住建部取消物业服务企业资质认定管理事项

政府采购信息报/网讯 住房城乡建设部近日发文,决定废止《物业服务企业资质管理办法》。

根据住房城乡建设部发布的信息显示,2018年2月12日,住房城乡建设部第37次部常务会议审议通过决定,废止了《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号),这项决定于3月8日正式发布,并于自发布之日起施行。

根据《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》(国发[2017]46号),取消省、市级住房城乡建设主管部门对物业服务企业二级及以下资质的认定。为此,2017年12月,住房城乡建设部办公厅印发通知,针对做好取消物业服务企业资质的后续管理工作提出细化要求。其中明确,各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请,不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。

附录1:

国务院关于取消一批行政许可事项的决定 国发〔2017〕46号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

经研究论证,国务院决定取消40项国务院部门实施的行政许可事项和12项中央指定地方实施的行政许可事项。另有23项依据有关法律设定的行政许可事项,国务院将依照法定程序提请全国人民代表大会常务委员会修订相关法律规定。

以上公布取消的行政许可事项,其中市场已具备自我调节能力的事项改革后,相关部门的管理职能要重点转向制定行业标准规范,加强事中事后监管,惩处违法违规行为,维护市场秩序;由同一部门对相同内容进行重复审批的事项改革后,相关部门在削减重复审批、合并办事环节的同时,要进一步强化保留审批事项的准入把关作用,发挥认证管理的积极作用,落实监管责任,防止出现监管盲区;由不同部门多道审批改为负主要责任的部门一道审批的事项改革后,不再实施审批的部门负责制定有关行业标准规范,负责审批的部门按标准规范审核把关,遇到特殊疑难问题通过内部征求意见解决,部门间要优化工作流程,压缩审批时限,便利企业办事。改革涉及的部门要制定完善事中事后监管细则,自本决定发布之日起20个工作日内将适宜公开的向社会公布并加强宣传、确保落实。各地区、各部门要抓紧做好衔接工作,认真落实事中事后监管责任,坚决维护公平公正的市场秩序。

附件:1.国务院决定取消的国务院部门行政许可事项目录(共计40项)

2.国务院决定取消的中央指定地方实施的行政许可事项目录(共计12项)

国务院 2017年9月22日

(此件公开发布)

住建部取消物业服务企业资质认定管理事项

……

住建部取消物业服务企业资质认定管理事项

附录2:

住建部取消物业服务企业资质认定管理事项

索 引 号: 000013338/2018-00068 主题信息: 其他

发文单位: 住房城乡建设部 生成日期: 2018年03月08日

文件名称: 住房城乡建设部关于废止《物业服务企业资质管理办法》的决定 有 效 期: 2018年03月08日生效

文 号: 中华人民共和国住房和城乡建设部令第39号 主 题 词:

住房城乡建设部关于废止《物业服务企业资质管理办法》的决定

《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》已经2018年2月12日第37次部常务会议审议通过,现予发布,自发布之日起施行。

