经多次催缴仍然拒缴维修基金的,也可能被列入信用黑名单。

长沙

要求业委会单独开户建账,规定每季度公示一次

长沙市委市政府发布了 《关于全面推进物业管理工作的实施意见》的通知,其中明确要求界定公共收益内容,明确物业管理区域范围,规范公共收益使用范围,明确公共收益财务管理和责任主体,加强财务监管和审计,建立小区公共收益协商机制,由业主委员会与物业服务企业在街道、社区的监督指导下,明确收益分配比例。同时,通知还要求业主委员会要在街道(乡镇)、社区(村)的指导监督下单独开户建账,依法管理、使用公共收益,每季度公示一次小区经费收支情况。

南京

筹备制作网络平台,市民可上网查询公共收益

南京市物业办常遇到投诉,称物业公司未公示公共收益明细表,但是调查中,物业公司说公布了,是业主未看到。为了解决这一经常扯皮的问题,南京市物业办制作网络平台,由物业公司提供数据,今后业主可以上网查询自己所在小区当年的公共收益情况。

福州

台江某小区22万元公共收益变公共维修金

去年,福州台江苍霞街道某小区218651.76元的公共收益,全部被存入了其住宅专项维修资金账户,成为福州首个公共收益用于补充维修资金的小区。据了解,这笔公共收益,来源是小区电梯轿厢广告收入、移动基站租金、乒乓球等各类活动室租金等。

|来源:惠州日报

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