日常物业管理服务中100个经典问题及回答

日常物业管理服务中100个经典问题及回答

日常物管工作中,总是要回答业主各种各样的问题,今天和大家分享100个经典问题以及回答。直接上干货!内容很丰富,建议收藏备用!

一、物业收费类

1、为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费?

答:由于本小区客户群特点,大部分业主事务繁忙,因此可能出现物业服务费交费不及时的现象;而我们也会将大部分精力用于催缴费用上(因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件),这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费,物业公司可将全部精力投入到对客户服务中,在资金运转上无后顾之忧。

2、从什么时长开始计收我的物业管理费?

答:按约定日期办理收楼手续的,从办理收楼手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的,以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时长的次月开始计收物业管理费。

3、以什么面积收取我的物业管理费?

答:房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后,以实测后的建筑面积收取物业管理费。

4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗?

答:按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。

5、我入住时应该签订什么协议或文件?

答:入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》、等资料。

6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了?

答:物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面;物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目,届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。

7、业主有权审查物业管理企业的收支吗?

答:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

8、装修需交哪些费用?

答:装修押金、装修垃圾清运费、出入证工本费。

9、为什么要交专项维修资金?

答:根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定,业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时,购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用,由物业管理企业提出年度财务预算,经业主委员会审定后实施。维修资金不足时,经业主委员会决定,按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。

10、车辆的停放费用都有什么?

答:车位及其有偿使用管理服务费用:

a、租用车位:租金和物业服务费;

b、专有车位:物业服务费;

c、公共车位:收占地费。

11、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费,物业是否有权掐断住户的水、电供应?

答:物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应;但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费,则要及时交费或充值,以免自动停水、停电,造成不必要的损失。

12、售楼时的承诺没有兑现,我可以不交物业管理费吗?

答:不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司,物业管理费是用于小区物业服务的,是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉,争取尽早解决,但物业管理费仍需支付。

13、有的业主不交物业管理费,这对我有影响吗?

答:有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的,如果有业户不交管理费,势必会给物业公司的管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户的利益,也就是影响了您的利益。

14、物业管理服务费里面包括了哪些费用?如果没有包含电梯费用,低层住户也要交电梯费吗?

答:物业管理服务费包括:

管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;物业公司办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其它费用。

高层住宅电梯费用是包含在物业服务费里面的;最低楼层住户也要交纳电梯费用;业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的,从其约定。

15、小区的公共照明用电是否需要业主分摊?应该按什么标准收取?

答:包含在物业服务费用里面。

16、收楼时还有许多配套设施,(例如:周边绿化、车库、行人通道等)没有交,是否需全额缴纳物业管理服务费?

答:原则上是要全额缴交的。

17、装修时为什么要交装修保证金?是按哪些相关标准收取?

答:根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条和物业公司在具体操作时通过与业主签订协议,以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。以达到安全施工的目的。具体的收取标准以物业公司与业主签订的《装修管理服务协议》约定的金额为准。

18、装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取?

答:装修垃圾清运费是按市场调节价收取的,清运费标准由业主和物业管理企业协商确定,也可以说是协商收费。

19、业主办理了入伙手续但没有入住,也要缴纳物业管理费?

答:是的,要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲,该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中,物业管理公司已经为该单位提供了公共性的物业管理服务(比如设施设备的养护、清洁绿化等服务),所以,您是要交物业管理费的。

20、已经购买了车库或车位,为什么还要缴纳停车费?

答:严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。

21、小区内的水景、园林维护如何进行?其保养运行是否额外收费?

答:水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行,运行时长由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费,包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金。

22、物业管理费是怎样计算出来的,测算标准是什么?

答:是依据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准,其测算标准除依据以上内容,亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平,并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。

23、为什么我买了房,在小区内停车还要交停车费?

答:小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利,但由于车位产权归属因素,其他人士若以租用形式使用,因此需要交纳停车费及车位管理费,即类似租房需要交房租及管理费。

24、这里的水、电、煤气费定价是多少?

答:物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标准执行。

25、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?

答:《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。

26、房屋未装修,入住前是否要交纳物业管理费?

答:只要房屋已交付,无论业主是否入住,都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务,而是为整个小区提供服务,物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用,并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费,必然导致物业管理费入不敷出,物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继,导致全体业主的共同利益受损。

27、我不付装修垃圾清运费,由装修公司清走可以吗?

答:可以,但业主需要签署承诺书及交纳保证金,装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。

二、物业服务类

28、物管服务包括哪些内容?有无专门的物管手册给客户?

答:物业管理公司在收取了物业管理费以后,需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务,主要包括:房屋共用部位的维护和管理;房屋共用设施设备运行的维护和管理;档案资料的管理;环境卫生的管理;交通秩序与车辆停放的管理;房屋装饰装修的管理;

小区绿化、景观的管理;各类工程报修并记录;

物管公司向业主提供《前期物业服务协议》、《临时管理规约》与《业业手册》和《房屋装饰装修服务协议》等文件资料。

29、物业客户服务部是干什么的?

答:负责客服工作的策划;负责入伙手续、装修手续的办理及资料整理并归档;顾客来电、来访、报修、请修、投诉的受理和跟踪处理;小区综合巡查;物品出入控制;进行客户走访和回访;便民服务的组织与开展;顾客意思的征询与反馈;顾客的档案理;客服部的各种文档输入工作;客服人员行为的规范与管理;物业服务费的催缴工作。

30、因工程质量遗留问题,业主是否可以拒交管理费?

答:不可以,开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题,而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题,二者不能混淆,业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任。对于开发遗留问题,业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。

31、草坪或其他植物会定期整修吗?

答:会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。

32、房屋有问题找哪个部门?

答:可以找物业服务中心,由物业服务中心受理后根据《住宅质量保证书》的约定与开发商联系履行有关房屋保修义务。

33、高层住户水压不够怎么办?