住房城乡建设部部长 王蒙徽 2018年3月8日

住房城乡建设部关于废止《物业服务企业资质管理办法》的决定

住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)。现予发布,自发布之日起施行。

住建部取消物业服务企业资质认定管理事项

物业管理制度范本

一、 目的:   规范全体员工行为,加强本公司员工队伍的建设,提高员工的基本素质。   二、 适用范围:   新天美地花园物业管理公司所有工作人员。   三、 职责:   3.1物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。   3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育,并全面贯彻下去。   四、关于服装、装束   4.1进公司必须穿好工作服;   4.2工作服要干净;   4.3进公司须戴工作证;   4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司;   4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领;   4.6不得擅自涂改工作证,若要更改一定要经人事部办理;   4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用;   4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。   五、关于上班时长   5.1时长为上午8:30—-12:00 下午2:00—-18:00   5.2不得无故迟到、早退、外出;   5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);   5.4严禁无故旷工;   5.5上、下班必须签到;   5.6不许代别人签到;   5.7不得涂改签到表。   六、关于厂内设备和备件   6.1设备、备件要小心使用,应保持设备整洁美观;   6.2注意整理整顿;   6.3道路要保持畅通,不许摆放东西;   6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴;   6.5节约用水,用电,不得浪费;   6.6凡故意破坏设备、设施,从严处理;   6.7凡盗窃本公司财物,从严处理;   6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导,不得擅动机器。   七、其它   7.1服从上司的命令;   7.2发生事情必须立即上报、联络;   7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾;   7.4严禁在花园内吸烟;   7.5不准喧哗、赌博;   7.6不准盗窃他人或公司内的东西;   物业管理公司规章制度   1、工作时长不准睡觉或做出睡觉姿势;   2、离开作业现场(岗位)时一定要跟直接主管打招呼后方可离开;   3、严禁在办公室私用电话;   4、除急事外不许接听私人电话;   5、未经许可不准在公司内演说集会示威;   6、不许用任何方式威胁、恐吓同事;   7、不许在公司内打架;凡有打架者,无论何原因,一律做无条件开除处理;   8、凡在被本公司开除的雇员,一律不准再招入公司,一经发现,即时开除并扣除所有工资;   违反以上规章制度将严肃处理,重者将严惩警告及罚款或送公安机关。   望各位雇员严格遵守。   关于上班时长   1、 无故早退或迟到,罚款5元,   2、 无故旷工一天扣除2天工资;   3、 旷工连续3天,按自动离职处理;   4、 忘记签到或签错日期同样罚款5元;   5、 发现代人签到,一律罚款20元;   6、 擅自涂改签到表,一律罚款20元。   (所罚款项存用于公司活动基金)   关于花园内设备和备件   1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者,则警告并罚款5元;   2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人;   3、凡盗窃本公司设备、备件等财物,立即开除并扣当月工资20%;   4、凡故意损坏本公司设备等财物,按所购入价2倍赔偿;   5、在公司或花园内张贴、乱涂,按警告处理并罚款5元;   6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏,则需等价赔偿其修理费,并酌情加倍处罚。   其它   1、不服从上司的命令,按严重警告处理并罚款5—20元,屡次重犯则开除处理。   2、疏忽报告或联络而受到损害,则严重警告并罚款10元。   3、在公共场所或花园内吸烟,则罚款10元;   4、发现喧哗、赌博,按严重警告且罚款20元处理,情节严惩者以开除处理;   5、凡盗窃他人的物品,立即开除并送公安机关处理;   6、上班时长内怠工或打瞌睡 ,则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除处理。   7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录,查到一次罚款10元。   8、内部培训时长无故不到者,罚款10元,并给予警告。   员工考勤和休假的规定   为了维持良好的生产秩序,提高劳动生产率,保证生产工作的顺利进行,为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力,努力做好本职工作,并考虑员工与家属团聚的问题,根据国家有关规定,结合公司的实际情况,特制定本规定。   (一) 考勤   1. 考勤内容   ① 上班时长已到而未到岗者,即为迟到;   ② 未到下班时长而提前离岗者,即为早退;   ③ 工作时长未经领导批准离开工作岗位者,为擅离职守;   ④ 迟到、早退或擅离职守超过30分钟,或未经准假而不到班者,均为旷工。   2. 考勤须知   ① 对有迟到、早退、擅离职守现象的员工,应进行教育,数屡教不改的,给予适当的纪律处分,如有造成严重后果的,应追究其责任。   ② 对旷工者,应责成其作出书面检讨,并按下表计扣工资,扣发当月各项奖金,旷工二天以上,每增加一天,加扣年终奖10%。连续旷工10,或一年内累计旷工超过15天或旷工虽未达到上述天数,但次数较多,情节严重,均应作除名处理。   表一   旷工天数 0.5 1天 1.5天 2天 一年累计10天 一年累计15天   扣工资 25% 50% 75% 100% 扣年终各项奖金 除名   3. 请假办法   ① 公假   经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假;经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表,以及因公负伤人员在医疗期间,根据实际情况核给公假。   ② 调遣假   员工异地调动,因要处理个人琐事给一天公假。   如有非经常性事务,需员工本人办理或参加的,如迁居、开家长会等,各单位可考虑到工作安排及员工的需要,酌情处理,不计算假期。   4. 因工作需要积累工时工休,一般应在当月补休,如确因工作一时不能安排补休的,经部门经理同意可适当推迟,可保留至当年底,但必须在本年度休完。如确因工作不能补休的,应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿。补偿办法:平日加班:工资÷26天1.5加班天数;法定假日加班费:工资÷26天2加班天数计算。   (二) 休假   1. 员工休假必须服从组织安排,并按规定逐级审批,报人事部批准,主任一级由部门经理安排休假,部门经理由总经理安排休假。   2. 员工申请休假须一个星期前填写《请假申请表》送交部门主管审批。未通过审批的,不得擅自休假,否则按旷工处理,因特殊原因本人不能亲自办理的,应委托别人或电话告假,回来上班后再补请假条。   3. 婚假   员工申请结婚,需在本公司办理结婚手续,并以领取结婚证为准,有薪婚假三天,晚婚者有薪假6天,(晚婚条件:女满25周岁,男满28周岁)。如到外地(指配偶工作所在地在外地,不含旅行结婚)结婚的,根据在途往返时长核给路程假。   4. 丧假   员工的直系亲属(祖父母、父母、配偶、子女,以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆)过世,给予有薪假3天,员工到外地办理丧事,可根据实际路程所需时长给假。   5. 产假、计划生育假   ① 女员工产假按下列标准核给(发基本工资)   表二   假期内容 假期天数 说明   产假 90天 难产或双胞胎加14天假   晚育假 15天 年满25周岁生育为晚育   独生子女假 35天 凭独生子女证核给   ② 临时工产假56天,发60%的工资。   ③ 产妇如遇实妹困难,可请哺乳假,工资按本人基本工资75%发给,其他补贴照给。   ④ 接受节育手术者,经医生证明,分别给予以下假期:   ▲ 放置宫内节育器的,自手术之日起休息3天,手术后7天内不安排重体力劳动;   ▲ 经计划部门批准取宫内节育器的,休息2天;   ▲ 怀孕不满3个月人工流产的,休息7天,3个月以上的休息15天;   6. 病假   ① 员工因病或非因工(公)负伤,经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作,可参考医生建议,根据实际情况核给病假;   ② 有薪病期3天。4天以上按以下规定执行:   表三   连续工龄 不满一年 不满二年 满二年不满四年 满四年以上   三个月内病假工资 50% 60% 80% 100%   连续病假六个月以上 建议离职并补发一个月基本工资。   7. 事假   员工因个人事务,必须亲自处理的,根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给,请事假员工按无超过两天者按无薪处理。   8. 探亲假   ① 探亲假是给予加入公司满一年,在职期间没有请过探亲假、回家假等;   ② 员工需要回家探望父母,假期为15天,(包括公休日、法定节、假日)不包括路程,路程根据实际需要核给;   ③ 探亲假给予基本工资。