凌云律师:小区物管欠业主广告费,业主如何维权?

根据《物权法》,在小区公共设施打广告的收入该归小区全体业主所有。但记者对昆明市9个小区进行调查后发现,对于小区广告费每年实际收入多少,用了多少,用到了哪里……多数小区业主表示毫不知情。大部分小区物业表示广告收益用在了小区管理上,但只有部分成立了业主委员会的小区知道这些费用的具体去向。

凌云律师:小区物管欠业主广告费,业主如何维权?

现象:小区灯箱、电梯遍布广告

走进昆明市各大小区,形形色色的广告充斥双眼,不管是电梯间、灯箱、停车杆,还是公告栏、小区外围都有广告的痕迹。

11月20日,记者来到美璟新城小区,刚进入小区门就看到两个灯箱上打着整形和祛痘祛斑的广告。在每栋楼的两部电梯里,也各挂着5块广告,内容涉及电影、汽车、整形、植发、教育等。

家住美璟新城1栋的徐女士说,自己入住该小区4年多了,电梯里的广告一年四季不间断且常常更新。“我们小区电梯比其他小区电梯空间要小,还三面都是广告,看得人眼花,还是希望电梯干净清爽一点。”

调查发现,小区广告并非美璟新城独有,在碧鸡名城、世纪生活、高美云安、春之城、金江小区、江东花园、国福现代城等安装有电梯的小区几乎都有电梯广告,广告内容涉及日常生活吃、喝、玩、乐、衣、食、住、行等各个方面。

业主:广告进小区未经过同意

根据小区现行《前期物业服务合同》《临时管理规约》或《物业服务合同》《管理规约》,对小区内商业广告经营有约定的,遵从约定,没有约定的,成立业主委员会的小区,由业主委员会对小区内商业广告经营方案进行表决,表决通过后要在小区进行公示,业主无异议方可实施。

记者走访多个小区发现,业主在小区电梯、灯箱广告投放前,收到或者看到物业公司关于相关方案公示的几乎没有,更别提经过业主的同意。

“打广告要去找物管,广告费也是物管收。”在高美云安小区,正在花园散步的张先生很清楚小区电梯广告归属物业公司管理,但询问入驻的广告是否经过业主或业主委员会同意时,他一脸困惑:“都是物管在管,我不清楚,也从来没收到过征求意见。”

像张先生这样,不清楚小区打广告需经过业主或业主委员会同意的不在少数。金江小区旭苑业主黄女士表示:“我住了2年,看了2年的广告,也没见人来征求我的意见。”

金江小区物业管理处物业管家何英针对黄女士的疑问解释说:“经过业主同意不现实,电梯广告10-15天就要更换一次,但经所有业主同意需要一个漫长的过程。不过在广告投放前,我们和业委会都会对广告内容做审查,有业主投诉或可能引起业主不适的广告都不会进入电梯间。”

物管:大多说不清广告收益去向

在走访过程中发现,对于广告收益归谁、用到什么地方这些问题,大多数小区业主都是云里雾里,一肚子的疑惑。在国福现代城蔷薇苑,物业工作人员表示小区9部电梯内各有2块广告,广告收益都用在了小区管理方面,但至于是否向业主公示过时,该工作人员则表示不清楚。

“没看到过公示,邻居也说没见过。”蔷薇苑的业主张女士听说广告费该归业主所有,表示自己从不知情。“是我们的收益就该分给我们,就算用到其他地方也应该给个说法。”

记者向春之城和美璟新城小区物业询问广告收益去向时,物业工作人员表示小区广告由公司领导管理,自己并不知情,记者多次联系该物业领导,均无果。

58同城上一家广告公司打着“小区电梯、灯箱广告”的宣传语,该公司工作人员介绍称,昆明市的多数小区都能打广告,其中就包括美璟新城小区5栋楼的电梯共50个广告位。“每个电梯里可以放5块广告,每块长30厘米、高15厘米,根据包月时长、位置和数量,广告价格从80-200元/月不等。”