答:可以直接向所管辖区内自来水主管部门投诉,也可以向所在小区物业反映,由物业人员代为联系相关部门进行情况说明及报修。

34、业主问:“我装修时,搬运装修材料,是否可以使用电梯?”

答:可以使用电梯,但为了保护好全体业户的利益,对于大件物品(超高、超宽)须从楼梯搬运,搬运河砂、水泥时必须做好电梯内地面的防护,不得散装或使用手推车进出电梯,所搬运的装修材料需做到包装完整并保证电梯内的卫生,遵守正确的电梯使用规范。

35、业主入住后垃圾怎样处理?

答:对于生活垃圾,业主可以封好袋后放在指定的垃圾桶内,装修垃圾不得投放到垃圾桶内,需业主用袋装好后并做好封闭,统一放在小区内指定的装修垃圾点内。

36、业主逾期收楼要承担哪方面的责任?

答:在商品房符合买卖合同的交付使用条件后,如因业主个人原因而不能按期收房的,则业主需承担以下责任:1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付,其将在一定期限届满后视为已向业主交付,房屋的风险也将转由业主承担。 2、因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用(加压费、电梯费等),等相关费用并不因业主不收楼而免除。

37、车辆停放时,车主享有什么样的权利?假如车辆丢失,物业管理公司应该承担什么样的责任?

答:车主享有车辆停放,及对物业人员服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务,不存在失职情形,业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形,并且这种失职与业主存在一定的因果关系,则物管有可能要承担一定的赔偿责任。

38、物业管理公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌?

答:可以做一些公益性的宣传,同时,根据物业服务合同约定,经营性的广告所得,用于补贴物业管理费的不足,剩余的用于补充专项维修资金。

39、小区内的公用设施损坏,维修费用是包含在物业管理服务费内吗?如果不是,维修费用该由谁来承担?

答:公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。

40、别的小区物业管理服务费只有0.5元/平方米/月,我们小区为什么收费那么高?

答:a、从规模,品质,园林景观,小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。

b、管理服务费是通过科学测算后,根据日常开支情况进行定位的,符合物业管理收费的“以支定收”原则。

41、物业管理公司所提供的服务配套有哪些?使用流程是怎样的?

答:物业管理公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业管理服务外,亦会因应客户之需求,适时提供其他便利业户之有偿服务,届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准信息。

42、业主委员会何时成立?有哪些责任与义务?

答:依据《物业管理条例》,符合业主委员会成立条件的居住小区,应当设立业主委员会。

业主委员会应履行以下职责:

集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

督临时管理规约的实施;

主大会赋予的其他职责。

43、宠物饲养的若干问题?

答:本物业不得饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物(如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等;)如业主饲养犬,需持有相关部门发放的许可证,执行登记和年检,并需每年到相关部门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。业主在遛狗时,应以绳束之,及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。

44、我们如何投诉?怎样报修?

答:您如果要投诉个别管理、服务人员时,请记录其姓名、证件编号,可以直接到物业客户服务部投诉,也可用电话、书信函件的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向阁下反馈处理意见。物业管理公司收到您的报修后,维修人员在三十分钟内赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成本价格收取适当费用,维修之前,请您在维修工作单中维修报价一栏中签字确认,维修结束后,请在维修工作单上签署维修意见。倘若业户对维修服务结果存有异议或意见,请在维修工作单上予以说明或向物业客服部进行投诉。

45、我们的信件等邮件怎么接收?

答:我们的普通信件将由邮政人员分发到信箱。

46、为什么填写《业主联系信息登记表》,如何保密?

答:主要是想通过此种方式了解业主的基本情况,以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务,如当业主不在,而家中出紧急状况时,物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络,使您及时得以处理使损失降到最低。

对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理,并建立健全档案管理制度,资料的查阅必须由经理批准方可查阅。

47、我家里跑水了,物业应负什么责任?

答:物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的,物业公司应承担相应的责任,反之,则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验,目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。

48、物业是否对噪音施工有限制?

答:有。按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。

49、如业主在验房时,对房屋内各项指标存在异议,业主可否不收房?

答:按照销售合同约定,本单元已具备各项交接条件,业主已可以接收所购单元,如存在不足,双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时长,由开发商整改小组负责解决,且房屋竣工后有质量保证期,相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付。

50、电梯运行噪音问题?

答:电梯噪音符合城市区域环境噪声标准的规定范围之内,不会超标。

51、底层的屋顶清洁如何管理?

答:物业公司首先会制定定期清洁的工作计划,安排保洁人员定期清洁。同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。

52、物业公司何时正式工作?

答:物业公司在签订《前期物业服务合同》后即展开物业前期介入工作;在交房后面向业主提供物业管理服务。

53、交房后装修公司进场需要办理什么手续?

答:装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证、设计图纸等原件及复印件,且复印件上需加盖公司公章,到物业服务中心办装修备案手续。并缴纳相应的费用(如施工人员的出入证等)。

54、自来水水质如何保证?

答:本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元的,水质经过自来水公司严格的检验。

三、工程维修类

55、物业工程部的工作是什么?

答:物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修;公共设施设备运行、维护、保养,保证小区水电气的正常供应;制订中修、大修计划;并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务,平时工程的维修报修工作等。

56、什么是住宅的共用部位、共用设施设备?

答:除业主自用部位以外的区域,如:住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备,小区道路、场地、绿化、路灯、健身场所等。

57、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备?

答:业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。

58、小修、中修、大修都包括哪些内容?

答:a、大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备,但不需要全部拆除的工程;

b、中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备,但保证原房或设备的结构和规模的工程;

c、小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中,其构部件小的损失,以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。

59、小修费和公共设施维修费的区别?

答:小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修(材料需自备)。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用,用途是不同的。

60、户内结构是否可以改动?

答:户内隔离墙(12CM以下的)原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改。

61、对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口?