(以提供路程票为准,否则以事假论)   ④ 在本公司休过年假者,不再适用此条。   9. 年假   ① 凡加入公司工作满一年者,均有休年假规定。   ② 在本年度病、事假累计超过3个月或工伤假超过3个月者,当年不再享受年假,旷工累计两日者,当年不再享受年假。   ③ 受过各种公司处分、警告者,当年不再享受年假。   10. 说明   本规定从发布之日起执行,以前有关规定与本规定相抵触的,按本规定执行,执行过程中如有上级领导新的指示、规定再另行通知。   员工办公制度   为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量,特制定以下规定:   一. 出勤:一月内迟到或早退两次扣一天工资。   二. 请假:必须要请假条,写明事由,由部门负责人批准,办公室核实。一天以上由主任批准,三天以上要经理批准,擅自离开者,按自动辞工处理,扣发15天工资。   (1) 请事假扣发当天工资。   (2) 请病假,必须要有医生证明,三天以内工资照发,三天以上扣除请假期间工资。   (3) 旷工者除扣当天工资外,年终奖扣发一天工资。   (4) 请假一天以上请假者必须提前申请。   (5) 上班时长内,必须坚守岗位,如检查不在岗位范围内,则按未上班处理,扣半天工资。   三. 坚守工作岗位,必须按质、按量达到管理处要求,完成各自职责,不能胜任工作,住户反映较大意见者,管理处有权做出调离原岗位或辞退处理。   四. 如损坏管理处及住户财产,视损坏程度照价赔偿并扣发工资。   五. 管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意,不准外借。   六. 上班时长不得看报、闲聊,不得用通迅设备聊天;业余时长应努力学习业务知识及相关知识。   七. 不得在工作时长在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务。   八. 严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。   九. 热情、周到、主动、高效服务住户,依靠法规严格妥善管理,绝不可粗暴、冷漠、置之不理。   文明办公制度   一. 员工应以认真负责的态度,严谨务实的作风做好本职工作,办公讲求效率。   二. 员工应自觉遵守管理处作息时长,严格执行劳动纪律,上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗,外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。   三. 讲究礼貌,注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。   四. 各办公室、会议室严禁吸烟。   五. 保持办公环境优美清洁,不得随意丢弃杂物。   六. 爱护公共财物,节约用水用电。   七. 重视防水、防盗和安全生产。   八. 办公时长要保持肃静,不准串岗聊天;嘻闹、高声喧哗和争吵。   九. 严格要求自己,遵守公司的各项规章制度。   十. 以上规定,有违者将按管理处规定,予以经济处罚。   办公室值班制度   为及时处理突发事件,维护小区正常的生产、生活秩序,制定本制度:   一. 值班人员:公司各部门经理以下人员,均应参加值班。   二. 值班地点:公司客户服务中心。   三. 值班时长:星期一至星期日18:00—20:30。   四. 值班人员应填写值班登记表,注明值班人、值班起止时长、值班情况等。   五. 值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件,难以处理的,应及时报告公司经理,并请求有关部门协助处理。   六. 值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗。若因此而造成损失的,追究当事人的责任。   七. 值班人同因事、因病无法参加值班的,应事先安排调班,并报办公室。事先无法安排的,应找机动人员暂替,并在值班登记表上注明。   八. 国家法定节假日另做加强值班安排。   管理处接待来访设诉工作制度   为加强管理处与业主、住户的联系,及时为业主、住户排忧解难,提高社会效益,特建立接待来访投诉工作制度。   一. 接待来访工作由客户服务中心负责,宣传接待投诉的办公地点、电话,让业主、住户来访投诉有门、信任管理处。   二. 任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时,都应给予热情接待,主动询问,面带微笑,不得刁难,不得推诿,不得对抗,不得激化业主、住户情绪,并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。   三. 对住户投诉、来访中谈到的问题,客服人员应及时进行记录,须于当天进行调查、核实,并将结果和处理建议汇报办公室主任,由主任决定处理办法和责任部门。   四. 责任部门在处理来访、投诉时,要热诚、主动、及时,要坚持原则,突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等,在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任,做到事事有着落、件件有回音。   五. 全体管理人员要认真负责做好本职工作,为业主、住户提供满意管理、服务,减少住户的投诉、批评,将业主、住户的不满消解在投诉之前。   用户投诉处理制度   一. 用户投诉的接收   1. 凡用户对公司服务方面的投诉,不论采取何种方式,如信函、电话、传真或来人面谈,统一由管理处物管员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。   2. 管理处建立《客户投诉登记表》,对每一份投诉或意见均予以记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件(信件、传真、电话及面谈的正式记录)的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。   3. 管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见,填写《客户投诉处理通知单》。为了便于跟踪、检索,每一份《客户投诉处理通知单》应进行编号,并与《客户投诉登记表》中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。   二. 用户意见的处理(必须满足公司对用户的承诺要求处理)   1. 管理处将《用户投诉处理通知单》连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。   (1) 由有关班组负责作出补救措施。   (2) 作出补救措施的同时,还需采取纠正措施,近预定时长完成。   2. 对重大问题的投诉,管理处不能处理的需统一协调的问题,直接报经理,由经理作出处理决定。   3. 对需采取纠正措施的问题要在《用户投诉处理通知单》中记录,以便跟踪检索。   4. 在完成补救措施后,应将处理结果反馈给管理处,由管理处负责与用户联系,报告处理结果,直到用户满意为止。   业主投诉处理和分析制度   一. 凡业主对管理处管理、服务方面的投诉,不论采取何种方式如信函、电话或面谈,均由客服务中心进行接待、记录,然后按照投诉内容反馈给各相关责任部门,各责任部门应做好相应记录。   二. 各责任部门接到投诉后,在预定时长内向业主答复采取何种补救措施,答复时长最长不应超过三天。   三. 各责任部门按照业业投诉的内容,安排相应人员解决问题,并将结果反馈给部调度室。   四. 对重大问题的投诉,各责任部门不能处理的或需统一协调的问题,直接报办公室主任,由主任作出处理决定。   五. 服务中心应采用电话或其他形式跟踪投诉解决后是否仍存在问题,如有,仍需责成有关部门迅速处理。   六. 对业主的投诉,分半年和年终进行分析总结,对反复出现的问题,应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法,防止重复发生。   业主意见调查和回访制度   一. 客服中心每年至少进行一次业主意见调查,业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度:   a) 供电管理;   b) 供水管理;   c) 消防治安管理;   d) 卫生管理;   e) 绿化管理;   f) 公共设施管理;   g) 维修服务;   h) 服务态度。   二. 服务中心对回收的意见表进行统计分析工作,并将结果如调查表的回收份数,总的满意率以及分项满意率,业主对物业管理的意见(共性的意见)等书面报告办公室主任。   三. 对各部门存在问题,办公室主任提出整改意见,责成有关部门限期解决。   四. 对业主的误解,服务中心应进行必要的耐心解释。   五. 对业主意见调查结果及整改方案应定期向业主委员会进行通报,接受监督。   六. 物管员及相关职能部门应定期对相关业主进行回访。   七. 回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,做好回访记录。   八. 回访中,对业主的询问、意见,不能当即答复的,应告知预约时长答复。   九. 回访后遇到的重大问题,应上例会讨论,找出解决方案,做到件件有落实,事事有回音。   管理处接待来访投诉定期固访制度   为加强管理处与住户的联系,及时为住户排扰解难,把管理工作置于住户监督中,从而集思广益,及时总结经验、教训,不断改进管理,提高服务质量,特建立接待来访投诉工作制度。   一. 接待来访投诉工作   1. 接待来访望风披靡工作由服务中心物管员负责,管理处应广为宣传接待投诉的办公地点、电话,让住户投诉有门。   2. 任何管理人员在遇到住户来访投诉时,都应给予热情接待,主动询问,耐心、细致地做好解释工作,当住户有不理解住宅区的管理规章制度时,要晓之以理,动之以情,让住户理解并支持管理处的工作。   3. 对住户投诉、来访中谈到的问题,接待人员应及时进行记录,当天进行调查、核实,然后将处理结果汇报管理处责任部门和主任;不能解决的,要将问题和意见向有关部门和主任汇报,由主任决定处理办法。   4. 