给业主“红包”,物业定位准

给业主“红包”,物业定位准

自从购买了商品房以后,成为业主的我最常打交道的就是物业了。别人不好说,反正我是当业主快10年了,都是给物业交钱,从来没有遇到过物业反给我发钱的事情。

今天看到有媒体报道,很是稀奇。说是苏州高新区朗香小区业主最近乐开了花,小区业委会发大红包啦!606户人家总共领到了24万元。并且,还是由业委会成员挨家挨户把这个大红包送到居民手中。而且从新闻中得知,早在2015年7月份,(苏州)园区都市花园就将公共收益126万以物业补贴发给了业主。原因是因为小区业委会和物业签订了协议,从他们那里争取到了小区的公共收益。

原来如此,这是小区业委会从物业处争取到的小区的公共收益。对此,我以为本来应该很正常的事情,不知道新闻为啥高调报道呢?

不过,这哪里是“红包”,这是小区的公共收益。难道说小区的公共收益不应该由业主们共同分享吗?再者说了,小区业委会要“争取”,物业不是业主们请来管理小区的“管家”吗?小区的公共收益,“管家”身份的物业有啥资格不上交业主呢?

呵呵,能问出这些问题的我,很显然是生活在外星球,不是现实中的人。因为,现实总是非常的现实,根本不是我所能够想象得到的。比如说物业公司吧。虽然理论上是全体业主聘请来的“管家”,可事实上,这个身份为“管家”的机构,很多时候不但承担着管理小区的责任,更肩负有“管理”小区业主的使命。

不是吗?估计在全国范围内,有小区业主能够分享到小区公共收益的,除过苏州这两个小区以外,恐怕很难有类似的案例了。本来嘛,正常情况下,应该是小区全体业主聘请物业公司,可因为种种原因物业却是开发商“硬性”指派的。甚至有开放商建成商品房小区后,自行成立物业公司来经营管理。当然了,这种现象也能理解。

一个商品房小区刚建成,入住的业主不足,无法有足够数量的业主来成立业委会和上缴物业费,此时要维持小区的正常运营,必须要有物业这个“管家”。如此,基本上都是开放商自建物业或者代替业主聘请物业公司。这种来自开放商的有着“红基因”的物业公司,在小区的初期运营管理中,发挥了重要的作用。

而后来,当小区入住的业主数量够成立业委会了,于是,在政府机构的指导下,全体业主大会上选出代表小区的业主委员会。有了这个业委会,就可以代表全体业主履行“主人”的权力。尤其是代表业主对物业公司这个“管家”工作进行考评。物业干的好,继续聘任;否则的话,就可以代表业主辞退物业,重新选择“管家”。

同时,小区业委会也有权力代表小区全体业主来审查物业公司的各类账务资料。比如说,小区物业费的收支情况,小区公共收益的情况,小区大修基金的使用情况等等。诸如此类的小区基本财务情况,业委会不但要负责审核,也要负责进行必要的决策。很显然,苏州的高新区朗香小区和园区都市花园两个小区,业委会在有关小区公共收益资金的使用上,充分维护了业主的权益。

毕竟,小区的全体业主才是小区的主人。从购买小区的商品房开始,开放商按照规划开发建设的小区,从道路、绿化区域、电梯到公共场所、公共建筑,及与小区配套的设施等等,其真正的拥有者就应该是小区的业主。事实上,维护这个小区运营的所有开支,也都来自业主们上缴的物业费等。与此同时,更为关键的是,小区的所有公共收益自然也就应该是小区业主的共有收益。

这个小区的公共收益,主要包括电梯里和出入门上的广告收入、小区公共区域外人外机构举办活动的收入、小区灯箱上广告的租金、外来车辆进入小区的收费等等。尽管是小区的物业公司在创新开源增加收入,但是,这个收入除过必要的管理费与成本外,都是归全体业主所有的。自然而言,这个收入的分配权肯定也在于全体业主的自主决定了。

一个很正常的事情,在国内竟然成了特大喜讯的新闻,简直是匪夷所思。

其实,想想到也能理解。国内的商品房开发时长不长,有关物业公司与小区业主的关系也没有理顺。尤其是物业公司在小区刚建设的时候,做出了重要的巨大的贡献,以至于物业有点忘了自己,只是“管家”的身份定位,而常常做出不能有个准确定位的行为来。特别是有的物业公司,根本不在乎小区业主的权益,哪怕是业委会已经成立,有资格履行“主人”的职责时,也依仗“天时地利”的独特地位,以“管家”的身份实际却在行事着“主人”的权力。

比如说,曾经有不少的物业公司,即就是小区业委会或者全体业主大会已经明确,要重新选聘新物业,它也毫不顾忌霸占着小区的管理。在维护正常运营、在有丰富经验、或者在暴力等种种藉口支撑下,根本不愿意退出小区。不过,这样的现象也不会长久了,至少国内出台的有关物业管理的规定和物权法等都对小区的物业,有了明确的规定。如此,遇到这种蛮狠不讲理的物业时,小区的业主们起码也能够有法律的武器。

是否有效,至少理论上是合理合法的。因此,在我看来,这种给业主发的“红包”,本来就应该是很正常的事情,可如今却成了新闻,只能说明目前在国内有很多小区的物业与业主的定位还不准确。相比而言,苏州的这两个小区全体业主或者说业委会真正的发挥了作用,真正的履行了职责,特别是物业公司自身定位准确,没有篡位。

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