答: 不可私自移动,如需改动需到小区客户服务中心申请,由原安装单位进行改动,否则不再列入保修范围之内。煤气管道改动则需到煤气公司申请,批准后由煤气公司安排专人施工。

62、厨房的煤气管道是否可以更改,是否可以藏在橱柜里面?

答:煤气管道原则上不可以更改,如需更改,先要报煤气公司审批并由煤气公司施工。倘若煤气公司确定满足通风的情况下,可以将管道藏在橱柜内。

63、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修?保修期限是多久?

答:根据《建设工程质量管理办法》等相关规定,房屋主体和相关部位及配套设施都有保修,只是保修的期限不同,具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保证书》。

64、电梯多长时长检修一次?检修需要多长时长?是否会影响住户?

答:电梯每月检修。检修时长由电梯运行状况与养护情况综合决定。检修时长将避开人流高峰期(一般是在夜晚),不会影响住户使用电梯。

65、物业管理公司是否替业主验过房?

答:物业管理公司已对各房屋进行了分阶段检查,并向开发商提出整改意见,由开发商安排施工单位进行整改。另外物业管理公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排,户内可能存在个别问题,请您在收房时认真仔细检查,我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。

66、房屋隔音效果如何,会不会受到噪音的影响?

答:小区房屋是按照国家的有关规范设计的,楼板和墙壁厚度可以保证的隔音效果,保证入住业主的正常生活。

67、厨房处是否做防水?

答:厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水,没有地漏的厨房,未做防水。如业主认为该处须加防水处理,我们建议业主在装修过程中,由装修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工,但产生的费用必须由您来支付。

68、业主要求提供房间布线图纸?

答:可以找物业服务中心。

69、可否安装太阳能热水器?

答:由于物业原有设计不包括业户安装太阳能热水器之需求,业户不可以占用公共区域安装太阳能热水器。

70、谁是解决住宅质量问题的责任单位?

答:本市住宅质量整治的基本原则是:“谁开发、谁负责”;市、区共同配合,以区为主的“具体解决属地化”原则。重点解决影响住宅结构安全和严重影响使用功能的问题。这就明确规定,承担住宅开发建设的房地产开发企业,是解决住宅质量问题的第一责任人,一旦发生住宅质量问题,房地产开发企业不可推卸,应积极、主动地设法解决住宅的质量问题。

71、新建住宅交付使用必须达到的要求

答: a、住宅生活用水纳入城乡自来水管网;使用地下水的,须经过市公用事业管理部门审核批准。

b、住宅用电根据电力部门的供电方案,纳入城市供电网络,不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。

c、住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件限制,一时无法纳入的,要具有市主管部门审批同意的实施计划,并经环保、水力部门同意后,可以在规定的期限内,采取临时性排放措施。

d、住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。

72、公共部位可以随意占用吗?

答:根据建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定,产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施,不得在共用部位乱堆乱放。如有违反,物业管理部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告,同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时,物业公司会及时劝阻,避免影响您的正常使用。

四、装修改造类

73、装修时需要办理哪些手续?

答:大致流程为:到服务中心领取装修申请表填写,然后提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物管,由物管工程部进行技术会审,经批准后方可入场进行装修。

提出申请提交施工图纸及方案物业审批(3个工作日)交装修押金办理装修许可证办理“施工人员出入证”完工报验退装修施工证及证件押金。

74、装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修保证金?

答: 《物业管理条例》规定业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。国家有关法规规定,建筑物包括共有部位和自用部位两个方面。对于共有部位,单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理,否则等装修完后,装修带来的损害已经形成,不但难以改正,也给业主安全带来威胁。实际生活中,有不少装修工人野蛮施工,破坏房屋主体结构,不考虑他人生活的方便、安全,不顾及对建筑物,设施设备的保护,不顾及对环境卫生的爱护,造成他人生命、健康、财产的损失,破坏公共设施设备。对于装修中的这些违规行为,用装修保证金来制约。

75、装修时,业主能否擅自更改房屋结构?物业管理公司是否有权对外观部分(阳台、窗户等)进行统一规划?

答:根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定,严禁擅自更改房屋结构。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要,物管有权对外观部分进行统一规划。

76、收楼后是否统一时长准许业主装修?

  答:统一安排装修,原则上的安排为:白天8:00—18:00,晚上和节假日不允许噪音施工,具体在《装修手册》里会有详细的说明。

77、住户进行室内装修有哪些注意事项?

答:业主装修时需要交纳二次装修保证金、装修管理费和装修垃圾清运费用,装修工人办理出入证之办证押金及工本费,相关的费用可由装修公司代交。业主进行二次装修时需要提出装修申请、签署相关协议文本、交纳相关费用和得到管理处审批许可后方可按审批要求进行装修,完工后向管理处提出验收申请。具体的办理流程请留意管理处之公告。

78、装修时不是承重墙可以敲掉吗?框架结构内的墙可以拆吗?

答:根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定,装修内容须经管理处根据具体情况审批确定,未经审批不可私自违规施工。

79、卫生间是否要做防水闭水?

答:业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验,闭水试验的时长为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏,造成楼下业主投诉,给自己房屋装修带来维修损失,同时根据《物权法》规定业主对专有部份的使用不得损害其他业主的合法权益。

80、如果业主装修时铺设木地板,是否会影响屋门的开关?

答:木地板的高度一般为4公分,但实际装修中可降为2-3公分。这样将不会影响到屋门的开关。

81、我想把室内的对讲(暖气、电话接口、燃气报警器、紧急求助报警器)移一移,可不可以?

答:建议业主不要改动。另外,由于这项改动设计到小区的整体系统,需要由物业协调原施工单位(暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动,可视对讲等智能系统应提醒住户改动后有可能影响使用效果)。

82、我是否可以对所属单元内进行拆改?

答:《装修管理手册》中详列了一些关于拆改的规定,主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动,非承重结构可酌情进行改动。物业工程部备有各种户型的图纸,可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙,具体方案请您需报装修部审批。

83、我的装修垃圾如何清运?