当住户主动前来提合理化建议时,要详细、认真地做好记录,并及时向主任汇报,由主任决定采取或制定整改计划,并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单,同时给住户优先评选“文明户”。   5. 责任部门在处理来访、投诉时,要热诚、主动、及时,要坚持原则,突出服务;不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处,在处理完毕后应将结果回复住户和管理处主任,做到事事有着落、件件有回音。   6. 全体管理人员要认真负责,做好本职工作,为住户提供满意的服务,尽量减少住户的投诉、批评。将住户的不满消解在投诉之前。   7. 当同行物业管理单位要求参观时,管理处员工应给予热情接待,把住宅区情况做全面的介绍,通过互相学习,共同提高小区管理水平。   二. 回访工作   1. 回访要求:   (1) 办公室主任把对住户的回访列入职责范围,并落实到每年的工作计划和总结评比中。   (2) 回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,作好回访记录。   (3) 回访中,对住户的询问、意见,如不能当即答复,应告知预约时长回复。   (4) 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉,及时逐条整理综合、研究、妥善解决,重大问题向公司请示解决。回访处理率达100%,有效投诉率力争在1%以下。   2. 回访时长及形式:   (1) 办公室主任每年登门回访1~2次。   (2) 物管员按区域范围分工,每季回访1次。   (3) 每季度召开一次住户座谈会,征求意见。   (4) 利用节日庆祝活动、社区文化活动、村民集会等形式广泛听取住户反馈。   (5) 有针对性地对住户发放住户调查问卷,作专题调查,听取意见。   回访工作制度   一. 维修回访由经理、主管、维修负责人担任。其中:经理回访率不低于10%;主管回访率不低于30%;维修负责人回访率不低于60%。   二. 回访时长安排在维修后一星期之内。其中:安全设施维修两天内回访;漏水项目维修三天内回访。   三. 回访内容:   1. 实地查看维修项目。   2. 向在维修现场的业主(住户)或家人了解维修人员服务情况。   3. 征询改进意见。   4. 核对收费情况。   5. 请被回访人签名。   四. 对回访中发现的问题,24小时内书面通知维修人员进行整改。   住宅区管理处回访回访制度   为加强物业管理处与广大住户(业主)的联系,使管理处各项工作置身于住户(业主)监督之中,从而集思广益,及时总结经验、教训,不断改进管理工作,提高服务质量,特制定对住户回访制度。   一. 回访要求   1. 物业管理处正、副主任把对住户(业主)的回访列入职责范围,并落实到每年的工作计划和总结评比中。   2. 回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,作好回访记录。   3. 回访中,对住户(业主)的询问、意见,如不能当即答复,应告知预约时长回复。   4. 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉,及时逐条整理综合、研究、妥善解决,重大问题向公司请示解决。对住户(业主)反映的问题,做到件件有着落,事事有回音。回访处理率达100%,投诉率力争控制在1%以下。   二. 回访时长及形式   1. 牧业管理处办公室主任每年登门回访1~2次。   2. 物管员按区域范围分工,每月回访1次。   3. 每季度召开一次楼长会,征求意见。   4. 利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。   5. 有针对性地对住户(业主)作专题调查,听取意见。   6. 物业管理处设投诉信箱,投诉电话,由专人接收,交办公室主任及时处理。   7. 随时热情接待来访,作好登记。   工程部的主要工作职责   1、 负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定;   2、 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作;   3、 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施;   4、 负责编制设备、设施维修保养计划,负责做好与本部门业务相关的合同评审;   5、 负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审;   6、 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收,负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核;   7、 负责所有设备、设施系统(供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等)的管理、运行、维修等;   8、 配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作;   9、 负责配合客服中心物管员派发的维修施工单;   10、 负责小区内紧急情况的处理工作。   工程部主管的岗位职责   1、 执行管理处经理批示,对管理处经理直接负责,确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务,主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任,要求每天作如下检查:   ⑴小区内主要设备的运行技术状况,发现总是立即处理   ⑵检查下属岗位纪委及精神状态,发现不良现象立即纠正   ⑶现场督导重要维修工程及增改工程施工,控制工程质量与进度   ⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率,发现问题及时采取纠正措施   ⑸审阅运行报表,掌握所属系统当天能耗状况,发现异常,分析原因,及时杜绝浪费现象   2、 设备发生故障及时维修,发现隐患及时组织检修,把好技术关,保证所管辖系统设备处于优良的技术状态;当重要设备发生故障或影响小区正常运作时,迅速到达现场组织处理,并及时向管理处经理报告;   3、 负责制定所管辖系统运行方案,并不断与运行人员研究改进措施,使系统设备在保证安全运行的前提下,力图节省能耗;   4、 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划,定期报送管理处经理审定,并负责组织安排维修保养计划的实施,制定工作标准,督导下属保证工作质量,提高工作效率;   5、 切实执行管理处经理指令,认真贯彻落实岗位责任制,督导下属员工严格执行操作规程及员工守则,坚持周而复始的设备维修保养制度,做到“三干净”(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏气、不漏水)、五良好(使用性能良好,、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好)。严格检查督导下属的工作。   6、 针对下属员工的技术状态和思想状况,编制培训计划,经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训;   7、 审核下属员工考勤,做好技术档案管理工作,督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录,每月由技术资料员整理归档;   8、 掌握科技发展动态,认真推广新技术,改造不合理的设备,完善设施和施工遗留的缺陷,对所属系统的重大改造工作参与设计,提出与原系统匹配的可行方案,监督外协施工,验收施工质量。   9、 负责小区内业主/住户的装修管理,按有关规定审查和验收,确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求;   10、 及时完成上级交办的其他工作。   工程部领班岗位职责   1、 规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度,承上启下,及时完成主管下达的各项工作任务;   2、 管理好、使用好本班负责范围的设备,使设备处于良好的技术状态,设备保持优质高效、低耗、安全运行,是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏气、不漏水)、五良好(使用性能良好,、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好);   3、 工程部领班是班组的骨干,应具有良好的思想作风,工作以身作则,技术精益求精,协助主管做好班组管理工作,解决技术上的疑难问题;   4、 做好日常工作安排,做到维修迅速及时,保证质量,不留问题;设备发生故障时,有效的组织力量抢修,保证小区内的正常运作;   5、 做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划,报主管审核。负责检修保养计划实施;   6、 做好本班设备的运行、检修记录和技术档案,每月定期报主管审阅;   7、 做好本班组人员的考勤制度和维修台帐,每月报主管汇总;   8、 完成上级交办的其他工作。   工程部维修工的岗位职责   1、 严格遵守公司员工守则和各项规章制度,服从领班安排,除完成日常维修任务外,有计划地承担其它工作任务;   2、 努力学习技术,熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作与维修;   3、 积极协调配电工的工作,出现事故时无条件地迅速返回机房,听从领班的指挥;   4、 招待执行所管辖设备的检修计划,按时按质按量地完成,并填好记录表格;   5、 严格执行设备管理制度,做好日夜班的交接班工作;   6、 交班时发生故障,上一班必须协同下一班排队故障后才能下班,配电设备发生事故时不得离岗;   7、 请假、补休需在一天前报告领班,并由领班安排合适的替班人;   8、 搞好班内外清洁卫生工作;   9、 完成上级交办的其它工作。

