业主委会五个阶段与十项工作

业委会各阶段问题分析

筹备阶段

动机:1小区业主对物业服务不满意

2遗留与现实矛盾问题急待解决

问题:

一、达到法定条件:1入住率50%.2有两成业主动议

二、有群众基础:

1、有人愿意组织业委会工作压力大

2、业主知晓要成立业委会

3、业主支持成立业委会

4、要克服部分业主的非议与干扰

5、要有战胜物业公司的各种搅局的信心与能力

需求:

1、对组织成立业委会的情况进行宣传,并得到业主反馈

2、获取“如何成立业委会”的经验支持

3、征集候选人,加入业委会

4、顺利组织业主大会

解决办法:

1、网上查阅资料,熟悉相关流程

2、线上线下进行信息宣传

3、开展问卷调查,了解民意

4、串楼调研

5、组织业主推荐,自检

6、依法依规按程序获得街道与房管部门的支持

初创阶段

阶段特征:这个阶段的主要矛盾是长期以来物业的突出问题与业主预期不能协调一致

重点工作:

1、代表业主沟通协调物业,先解决首要问题

2、分工合作,齐心协力,摸排四资,找出问题探讨出路

3、形成各项规章制度,形成办公的流程化

主要问题:

1、与物业沟通过程难以取得突破

2、与物业公司的信息不对等,团队与能力不对等

3、部分业主利己式站队对业委会不支持与阻扰

需求:

1、掌握沟通的方式方法

2、掌握物业工作的专业知识

3、发现各样问题后的取证

4、将工作情况反馈给业主,形成共识

5、树立业委会的权威和公信力

解决办法:

1、线上线下讨论交流征集问题线索

2、公告栏,将工作速度实时公示

3、学习掌握业主法规应知应会及物业系统性知识

4、科学规范的形成材料获得街道与房管部门的支持

发展阶段

阶段特征:这个阶段的主要矛盾是物业服务品质与业主预期不能协调一致

重点工作:

1、督促物业进行服务品质提升,保证质价对等

2、协助物业获得合理生存空间,让服务具有延续性

主要问题:

1、物业对问题拖延推诿,出现拉锯战

2、部分业主不缴纳物业费,使工作陷入被动

需求:

1、获得业主的持续支持和理解

2、发现各种问题后的取证

解决办法:

1、线上,线下意见箱,征集问题线索

2、对问题进行投票,获得业主的有力支持

3、线上,线下公告栏,将工作进度实时公示

4、建立沟通平台,能够与广大业主实时互动

5、拿出方案,形成决议获得街道与房管部门支持

稳定阶段

阶段特征:物业工作能够基本达到业主预期,业委会工作重点转向小区便民服务

工作重点:

1、日常人财物的管理,公开公正公平公认,严格执行规约

2、组织业主互动,提升小区生活质量,共建文明和谐

主要问题:

1、人财物的支出如何得到业主的支持

2、组织活动各项工作如何得到业主认可

3、如何获得一定的公共收益,保值升值

需求:

1、资料、资源、资产、资金的增长

2、业主的持续支持

解决办法:

1、拓展对外合作渠道,方便服务业主

2、线上,线下公告栏,对各项收支进行详细说明

3、积极组织线上,线下活动,特别是各项问题意见与表决的统计

4、各项工作文字与图像存档备查

换届

阶段特征:业委会到期或有人退出等原因,业委会需要换届

工作重点:平稳换届

主要问题:

1、没有合适的候选人

2、业主对成立业委会要有信心

需求:找到合适的候选人

解决办法:

1、线上线下宣传,号召业主积极参与

2、开展问卷调查,了解民意

3、串楼调研

4、组织业主推荐、自检

5、获得街道主管部门的支持

这只是一小部分工作内容,先别被吓退,请继续读

业主委员会做好十项的工作

1、做好业主委员会成立后的“当家”工作

1.做好“资料”接受工作

2.做好“资产”接受清理工作

3.做好公共“资源”接受清理工作

4.做好公共收益“资金”的接受工作

2、做好业主大会会议的组织召开工作

1.做好议案、议程、表决选票的准备工作

2.做好业主身份、表决权数的核实工作

3.做好送交、送达工作

4.做好通知、公示、公告、报告的工作

5.做好业主质询、异议的解释说服工作

6.做好表决、投票的核实、记录、保存工作

7.做好接受监督指导工作

3、做好物业服务企业的配合、监督、选聘、解聘工作

1.做好对物业服务企业的配合、监督工作

2.选聘、解聘物业服务企业

3.适当确定物业收费标准

4.签订完备的物业服务合同

5.约定物业服务质量标准

6.约定维修责任、安全责任、秩序责任

7.物业公司不履责、不担责、不退出怎么办

4、做好住宅专项维修资金的使用工作

1.什么时候、什么情况、什么地方可以使用?

2.申请使用需要什么条件和手续?

3.如何分摊使用?部分业主未缴存怎么办?

4.该摊的业主不同意摊怎么办?

5.由谁制定维修方案?如何选择维修单位?

6.如何进行价格监审?

7.如何进行监理?如何履行验收手续?

8.如何报销维修费?

总体要求:会用、慎用、不乱用、合规用、监督用

5、做好公共收益的收支、管理、报告工作

1.如何界定公共收益?

2.来自何方?如何用?用往何处?

3.如何管?谁来经手?

4.如何公示?何时?何地?向谁?

5.如何接受监督?谁有权查?何时查?如何查?

6.如何追究错用、挪用、占用的责任?

7.要求:收好、管好、用好、报告好、移交好

6、处理好业主委员会的报酬与津贴问题

1.能否获取“报酬”或“津贴”?

2.资金从何而来?

3.标准由谁而定?

4.谁有权监督?

7、依法依规做好换届选举工作

1.何时进行换届选举?

2.谁来组织换届选举?

3.谁来监督换届选举?

4.逾期仍未完成换届选举的怎么办?

5.能否连选连任?

6.候选人资格由谁认定?

7.选举纠纷如何解决?

8、依法依规做好“维权”工作

1.协商沟通

2.接受调解

3.依法投诉、举报、信访

4.依法约定和申请仲裁

5.依法诉讼。向谁投诉?可否打官司?

6.不当“维权”的后果及法律责任

9、处理好“辞职”、“罢免”、“补选”问题

1.向谁辞职?如何履行辞职手续?

2.主任辞职、过半辞职、集体辞职怎么办?

3.业主提出“罢免”怎么办?

4.候补委员如何产生?如何候补?

5.如何补选?如何重选?

6.拒绝移交如何处理?侵占、挪用如何处理?

10、做好接受业主监督的工作

1.业主的知情权

2.业主的质询权

3.业主的建议权

4.业主的提案权

5.业主的表决权

6.业主的投诉、举报、诉讼权

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注