答:物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走,但您需要每天在集中装修期规定的时长内将装修垃圾袋封口后,堆放在我们指定的装修垃圾场地点,不得占用公共区域;关于集中和非集中装修期垃圾清运时长参照《装修手册》规定的时长。

84、我可以拆改供暖、煤气么?当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞,我该负责吗?

答:《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定:“装修人擅自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的,由装修人负责赔偿。另,因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失,应由装修人负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。”

85、装修都需要什么图?

答:需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图,若上下水改动,还需要给水系统平面图。

86、业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续?(包括自装)

答:装修商必须具备建筑企业资质装饰等级证明,这也在一定程序保证业主的利益,为装修后业主入住生活把好第一道关,如业主执意要聘请该装修商,考虑可以找具备资质的装修公司挂靠,这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果(最低限度要求业主写承诺书)。

87、业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗?

答:不可以。因上述事项均在是装修范畴之内,故上述事项均须先报方案,工程部审批后,到安保部办理进场施工人员证件后,方可开始进行。工程完成后,应将所产生的垃圾及时清离小区。(涉及消防安全问题要配备灭火器)特别提醒:装修地板、铺地砖时可能因您的不注意,而对管道施工破坏造成跑水,浸水事故。

88、装修人员可以在我家住吗?

答:为了业主和小区的安全装修人员不可以留宿在现场。

89、卫生间为什么在装修后还要做防水?

答:首先,承建商在交房前已经做过防水,且经过闭水试验,防水效果良好。但在装修期间,卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖,会剔凿地面,影响防水层,故建议业主在装修后要求装修商重做防水。

90、阳台、窗户是否可以安装防盗网?

答:不可以。根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定,改变住宅外立面之装修行为须经过城市规划行政主管部门批准,因此,阳台、窗户等安装防盗网需要经过城市规划行政主管部门批准。

91、业主可以对排烟道进行改造处理吗?

答:不可以改造。

五、安全保卫类

92、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯,物业公司已收取保安费,物业公司要如何处理?

答:物业公司物业费包含了保安费,就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司,物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度,如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作,物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了,物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责,尽可能提高保卫服务工作标准的考虑,欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案,以便最大限度的发挥现有资源的能量,提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险,以便发生问题时尽可能减少损失。

93、装修期间如何控制人员出入?

答:装修工人凭证件出入,装修工人和装修车辆从专门通道出入。

94、小区有何措施保护住户安全?

答:首先,在硬件方面设立防范措施,包括围墙设红外线防越系统,小区楼层门安装门禁及对讲系统;小区主出入口通道、停车场、室外部分区域等均安装闭路电视监控系统连接物业保安监控中心,其次,在非技术防范层面,设专职保安人员24小时值班、巡逻,在重点部位重点监控;物业公司会有完善的应急措施,并有针对性地采取安全防范措施,人防、技术防范有效结合。

95、阳台如何防盗?业主是否可以自行安装防护栏?

答:不可。小区内禁止安装防盗网,第一影响房屋外观、第二封闭消防通道。按《物业管理条例》和《消防法》均不允许。而我们小区安全防范措施是非常完善的:

a.对讲系统:小区大门,各单元门及住户门设置(户内)访客对讲机,确保安全私密的居住品质。

b.监控系统:小区大门,各单元门,各电梯轿箱,各地下车库及主要道路上设置摄像机全天候值勤监控,为业主生活筑起严密的安全防线。

除以上安防系统外,我小区安管员24小时巡逻执勤,以确保安全无事故发生。

96、怎样防止小商小贩进入?

答:大门门岗保安会对进入小区的所有非业主进行询问。通过后方可进入小区。

97、发生意外事故,保安会如何处理?

答:针对一些突然事故,我们会定期做相关的培训,并有完善的应急预案,以保障业主的安全。

98、保安人员都会使用消防工具吗?

答:会!每一位保安在上岗之前都要经过岗前培训,使用消防工具是必须培训的一项重要技能!

99、保安是24小时值班吗?

答:是的!小区保安实行24小时值班制,三班倒,每班都有巡逻人员。充分保障小区业主的安全。

100、如何监督保安的工作是否到位?

答:我们有严格科学的岗位考核制度,根据这个制度来规范和要求每一位员工的工作。

两家物业公司进驻同一小区 居民的物业费何去何从?

4月中旬,西拉沐沦司法所接到青山社区一起物业纠纷的调解申请。原来东苑小区的物业原由恒某物业公司管理,但居民认为该物业公司不履行物业责任,导致小区环境脏乱差,于是通过召开业主委员会选择了金某物业公司。两家物业公司进行交割时产生了矛盾:恒某物业公司在东苑小区已经代为支付部分公共面积的电费、维修费等,恒某物业公司要求金某物业公司支付这部分钱才肯撤出东苑小区。但是金某物业公司通过走访小区居民,认为恒某物业公司提出的金额与实际不符,双方僵持不下,东苑小区物业处于无人管理状态,导致已经在恒某物业公司缴纳整年物业费的业主抱怨物业没人管,而没缴纳物业费的业主又无处可交费。于是不断有人到社区反映,社区调解员调解多次都无果而终。

两家物业公司进驻同一小区 居民的物业费何去何从?