业主朋友们,您让物业寒心了吗?

亲爱的业主大爷、大妈、叔叔、阿姨、大哥、大姐、小弟、小妹:

我就是一个看门、扫地、干维修的物业人,我不想干了,不想继续为您服务了。

因为,您们对我的要求太高了,赋予我的责任太多、太大了,我已经没有办法继续干下去了。

从国民素质说起,我要担负起国家都没整明白的国民素质教育问题。

我要每天教您们不要乱扔垃、不要高空抛物、车辆不要乱停乱放,还要劝说您们不要堵塞消防通道、不要乱搭乱建、不要破坏公物、不要践踏草坪、不要捞鱼摘果、不要毁绿种菜……。
业主朋友们,您让物业寒心了吗?

我不明白,这些最基本的生活常识,我七八十岁老爹老妈都懂,您们怎么就不知道。不仅如此,我还要不厌其烦、十分耐心地给您普及物业基本知识。

我教得是不是有点多?

国民教育问题不是我的责任,也没有人给过我一毛钱,结果“教育”不好,我就会招致漫骂、诋毁或者殴打,可我又为了谁呢。

家里被盗,你找我;

暖气不热,你找我;

楼上影响你休息,你找我;

房屋质量有问题,你找我;

附近没有公交,你找我;

楼上跑水,你找我;

外面有噪声,你找我;

对面挡光,你找我;

水质不好,你找我……

啥事您都找我,我的权力是不是太大了?可我有吗?我不是政府,我不是事业单位,我就是一个提供物业服务的物业公司,一个看门、扫地、干维修的物业人。

结果处理不好,里外不是人。

您动不动就指着我们说要投诉,动不动就拿物业费说事,逼得我还得跟你或者记者坐下来讲讲物业到底是“干什么吃的”!因为有人居然连我是“干什么吃的”都不知道。

我干的工作最能感受到中华民族一部分人的劣根性:贪婪、自私、爱占小便宜……。

谁都可以在我面前吆五喝六,一句“我是业主”,牛气就冲天。

您从来都不认为这是甲乙双方的事,而是谁“养”谁的问题,认为免费服务才好,全世界的人都是靠劳动吃饭,您不也是为社会服务的吗?

  我们虽然一年四季穿着或灰或蓝、土里土气职业装,领着微薄的工资,但是不论是寒冬酷暑,还是风霜雪雨,我们哪一天没有坚守在自己的岗位上?哪一天没有站岗巡逻,指挥车辆?哪一天没有打扫卫生,铲除垃圾?哪一天没有爬高下蹲?

我的付出得不到理解也罢,但不能曲解和缺少尊重。

  我们想守护好小区的稳定,保护小区的安全,为小区业主的幸福生活做好服务。但是却要每天承受着您的的误解、甚至责难。

当有个别业主车辆乱停乱放,保安员上前劝阻时,总有业主会说出这样的话:“你们不就是一个看大门的吗?”面对个别业主随手随地乱扔垃圾,保洁员上前制止时,总有个别业主会板起面孔,指着保洁员的鼻子:“我不是交了物业费了吗?你们不是专门打扫卫生的吗?我就是故意扔的,就是故意要你捡的!”


有些业主总认为,只要是小区里的事,一切都是你物业的责任,稍不满意就对物业人员大发脾气,说难听话。我们不争不吵、不怨恨,只是因为我们总把委屈深深埋在心里。

我不想离开,因为对于我们结果是可预见的,那就是小区杂乱无章、垃圾遍地、盗贼光顾、臭气熏天、杂草丛生、广告满门、房价贬值……。

我顶多不做物业了,可大多数的老百姓离不开物业,没有物业的小区谁愿意住?谁愿意买?不是说,我有多么伟大;不是说,我有多么重要,我只想做我该做的,不是我该做的,我做了您要理解。因为从法理和情理上我都不欠您的。

如果都能相互理解和包容,相互支持和配合,各方面都能各司其职,我们这个社会才会和谐共赢!

唉,看看物业也确实难啊!希望业主大爷、大妈、叔叔、阿姨、大哥、大姐、小弟、小妹多理解多一些吧,大家都不容易!

大家都说物业是拿着卖面粉的钱,操着卖白粉的心。

我看是这样的。
业主朋友们,您让物业寒心了吗?

邢台市政府召开 2018年物业管理工作有关情况新闻发布会 全程实录

邢台市政府召开 2018年物业管理工作有关情况新闻发布会 全程实录

新闻发布会现场。刘杨 摄

长城网邢台3月29日讯(记者 刘杨)3月29日下午,邢台市政府新闻办召开市2018年物业管理工作有关情况介绍新闻发布会。发布会由邢台市住房保障和房产管理局武则宇主持,邢台市住房保障和房产管理局副调研员孙凤秋介绍邢台市2018年物业管理工作的有关情况并回答记者提问。实录如下:

邢台市住房保障和房产管理局武则宇:

尊敬的各位来宾、新闻界的朋友们:

大家下午好!按照市委宣传部统一安排,今天,市住房保障和房产管理局进行新闻发布。首先,为大家介绍一下参加今天发布会的人员:市住房保障和房产管理局副调研员孙凤秋,物业管理科科长耿长水。本次发布会的主题是:我市2018年物业管理工作。本次发布会有两项内容:一是由市住房保障和房产管理局副调研员孙凤秋介绍我市2018年物业管理工作的有关情况;二是现场提问交流。下面,依次进行。

第一项议程,请市住房保障和房产管理局副调研员孙凤秋就我市物业管理工作有关情况进行新闻发布。

邢台市住房保障和房产管理局副调研员孙凤秋:

为全面贯彻落实党的十九大精神和市委九届三次全会精神,深入开展“双创双服”活动,坚持以“践行改善民生、服务大局”为宗旨,以提升物业服务质量为核心,以制度建设、品牌培树、规范服务、机制建立为载体,全面落实市委、市政府年度工作部署,以扎实的工作、高效的服务、良好的形象谋划和做好政府赋予我局物业相关工作。

一、今年6月底前全部完成老旧小区创建任务

2017年由我局牵头、三区政府具体实施的美丽小区创建工作,在市委、市政府统一领导下,各相关部门共同努力下,全体市民的共同参与下,对全市515个老旧住宅小区开展了美丽小区创建活动,目前基本完成442个小区创建任务,完成总工作量的86%。73个正在创建的老旧小区已全面启动,2018年6月底之前全部完成老旧小区创建任务。同时为更好的保持老旧小区创建成果,提升广大群众的居住环境,让全体市民更加有幸福感和获得感,现已起草了《老旧住宅小区长效管理实施意见》,此《意见》明确了指导思想、使用范围、机制管理、服务标准。按照“谁受益,谁出资”的原则,对老旧小区采用了引入市场化物业服务、业主自治管理、成立社区物业服务站三种模式,开展老旧小区长效管理。

二、深入开展市区百个规范住宅小区和省市优秀小区评选工作

百个规范住宅小区创建工作是2018年市政府工作报告中提出20件民生实事工作之一,为落实好此项工作,我局3月6日召开了由三区主管部门和全市120家物业服务企业参加的评选百个规范住宅小区工作部署会。组织观摩了市区阳光巴厘岛小区,印发了市区百个规范住宅小区评选工作实施方案,对评选工作进行了部署安排。3月8日组织各县(市)物业主管部门、物业服务企业代表在宁晋县召开了物业服务工作部署会,观摩了宁晋县上城华府小区。通过市、县两级多层次部署、对标学习,极大调动了物业服务企业的工作动力,并提出了区规范小区力争100%,县(市)达到市级优秀小区保一,省级优秀小区零突破的目标。