调查发现,小区的广告位都是由物业公司提供场地,以整年或按月出租的形式卖给广告公司,广告公司再重新作价,将小区灯箱、电梯、停车杆等公共设施进行划分,以某一块位置多少钱的形式卖给商家用于投放广告。整个过程,多是物业跟广告公司及广告主三方交涉,而小区业主作为资源提供方则大多毫不知情。

业主委员会:应监督小区广告收益去向

“广告费倒是没分给我们,据说用在其他地方了,每年年底都会在公告栏公示,我们的事情都有业委会在管。”世纪生活小区的一位业主说。

“我们小区能提供的广告位不多,只有9部电梯做广告,物业每年收到的几千元广告费我们都知情,现在这笔钱还在攒着,近期正打算召开业主大会商量怎么使用这笔钱。”世纪生活小区业主委员会主任周女士介绍说,世纪生活小区的广告收益每年都会在业主代表大会上进行公示,之后还会对所有业主进行公示。

广告收益受业主委员会监督的还有金江小区,物业管家何英介绍说,金江小区出现广告的地方只有小区门口的两个灯箱以及每栋楼的电梯间,每年收入只在几万元。“我们与广告公司合作,由我们提供场地,他们负责招租,算下来每年只有几万元的广告收益,但灯箱和电梯维护费也是一笔不小的数目,我们公司只追求收支平衡,不靠广告收入盈利,所以广告收益都用来补贴日常管理经费的不足。”

“2014年业主委员会成立以来,广告经营和收益都要经过业委会监督审核,也只有业委会同意才能用作经费补贴。”何英说。

小区公共收益

1、电梯、住宅铺面、楼顶等部位发布的广告费

2、利用公共配套设施,如活动场地、会所、游泳馆等经营收入

3、小区道路、公共停车库收益 

4、部分通信运营“管理费”  

5、废品回收站租用场地费  

6、推销活动进入小区所缴纳的费用

7、地下室、商铺出租费用

凌云律师说法:广告收益,属全体业主所有

云南凌云律师事务所杨志芬律师表示,根据《物权法》,小区业主的共有财产收益、公共场地的收益,都应该属于小区所有业主的公共收益,应该由业主共同享有、共同管理,这当中包括小区的外墙广告收益、电梯广告收益等。

“物业公司在小区广告方面的收益应该向业主公布,并交还给业主,即便是用于小区公共设施、绿化养护等方面的花费,也应该将明细账进行公布,说明该笔款项将作何用。”杨志芬说。

不过,杨志芬也介绍说,在小区内投放广告的合同内容应该怎样拟订、费用以何种标准支付、由谁决定、收益应当归谁支配、怎样支配等问题,有的法律没有规定,有的虽然有了明确规定,但在实践中并未得到遵守,小区实施现状并不理想。

“针对广告收益无人监督的现状,小区业主入住后,一旦条件成熟,应该尽快召开业主大会,成立业主委员会,由业主委员会对小区广告的引入、收益的分配等问题进行监督,出现问题也能及时与物业公司交涉,一旦交涉不成,应以业主委员会的名义维权。”杨志芬介绍说,如果物业公司擅自引入广告或者将广告收益据为己有,业主或业主委员会可根据《物业管理条例》的规定向当地房地产行政主管部门举报。

他山之石

苏州:一小区物业,给业主发24万红包

最近,苏州高新区朗香小区业委会发了大红包,606户人家总共领到了24万元,由业委会成员挨家挨户把红包送到居民手中。原来,小区业委会和物业签订了协议,从他们那里争取到了小区的公共收益,以现金形式发放给所有业主。

惠州:收支都公开 业主很放心

江北天泽名居是广东惠州市业主自治实行得较好的小区,每栋单元楼大堂中都贴有上一月物业收支的清单,列得清清楚楚。物业主任李晓东说,小区内的广告都是经过业委会的同意才张贴的,而且广告的收益也全部都补贴到物业的日常运营中去了。

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