图片来自于网络

西拉沐沦司法所尹国新所长将两家物业公司的负责人叫到社区,分别听取了两人对此事陈述,基本符合事实,症结点在恒某物业公司负责人说公司只收了六户居民的物业费,但金某物业公司负责人指出恒某物业公司收取的物业费远不止这六家,还打电话加以证实。尹所长于是带领社区工作人员、司法所工作人员和两家物业公司的负责人对东苑小区住户进行了一一的走访,请缴纳过物业费的业主提供缴费收据,经过两天时长物业费问题全部核实,关于物业费的症结点便迎刃而解。

尹所长又经过一番调解,提议金某物业公司眼光放长远,尽快接手东苑小区,建立良好的物业服务关系,利于公司发展。最终金某物业公司答应交付恒某物业公司之前进行物业管理时所花费的实际费用,恒某物业公司撤出东苑小区。司法所还提议金某物业公司贴出公示,告之小区业主物业服务内容、服务标准和缴费地址。一场僵持的物业纠纷落下帷幕。

入驻仅仅8个月 物业遭解聘

入驻仅仅8个月 物业遭解聘

成都市武侯区会所花园小区问题多多,业委会归纳整理出了一份明细,一共有27处设施设备需要整改。去年9月1日,他们在与现任物业签订物业服务合同时,将这份明细作为附件,约束在了合同中,要求现任物业进行整改。今年4月9日,业委会对整改项目进行了验收。不仅一些设施设备整改不合格,业委会还发现,物业拖欠自来水公司九万多元水费。随后,按照物业合同的约定,业委会提出解聘现任物业。4月23日至26日,业委会就解聘现任物业一事,征求了全体业主意见。据业委会统计,投票达到了双过半。

入驻仅仅8个月 物业遭解聘

不过,几天时长过去了,物业并没有撤出小区。随后,记者来到物业服务中心,向负责人了解情况。一位女士让记者联系李总,但业委会成员却说,这位女士就是这里的负责人,并且还拿出了一份盖了鲜章的法人授权委托书。 尽管如此,但这位女士却一直让记者联系李总。随后,社区工作人员也来到了现场。记者向社区工作人员了解到,目前业委会提供出来的许多手续正在走流程。业委会表示,他们将走法律途径。

哈尔滨一物业公司 被列入黑名单 为今年首家

哈尔滨一物业公司 被列入黑名单 为今年首家

网络配图

2日,生活报记者从哈尔滨市住建委获悉,由于存在小区电梯多年未检以及物业服务不到位的安全和服务问题,引发业主们的强烈不满,负责麒麟华府小区的建业物业公司,成为今年首个被列入信用黑名单的物企。

生活报记者在采访中了解到,因黑龙江建业物业公司对所管理的道外区麒麟华府小区的 8 部电梯,未按规定办理电梯检验,道外区市场监督管理局下达了《特种设备安全检查指令书》,并要求停止运行。由此,直接影响到小区居民正常出行,引发该小区居民强烈不满,并向多个部门进行反映。市住建委决定对建业物业的信用综合评价实行一票否决,纳入信用黑名单,3年内,禁止该企业参加物业项目招标、承接新项目,并由道外区建设局向麒麟华府小区业主大会提出终止物业服务合同、清退该企业的书面建议。

生活报记者 仲亮

物业管理服务成本构成(最全最细)

物业管理服务成本构成(最全最细)

物业服务收费的费用构成:

实行物业服务收费包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务收费酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本的内涵:

长期以来,业主对物业的认识存在很大的偏差,导致很多本不应该发生的矛盾纠纷切切实实的发生在我们的身边,然而大多是和物业服务收费有关,也就是 物业费!本文这次对物业服务成本和服务支出做了一个详细的解读!(包括计算)

01 

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

③物业管理区域清洁卫生费用;

④物业管理区域绿化养护费用;

⑤物业管理区域秩序维护费用;

⑥办公费用;

⑦物业管理企业固定资产折旧;

⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

⑨经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

02

物业服务费的性质 

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

03

物业服务费的测算方法

物业服务收费的测算方法物业服务成本或物业服务支出的测算可用一个简单的公式来表示:X=∑Xi(i=1,9)

公式中X——物业服务成本或物业服务支出标准,单位为元/月·m2;

Xi——各分项费用收费标准,单位为元/月·m2;i——分项项数;

∑——表示对各分项费用算术求和。

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——X1该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。不包括管理服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益,从盈利中提取。

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费——X2该项费用包括物业管理区域内共用部位各种土建零修费,各类共用设施设备的日常运行、维修及保养费。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用,共用设备设施的大、中修及更新改造费用。该项费用在物业管理费用中占较大比例,且分项较多。

(3)物业管理区域清洁卫生费——X3清洁卫生费指物业管理区域内公共场所、物业共用部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运积雨、污水管道的疏通等项费用。

(4)物业管理区域绿化管理费——X4绿化管理费指物业管理区域内公共绿化的养护管理费用。包括绿化工具费(如草剪、枝剪、喷雾器等)、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费用、杂草杂物清运费、补苗费、公共环境内摆设的花卉等项费用。

(5)物业管理区域秩序维护费——X5秩序维护费指物业管理区域内机动车、非机动车的停放管理及公共秩序、安全、消防等事项的协助管理等项费用。

(6)办公费——X6办公费指物业管理企业在本物业管理区域开展正常工作所需的有关办公费用。主要包括零星办公用品、低值易耗品支出、邮寄费和其他与现场办公室运作相关的费用,如常年聘请法律顾问的费用等。

(7)物业管理企业固定资产折旧费——X7该项费用指物业管理企业用于本物业管理区域物业管理活动的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费——X8该项费用指对物业管理区域内共用部位、共用设施设备投保及公众责任保险的支出。

(9)经业主同意的其他费用——X9该项费用是指物业管理企业在物业管理区域内提供业主委托的其他服务的费用。

04

包干制中的服务费用构成

实行包干制的,物业服务费用的构成除上述9项外,还包括法定税费和物业管理企业的利润;实行酬金制的,预收的物业服务资金除上述9项外,还包括物业管理企业的酬金。

1)法定税费法定税费指按现行税法,物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费,一般包括营业税及附加。

在计算营业税时,企业的经营总收入不包括物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、房租及专项维修资金,即对这些费用不计征营业税。但对其从事这些代收项目所收取的手续费应当计征营业税。

  2)利润物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体,也应获得一定的利润。利润率根据各省、自治区、直辖市政府物价主管部门结合本地区实际情况确定的比率计算。对普通住宅小区物业管理的利润率一般以不高于社会平均利润率为宜。