三、出台《邢台市物业管理条例》

为更好地服务百姓,有效监督物业服务企业,共同打造和谐融洽服务环境。针对物业服务行业取消资质以来出现的新情况、新问题,市委、市政府高度关注,并明确由我局牵头起草《邢台市物业管理条例》工作。对此项工作,我局党组主要领导高度重视,明确了分管领导、责任科室,先后召开了四次座谈讨论会。目前,借鉴河南、江苏、安徽、山东等先进省市经验,已起草了《邢台市物业管理条例》基本框架。正与市法制办、市人大、市法工委进行工作对接。下一步在对我市物业管理深度调研基础上,理出问题,找准症结。组织起草团队赴先进地市开展对标学习,力争上半年完成《条例》初稿,确保年度任务完成。《条例》的出台必将对我市物业管理起到强大的促进作用,为物业服务企业开展服务、主管部门监督管理、百姓居住言行起到有效规范作用。同时为我市创建国家级文明城市奠定良好的社区管理基础;为我市开展“双创双服”营造出良好的营商环境。

四、住宅专项维修资金管理和使用

住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住宅专项维修资金归业主所有。住宅专项维修资金的交存和使用是依据国家相关文件和市政府赋予我们的主要责任,我局按照住建部管理办法、省实施细则对住宅专项维修资金交存管理和使用加强了监督,确保了资金安全。

我局按照“双创双服”方便群众缴纳住宅专项维修资金的角度去进一步改进。一是增加办理窗口。在邢台银行、建设银行设立了54个网点窗口,极大方便了群众。二是开通网上支付平台。规划设计网上申请,网上审批、网上支付平台,让群众足不出户即可办理资金使用。同时为确保住宅专项维修资金管理质量,我局与审批局建设窗口积极对接,规定凡是进行防水维修施工的企业必须在审批局建设窗口备案。通过以上举措,提高了办事效率,方便了办事群众,保护了群众利益。

五、适应新形势,加强物业服务企业管理

2017年1月12日,国家取消了物业服务企业二级及以下资质认定,为适应当前新形势,我们主要从以下五个方面强化企业的监督管理:一是着手推进物业服务行业信用体系建设,建立信用信息共享平台,定期向社会公布物业服务企业信用情况,建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。二是按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则,积极推动将物业管理纳入社区治理体系。物业管理是一个系统工程,房管、规划、建设、民政、公安、价格、城管、质检、供水、供电、供热等有关部门按照各自职责指导监督物业管理工作,充分发挥街道办事处或乡镇人民政府在加强社区党组织建设、指导业主大会和业主委员会、监督物业管理活动等方面的重要作用,建立健全物业管理联席会议制度,维护社区和谐稳定。三是建立健全物业服务标准和服务规范,规范物业服务合同行为,引导物业服务企业增强服务意识,创新服务理念,提升服务品质。四是深入小区加大现场察看频次,对发现的违法违规行为,依法依规惩处。五是认真做好市长热线、行风热线、网络舆情物业管理投诉处理工作,及时解决群众有效投诉,预防化解物业服务矛盾纠纷。

同志们,对于以上几个方面工作,我们借此机会进行宣布,下一步我们一定按照市委、市政府工作部署,推进各项工作落实,为建设美丽和谐邢台,为建设美丽和谐小区,为全部群众更加有获得感不懈努力。

邢台市住房保障和房产管理局武则宇:

接下来是媒体记者提问时长,请各位记者朋友就相关问题进行提问。

问题一:百家规范住宅小区评选工作是2018年市政府工作报告中提出的20件民生实事之一,请问如何推动这项工作?谢谢。

邢台市住房保障和房产管理局副调研员孙凤秋:

百家规范住宅小区评选工作由市房管局牵头,三区政府组织实施。为有效推动该项工作,我们精心组织,认真安排。一是结合我市目前开展的省级文明城市和国家级文明城市创建,制定了百家规范住宅小区评选工作实施方案和详细的评分标准和细则,为工作开展找准了方向、理清思路。二是组织召开了由三区物业主管部门和市区物业服务企业参加的市区优秀物业服务项目观摩交流学习会,向各物业服务企业印发了评选工作实施方案,对百个规范住宅小区评选工作进行了动员部署,激发物业服务企业积极性和主观能动性。三是此次评选工作坚持公平公正,严格考评的原则,先由各区初评,再由综合考评小区进行考评验收,并将结果在相关媒体公示,对获得相关荣誉的单位,将按财政计划给予资金奖补。通过这项活动开展为我市省级文明城市和国家级文明城市的创建奠定坚实的物业服务和社区服务基础,进一步提升城市居住品味。

邢台市住房保障和房产管理局武则宇:

好的,感谢大家对住房保障和房产管理事业的关心和支持,由于时长关系,今天的发布会到此结束,如有需要我们在会后随时交流,谢谢大家!

物业费到底时候怎么交?

物业管理,通常是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业费到底时候怎么交?

在购房合同没有其他约定的前提下,当买房者接到开发商按合同约定发出的入伙通知书,并签字确认收房、领取房屋钥匙后,购房者就开始需要缴纳物业费了,并不可以以没有入住为理由而拒绝交物业费。

同时,如果业主在无正当理由的情况下,未在规定的时长内办理交房手续,房屋自交付之日起,业主就要开始承担缴纳物业费的义务。

物业费到底时候怎么交?

但当购房者以确切证据证明房屋存在以下问题:

1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%

2、开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的

3、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)

4、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的

5、不能或不能按期办理产权过户的

发生以上情况业主可以拒绝收房并可以向开发商提出合理索赔,开始交物业费的时长也会相应推迟,直到收房后才开始交物业费。

物业费到底时候怎么交?

当违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会有权督促其限期交纳;并且如果业务仍固执己见,物业服务企业可以向人民法院起诉。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定”:物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”。

湖北《物业服务费管理办法》出台,物业乱象终于有政策治了!

这两年武汉楼市火热异常,各类楼市乱象频生,为了维护购房者权益及楼市稳定,自去年开始,武汉市便开始了持续深入的楼市乱象整顿。

尽管目前关于收茶水,拒绝公积金贷款等现象仍会见诸报端,但不得不说,经过多部门的联合治理,这类现象在持续减少。

但是,购房过程中的乱象在减少,大家买房之后是否就安枕无忧了呢?显然不是,对不少业主而言,不作为却各种摆谱儿的物业让人很少头疼。

一开始,很多人只关注楼盘的质量、周边配套是否强大、未来增值潜力是否客观等问题,但当真正住进来,物业的重要性就体现出来了。

湖北《物业服务费管理办法》出台,物业乱象终于有政策治了!

各类物业乱象近些年屡见不鲜

一直以来,业主维权的事儿不少,但这其中有很多就是针对物业的。如私改绿化面积为车位、小区卫生安保等方面不作为、随意提高停车费、用各种恶劣手段收取物业管理费等问题简直不要太常见。

除此之外,对小区共有车位收费、对装修的业主收取装修管理费等情况太常见,以至于久而久之业主也被洗脑,认为这是一种必然了。

就觅窝君自己小区来说,自交房到现在,不到5年的时长,业主为了停车位问题跟物业不知道闹了多少回。

由此而造成交通拥堵、影响附近交通出行,交警、公安出门维护协调的事发生了不止一次。每当看到此情此景,觅窝君由衷的感叹,论靠谱儿物业的重要性!