  3)酬金根据物业服务合同的约定,物业服务收费采取酬金制方式,酬金可按某个固定的标准从物业服务资金中提取,也可按预收物业服务资金数额的一定比例提取。

物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出。物业服务支出年度结算有结余的,转入下一年度继续使用,物业服务支出年度结算亏损的,由业主承担。

05

漏交率问题由于多种原因

漏交率问题由于多种原因,物业管理服务费的收缴很难达到100%,这就产生了漏交率的问题解决这一问题的正确途径是,一方面物业管理企业要严格按照物业服务合同的约定提供质价相符的物业管理服务;另一方面业主要增强物业管理消费观念,按时缴费。从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业服务费的收缴率,同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。

物业公司嫌员工牙齿不美观不予转正?人社部门:涉嫌就业歧视

(原题)嫌员工牙齿不美观不给转正

物业公司嫌员工牙齿不美观不予转正?人社部门:涉嫌就业歧视

嫌员工牙齿不美观不给转正。华商报 图

“公司不愿意给我转正,理由是我的牙不齐不美观!”4月27日,韩女士向华商报反映,说这件事让她非常接受不了。

干了快俩月

转正申请迟迟未批

4月27日上午,华商报记者在陕西西安高新六路万象汇写字楼物业见到30岁的韩女士,她说,自己是大专毕业,在物业行业已经干了快10年,“我家就在这附近,孩子快4岁了,我就想找一个离家近的工作,可以兼顾工作和孩子。”

3月初,韩女士来万象汇写字楼应聘物业客服助理岗位,顺利入职,她的工作内容是负责业主来电、来访、回访等,“签了劳动合同,期限是一年,试用期是一到两个月。”韩女士说,两个月快到了,近日,她向公司提交了转正申请,但迟迟没有得到审批,“我心里很不安,预感是不是不给我转正了?”韩女士说,“4月25日,领导很严肃地叫我去物业经理焦总的办公室,我知道情况不妙,因为以前的工作经常处理纠纷留证据,就习惯性地在进门前打开了手机录音。”

录音:你工作很优秀就是牙……

华商报记者从韩女士提供的手机录音里听到,一名男士说:“实话实说,你个人的气质和一些细节与公司二期的品质不匹配。”

韩女士问:“你就说重点吧,是我工作不符合要求?”

男士说:“你各项工作都很优秀,说白了,就是个人的牙上,我就挑明了说,公司提出了异议。”

韩女士有些激动:“我这个牙的问题不是一天两天了,为什么一开始不说,三天试工期也没有人说,现在快要转正了提出来?”

男士说:“公司一个多月前就提出来了,提了三次,我一直压着……”

韩女士激动得哭了,并打断对方:“如果是因为工作能力,我没有异议,但你提出这个问题,现在提出来,我难以接受。劳动合同里辞退理由没有这么一条。突然提出,是对员工人格起码的不尊重!”

物业经理:会与她协商解决此事

“说话的男的就是焦总。”韩女士说,自己的牙齿的确不齐不美观,但自己从未因此自卑过,从业快10年,也从没有遇到这样的问题。

随后,华商报记者来到物业焦经理的办公室,但他不在,打电话过去,焦经理说有事外出,下午再电话联系。

记者来到物业行政负责人刘经理的办公室,听记者说明来意后,她说出去给领导打电话请示,随后表示对此不知情,要等焦经理来回复。刘经理拿出一份辞退韩女士的通知书,上面写的辞退原因是:考核未通过。

下午,焦经理在电话里告诉记者:“这个事与牙有关系,也有别的原因,我们会与她协商解决,妥善处理这个事情。”

27日下午6时,韩女士说,下班时,她发现打卡机上已经没有了她的指纹,无法打卡。

业内人士

注重员工形象可理解,但做法不合适

物业的做法合适吗?对此,在西安一家企业从事人力资源工作多年的乔女士说,一般情况下,如果用人单位认为员工不合适,可以在试用期内解除劳动关系。像物业这样的岗位,对员工个人形象要求较高可以理解,但应该在录用时说清,而不是在干了快两个月临近试用期满时才说,这会让员工心里特别难以接受,容易引发劳动纠纷。

在西安一家人力资源公司工作的杨女士说,如果是窗口类岗位需要接待来人办理业务,对员工形象气质有要求无可厚非,但应处理得委婉一些,考虑一下员工的感受,不要伤害员工的自尊。从劳动法角度来说,这属于就业歧视,员工可申请劳动争议仲裁。

华商报记者就此事采访西安市民时,不少人表示,物业作为服务行业,注重员工的形象是可以理解的,但应该在招聘时就解决问题,现在对韩女士的做法不合适,容易对她造成精神上的伤害。

人社部门

物业的做法涉嫌就业歧视

对于此事,陕西省人社厅相关人员表示,物业因员工牙不美观的问题提出解聘,从法律上来说,有就业歧视的因素,员工可向劳动争议仲裁部门申请劳动争议仲裁。

陕西永嘉信律师事务所律师白云说,一般来说,劳动合同里约定了试用期,在试用期快到期时,如果企业能证明劳动者没达到录用条件,就有权利解除劳动合同。“需要在入职时明确考核标准、规章制度等,从这件事看,物业在韩女士入职时没有提出牙的问题,而是在工作近两个月时提出,所以不合适。”白云说,在司法实践中,个人形象是否影响履行劳动合同,比较有主观性,劳动者可通过司法程序维护自己的权益。

物业公司-绩效考核制度(文档版)