所以,一些把物业公司情况好坏作为选择楼盘的重要条件之一的购房者,确实是极其具有前瞻性!

湖北《物业服务费管理办法》出台,物业乱象终于有政策治了!

好的物业管理为生活带来更多便利

对于这些物业乱象,业主们是有苦难言,平时各有各的忙,有些问题不涉及到太大厉害关系,大多忍忍也就算了。

不过,最近省物价局、省住建厅联合印发《湖北省物业服务收费管理办法》,为业主发声,维护业主合法权益。

根据该管理办法,我省所有物业服务收费将被纳入监督管理,以有效化解物业服务收费难题,为百姓营造安全、舒适、文明的居住和工作环境。该《办法》将于4月1日起施行。

《办法》规定,4月起,我省物业收费将有统一规范。即住宅前期物业(开发商房屋交付业主之日至小区业主大会成立)的收费按政府规定标准执行。

其他物业收费实行市场调节价,但物业公司不能单方面调整收费标准,必须经业主大会同意,未成立业主大会的小区须经多数业主同意。

业主交了物业费,钱用到哪了,也要明明白白。物业公司、业主委员会每半年,必须公示一次物业费收入与使用支出情况,并适时审计。

此外,《办法》还规定,小区内占用公共道路或场地用于停放机动车辆的车位,属全体业主共有,物业公司可收取停车费,但不得另行收取泊车服务费。

对于房屋装修收费问题,《办法》要求,物业公司不得随意收取房屋装修保证金,要先出台管理办法对保证金标准、退还时长和相关责任等事项进行具体规定。

湖北《物业服务费管理办法》出台,物业乱象终于有政策治了!

物业收取装修保证金已经非常普遍

房屋装修产生的建筑垃圾,业主可委托物业公司有偿清运,但装修管理费、电梯运料费等,一律不得收取;为业主提供装修、安装、维修等临时性服务的外来人员、车辆,不得收取任何费用。

同时,《办法》还规定,物业在催促业主及时缴纳物业费时,不得以停水、停电相要挟。

对此,各位业主及未来的业主们是不是喜大普奔?尽管对于单个业主而言,一些物业管理乱象说大不大,但是从全小区、全市、全省范围而言,其所侵犯的业主利益就不是一星半点了。

湖北《物业服务费管理办法》出台,物业乱象终于有政策治了!

更加规范的物业将利于促进楼市的发展

随着楼市发展逐步健康化、合理化、规范化,物业管理水平也逐步被大家提升到新的高度,其好坏不仅影响新房业主的生活,更对后期的二手房交易市场产生重大影响。

但是另一方面,出台此类政策当真是极好的,但是如同所有规章制度一样,后期好切实履行才是正理,只有这样才能让全省物管水平得到全面提升,并从侧面促进楼市发展。

物业费与物业服务费的区别

上世纪八十年代,中国大陆从香港引进物业管理,从此就有了物业管理公司、物业管理费。2007年公布的《物权法》,把物业管理公司改称“物业服务企业”,《物业管理条例》立即跟着修改,顺手把“物业管理费”改成了“物业服务费”。
物业费与物业服务费的区别

实际上,物权法使用的概念是“物业费”,2009年最高法院公布的物业服务纠纷司法解释,也使用“物业费”。《物业管理条例》增加“服务”二字,不但画蛇添足,而且制造了混乱。

顾名思义,物业费,是业主因维护共有物业而筹集的资金;而物业服务费,是业主向物业服务人支付的劳务对价。这两者的法律意义是完全不同的。当前,物业纠纷大部分是物业费的纠纷,而所有物业费的纠纷都与分不清这两个概念有关。弄清楚物业费与物业服务费,才能理顺物业管理的一系列难题。

一、物业费是不是物业服务的对价?

表面上看,物业公司提供服务,业主支付费用,并且钱是由物业公司收的,所以大家普遍认为,物业费就是业主支付给物业公司的服务对价。这种观点既不符合法理,也不符合实际。

从法理来讲,城市里的公寓式住宅通常属于区分所有建筑物,业主存在共有部分与共同事务,管理这些共有部分与共同事务必然需要一笔费用,这笔费用由谁承担?当然是业主,因为业主是权利人、受益人。至于有没有物业公司、物业公司是谁,都不改变业主的这个义务。

物权法规定,物业管理有三种方式:业主自行管理、委托物业服务企业或者其它管理人。在业主自行管理的情况下,所有的管理费用,也要由全体业主来分摊。并不会因为没有聘请物业公司,业主连物业费都不用交了。

物业管理条例第七条规定,业主的义务之一,就是按时交费。这里并不涉及物业公司,也不以物业服务合同有无约定为前提。这就表明,业主交物业费,并不是购买物业企业的服务,而是他承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。

从实际情况来看,物业费的绝大部分用于业主共同事务的支出,而不是物业公司的收益。国家发展改革委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》规定了物业费由服务成本、法定税费和物业管理企业的利润组成。服务成本包括:1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3.物业管理区域清洁卫生费用;4.物业管理区域绿化养护费用;5.物业管理区域秩序维护费用;6.办公费用;7.物业管理企业固定资产折旧;8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9.经业主同意的其他费用。

服务成本构成了物业费的最主要部分。物业公司的利润只是物业费中的一小部分。这部分有多少?酬金制的物业服务合同,一般约定酬金为物业服务资金的10%,由于酬金制与包干制在结果上不可能存在太大差异,因此可以确定,无论包干制还是酬金制,物业企业所得利润,大约为整个物业费的10%。只有这10%,才是物业服务企业的所得。那么,占大头的物业管理成本算什么性质的财产?《物业服务收费管理办法》第十二条说,“实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有”,就是说,酬金制下,预收的物业费属于业主的财产。其实包干制下,也是业主财产,都是业主的AA制,物业公司只是代收、代管、代支而已。

我们经常说,物业公司是业主的集体保姆,那么,雇主发给保姆的工资,是保姆的劳务对价;让保姆代缴的水电费、物业费,给保姆买菜买肉的钱,买卫生纸、垃圾袋的钱也算保姆费吗?这部分是业主的生活必须,无论有没有保姆,都要花这笔钱。物业费的道理与此相同,物业公司替业主管理共同事务,支付相关费用,这些都来自物业费,但不能算物业公司的收入。

把物业费作为物业公司的收入,对全体业主也是不利的。这意味着,这笔钱的5%要作为“营业税”交给政府。这是毫无道理的事情。如果明确了物业费就是业主的AA制,这个不合理的问题自然消除。几年前,深圳长城一花园的业委会就认识到,物业费是业主为管理自己的家园而归集的“份子钱”,不是物业公司的“营业性收入”,不应当缴纳营业税,遂与物业公司约定,不再缴纳营业税,如果税务局找麻烦,由业委会承担责任。他们的做法,堪称物业管理上的小岗村,希望他们为全国的业主创造出宝贵经验。

综上,物业费不是物业企业的劳务对价,不是物业公司的营业收入,而是业主的AA制,是业主的共同财产。这是物业管理中最基础的问题之一,明确了这个问题,许多问题就能迎刃而解。但遗憾的是,在立法上,物业费连名称都统一不了。由于“物业服务费”的错误概念,引发一连串的错误,如政府管制物业费标准、业主以拒交物业费维权、税务局征收物业费营业税等等。未来的物业管理立法,应当在物业费问题上正本清源,纠正这个被扣错的第一颗纽扣。

二、物业费的标准由谁说了算?