第1章 总则

第1条 目的

为了规范本公司物业管理工作程序,提升物业服务质量,提高物业服务人员的工作效率,使公司能够长期可持续发展,实现公司的中长期战略规划,特制定本制度。

第2条 适用范围

本制度适用于公司全体员工,但下列员工例外。

1.兼职、特约人员。

2.试用期员工。

3.公司临时岗员工。

此外,年度考评期内累计不到岗超过3个月(包括请假与各其他各种原因缺岗)的员工及入职不足5个月的员工不参与年度考评。

第3条 绩效考评指标确定和修改的基本原则和程序

1.考评指标确定的基本原则是指,考评指标的形成是在考评人与被考评人根据公司整体发展的绩效计划,在充分沟通交流的基础上形成的,如果双方未能就考评指标达成一致意见,公司总经理有最终的裁定权。

2.绩效考评指标确定和修改的基本原则是指,年初确定的当年员工的绩效考评指标原则上不能修改。确因制定绩效考评指标时所预测的客观环境和条件发生重大变化,或发生重大不可预测的事项需要调整指标时,被考评人需填写“绩效考评指标调整申请表”,经跨级领导批准后,再报总经理办公会议审批;若调整申请未获批准,仍按原指标进行考评。

第2章 绩效考核的内容

第4条 绩效考核的周期

本公司绩效考评周期分为月度考评、季度考评和年度考评。

第5条 绩效考核分数的计算

1.月度考核以员工当月实际绩效考核分数为准。

2.季度考核是在月度考核的基础上加入员工能力考核项目,具体计算公式如下。

季度考核成绩=月度绩效考核分数和/3×70%+能力考核分数×30%

3.年度考核是在月度考核和季度考核的基础上加入员工态度考核项目,具体计算公式如下。

年度考核成绩=月度绩效考核分数和/12×50%+能力考核分数和/4×35%+态度考核分数×15%

第6条 考核指标的设置

物业公司-绩效考核制度(文档版)

1、月度考核项目

物业公司-绩效考核制度(文档版)

2、季度考核增加项目

物业公司-绩效考核制度(文档版)

3、年度考核增加项目

第3章 绩效考核人的培训

第7条 考核人培训的目的

通过培训使考核人掌握绩效考核相关技能,熟悉考核的各个环节,准确把握考核标准,避免考核中常见问题的发生。

第8条 绩效考核体系对考核人的要求

1.对被考核人的业务有相当的了解。

2.熟练掌握考核的基本原理和操作实务。

3.在考核过程中与被考核人进行充分的沟通和交流。

第9条 绩效考核人培训的内容

1.绩效考核标准的内容。

2.绩效考核的基本流程。

3.绩效考核方法及实施过程中应注意的事项。

第4章 绩效考核的流程

第10条 月度绩效考核

1.人力资源部在每月初启动考核工作,由员工直接上级确定本部门月度工作计划。

2.员工直接上级根据员工的绩效考核目标为所属员工分配工作任务。

3.由员工直接上级按照部门工作计划及员工工作任务的分配为员工设定考核目标值。

4.每月的最后一个工作日由员工直接上级与员工进行绩效沟通,对照月初设定的考核目标值就本月工作完成情况进行评价。

5.人力资源部根据绩效考核的结果确定员工本月的绩效工资标准。

第11条 季度绩效考核

1.人力资源部在每季度初发放季度员工能力考核表到各部门。

2.公司认定的考核人根据能力考核表中的考核指标项对所属考核对象进行评价。

3.考核人按照对被考核人各项指标进行打分并参照月度考核成绩统计最终得分。

4.人力资源部汇总并审核各部门综合考核结果。

5.人力资源部负责将考核结果送达被考核人。

6.被考核人根据考核结果决定是否提起考核申诉并反馈给人力资源部。

7.人力资源部形成正式的季度考核结果并存档。

第12条 年度绩效考核

1.年度绩效考核在次年的1月15日之前展开,人力资源部发放员工态度考核表到各部门。

2.公司认定的考核人根据态度考核表中的考核指标项对所属考核对象进行评价。

3.考核人按照对被考核人各项指标进行打分,并参照月度业绩考核与季度能力考核成绩统计最终得分。

4.人力资源部汇总并审核各部门综合考核结果。

5.人力资源部负责将考核结果送达被考核人。

6.被考核人根据考核结果决定是否提起考核申诉并反馈给人力资源部。

7.人力资源部形成正式的年度考核结果并作为工资等级调整的依据。

第5章 绩效考核结果的运用

第13条 绩效工资的发放

1.确定月(季)度绩效工资,其公式为:

月(季)度绩效工资=月(季)度绩效工资总额×[月(季)度绩效考核成绩/100],其中月(季)度绩效工资总额参照公司相关薪酬制度的规定。

2.确定年度绩效工资。年度绩效工资发放金额根据公司当年经济效益指标完成情况、各部门指标完成情况及总体绩效优良程度等,由公司总经理办公会研究决定。

3.对于年度绩效考核成绩特别突出的员工,可在总经理特别奖中给予一次性奖励。

第14条 员工岗位工资的调整

1.对于年度绩效考核成绩在90分以上的员工,其岗位工资等级在本岗位工资级别范围内自动上升一档。

2.对于连续两年年度绩效考核成绩在80分以上的员工,其岗位工资等级在本岗位工资级别范围内自动上升一档。

3.对于连续三年年度绩效考核成绩在70分以上的员工,其岗位工资等级在本岗位工资级别范围内自动上升一档。

4.对于年度绩效考核成绩在60分以下的员工,其岗位工资等级在本岗位工资级别范围内降低一档。

第15条 员工岗位调整

1.员工晋升。

2.工作调动。

3.辞退。

第6章 绩效考核内容的修订

第16条 绩效考核内容修订形式

绩效考核内容修订为定期修订,一般为年度绩效考核结束后的两周内,若出现以下情况可以进行不定期修订,由人力资源部提请总经理办公会讨论通过。

1.目前绩效考核体系已不能适应公司的发展,严重阻碍公司的正常经营活动。

2.公司发生重大变更,必须改变绩效考核体系。

第17条 修订议案的提出

任何对绩效考核制度有疑问的员工都可以向人力资源部提出修订议案,提案发起人可以在议案修订期内提出书面修改报告,并报送人力资源部。

第18条 修订议案的处理

人力资源部统一对绩效考核修订议案的建议进行汇总,并形成人力资源部的绩效考核制度修订稿,送总经理办公会讨论通过。

第7章 绩效考核结果的申诉

第19条 申诉时限

员工如果认为在绩效考核过程中受到不公正待遇,有权在考核结果送达三日内向人力资源部提起申诉,逾期视为默认考核结果。

第20条 申诉形式

员工提出绩效考核成绩申诉,需以书面报告的形式提出,人力资源部负责将相关资料记录备案,并将员工申诉报告送交人力资源部经理。

第21条 申诉处理

1.人力资源部收到员工的申诉报告应在5日内与申诉人确认并审核报告的内容,最后将处理意见送交人力资源部经理。

2.人力资源部经理会同申诉人所在部门经理对申诉报告进行评审,由人力资源部负责将评审结果通知申诉人。

3.如果申诉内容属实,由人力资源部负责组织重新对其进行绩效考核。

4.如果申诉人对评审结果不满意,可在评审结果送达5日内向人力资源部提起二次申诉,否则视为对评审结果的默认。

第8章 附则

第22条 本制度由人力资源部负责解释、修订。

第23条 本制度自发布之日起执行。


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管理小区物业公司是政府哪个部门?

问题案例:我想咨询下政府哪个部门是负责管理物业公司日常工作的?是如何管理的?具体有哪些管理工作?如何可以查询到?

解答来源:市房产局

解答内容:您好,您的信件收悉。根据《安徽省物业管理条例》第五条 县级以上人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:(一)拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施;(二)依照职权制定物业服务质量标准和技术规范;(三)指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作;(四)指导、监督和管理物业管理招投标活动; (五)监督、管理专项维修资金;(六)建立物业管理诚信档案制度;(七)法律、法规规定的其他职责。县级以上人民政府发展改革、公安、司法、民政、财政、环保、城乡规划、城市管理、工商、价格、质监、人防等部门,应当按照各自的职责,相互配合,做好相关监督管理工作。第六条 街道办事处、乡镇人民政府履行以下职责:(一)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;(二)指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;(三)协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;(四)协调和监督物业服务企业的交接;(五)协调和监督老旧小区物业管理。居民委员会、村民委员会应当予以协助和配合。

物业费你被套路了么

物业费你被套路了么

房客交了半年物业费后就不愿意再交了,现在物管向我要物业费,房客享受的服务凭什么让我买单?


据了解,由于租客拖欠物业费导致业主和物管产生矛盾的事情不在少数。那么,房屋出租期间,物业费到底该由谁交?

房客拖欠物业费,物业公司找房东收

2016年,某小区业主刘大姐将自家房屋出租,并与租客签订了一年的租房协议。前半年都是租客自己交的物业费,但是,在租房的后半年,租客不知什么原因就不愿再交物业费了。所以,房客走后,物业公司向房东收取了2016年下半年的物业费,刘大姐觉得太不合理了,“租客享受的服务凭什么让自己买单?”

小区物管负责人:“刘大姐声称自己有半年没有居住,我们已经将这部分费用打了7折,可她依然不愿交,并要求我们向租客索要。”

该物管负责人表示,刘大姐在租房协议中并没有明确物业费由谁承担,再者,她才是房屋的所有人,理应承担业主的交费义务。该负责人强调,他们是与刘大姐签订的物业服务合同,所以只能向她收取相关费用。

房客拖欠物业费现象较普遍

其实在生活中,与业主刘大姐情况类似的房东不在少数。不少房东认为,自己将房屋出租后,是租客享受了租房期间的物业服务,理应由租客缴纳这部分物业费,而物业公司作为收费方,应该视情况,按阶段收费,谁享受谁买单。然而,物业公司确认为这样的想法其实存有误区。不管房子由谁居住,物业公司是与房主签订的物业服务合同,因此,房主应承担缴纳物业费的义务。如果租户与房主协议约定,由租房者缴纳物业费,为了方便房主,经物业公司同意后,租客可直接向其缴纳物业费。不管双方约定由谁缴纳物业费,本质上物业公司都是向房主收取,毕竟物业公司是和房主形成的契约关系。

房客不缴物业费房主负连带责任

根据《中华人民共和国合同法》,承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定,因而只具有向出租人支付租金的义务,没有交物业管理费的义务。但是如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定,由承租人支付物业管理费,并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费,那么应由承租人支付物业管理费。若租赁合同对物业费由谁支付没有约定或者约定由房东承担的,物业费应当由房东承担。

所以,如果承租人到期没有支付物业管理费,业主需要承担连带缴纳责任。因此,业主刘大姐理应替房客缴纳欠下的半年物业费。

想去物业公司上班,不知道好不好干……

想去物业公司上班,不知道好不好干……

经常有人咨询,想到物业公司上班,不知道好不好干?我和大家分享一下这个问题,仅供想进入物业这个行业工作的人参考(不包括想在这个行业创业的)。先看看上图评论就知道好不好干了。

不管是到哪个行业工作,首先得给自己定位:自己有什么能力、能干什么职位、薪酬要求多少、职业规划是什么。只有找准自己的定位,经企业、个人双向选择,办理入职,才会开开心心工作,并按自己的职业规划求发展。在物业公司同理,首先得找到适合自己的岗位。

物业行业好不好干呢?

有两句话可以总结:一、三百六十行、行行出状元。这句话不难理解。
想去物业公司上班,不知道好不好干……

二、条条蛇都咬人。意思是没有什么事那么容易成功,想成功没那么容易。就像每条蛇都会咬人一样,不要以为就自己做的事难,自己碰到的这条蛇咬人,其实条条蛇都咬人,事事都没那么容易。
想去物业公司上班,不知道好不好干……

所以,物业行业好不好干,关键在于个人。想加入这个行业,就下决心吧。