物业费一直受政府管制。各地政府都制定了物业费的指导价,要求按此执行。这就是把物业费看作物业服务费,带来的直接恶果。你既然是服务价格,又与群众生活关系密切,政府管制,也就顺理成章。如果物业费不是物业公司的劳务对价,不是服务价格,政府有什么理由为此制定“指导价”?

政府干预物业费标准,违反业主自治

物业费是业主维修养护自己不动产、维持物业管理区域秩序的必要费用,业主愿意承担多少,完全基于自己对不动产管理水平和保持某种程度生活质量的需要,属于业主自治的范畴。同在一座城市,贵的住宅物业费超过10元/平方米,便宜的只有几毛钱,这情形就好像既有万元一桌的燕窝鱼翅席,又有十来块钱一碗的牛肉拉面,消费者量力而行,各取所需。政府物价部门强制“定价”,是干涉业主管理自己不动产的权利。

政府对物业费定价违反《价格法》

《价格法》是政府管制价格的唯一法律依据。《价格法》的基本原则是,“大多数商品和服务价格实行市场调节价,极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价”。哪些是政府可以定价的“极少数商品和服务价格”?第十八条有明确规定,“下列商品和服务价格,政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价:(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格;(二)资源稀缺的少数商品价格;(三)自然垄断经营的商品价格;(四)重要的公用事业价格;(五)重要的公益性服务价格。”

显然,这里列出的三种商品、两种服务,才是“必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的。在这五种价格中,哪一种与物业服务有关?究竟算“重要的公用事业”还是算“重要的公益性服务”?显然都算不上。既无法律规定,政府越权管制,就是违法行政。

政府指导价压低了物业企业的酬金,是典型的“损不足以奉有余”

政府规定物业费价格,不是怕它太低,而是怕它太高,这很奇怪。中国目前存在大量过剩劳动力,物业服务是一个买方市场,物业服务企业基本上没有定价权。即使政府规定物业费10元/平方米,也没有意义,因为没有业主愿意承担这样的费用。但政府有意压低物业费时效果就完全不同了,业主可以用政府定价来堂而皇之地拒绝物业服务企业的合理报价,哪个物业企业敢不服从政府?

商品房的业主是城市人口中的富裕人群,从事物业服务的是农村进城务工的低收入人群。在劳动力过剩情况下,这些人本来就很难在市场上为自己的辛勤劳动讨回合理报酬,如果在法治国家,会通过制定最低工资等国家干预手段,来保障这些底层体力劳动者的基本收入。而在我们这里,竟然是通过政府定价来保障富人用最小的代价享受物业服务,这是典型的损不足以奉有余。其实质就是,在业主与物业企业市场博弈的过程中,政府以公权力援助了业主,这就完全丧失了正义性和公正性。

出现这种情况也很正常。业主群体无疑比物业从业人员有更大的话语权。制定政府指导价的人,很可能本身就是业主,这就成了业主为自身享受的服务定价。

这种“定价”没有道义性自不待言,更没有任何科学依据,完全就是定价者乱拍脑袋。有些城市的物业费指导价,十年没有变化,可见其荒谬程度。

压低的物业费标准,意味着低水平的设施设备养护和低水平的管理。现代建筑,机电设备很多,早期缺乏精心维护,会缩短使用寿命,甚至危及人身安全。最近电梯事故频发,问题的根子就在于电梯的维保费用被压缩到了极不合理的程度。最终受损害的,还是业主。

政府定价破坏了民事关系,人为制造纠纷

由于物业服务合同的特殊性,不可能每个业主都有机会参与,故不认可物业费标准的业主并不鲜见。这种情况下,必须维护物业服务合同的效力。法律规定,物业服务合同中确定的权利义务,对全体业主具有约束力。

而由于公权力的不当介入,使情况复杂起来。物业费标准超过了政府指导价,一部分业主就认为这属于物业企业违规收费,或拒绝交纳,或要求退还。对此,许多地方法院支持业主的请求。最高法院制定的物业纠纷司法解释,也含糊地规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。”现实中问题来了,符合物业合同的约定,但高出政府指导价,算不算“提高收费标准”的“违规收费”?如果算,就意味着政府红头文件可以改变物业合同条款,那么业主自治从何体现?合同当事人意思自治从何体现?

合同自由,是合同法的基本原则,“任何单位和个人不得非法干预”,当然也包括行政机关不得非法干预。物价部门管制物业费标准的行为,恰恰是非法干预当事人的合同自由。

2014年12月国家发改委发出“发改价格[2014]2755号文件”,要求各地方政府放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格。这说明,中央政府已经认识到管制这两项“价格”是错误的。但仅仅要求“放开”,似乎过去管得有理。实际上过去管就是违法的,现在应当是纠正违法做法。由于中央主管部门的态度不鲜明,结果大部分地方都没有行动,原因很简单,有权定价的都是业主,他们自己就不愿意多交钱。

三、业主能否以拒交物业费来维权?

如果物业费是服务对价,那服务不好,业主当然有权少交或者不交,这就是行使合同法上的抗辩权。但我们前边已经论证,物业费不是服务对价,而是业主的义务,那么,业主拒交物业费,就是拒不履行法定义务,首先损害的是业主共同利益,这怎么能视为维权?所以,无论从法律上,从合同上,从维护全体业主利益、从维护社会秩序的角度,业主都没有任何理由拒交物业费。

现实中业主拒交物业费的理由大致有两大类

一是对开发商不满,如质量问题、配套问题、维修问题、承诺问题,这些问题,与物业公司没有关系,业主以此作为拒交物业费的理由根本不能成立。

二是业主认为物业公司做得不好,这里边又分两种情形,一种是无端指责,比如楼下餐饮的油烟飘进家里,楼上的空调水滴到窗台上,对门的狗总是乱叫,这些问题即使真的存在,也是特定人侵权,物业公司既不是派出所,也不是法院,它哪有权力解决这些问题?受侵害的业主应当自行向侵害者去维权,而不是怪罪物业公司,更不能作为拒交物业费的理由。

第二种是物业公司的工作确有缺陷,如院子没有扫净,走廊灯坏了没有及时换,甚至设施损坏造成人身伤害,这种情形之下,业主的正确做法,是依照物业管理条例第三十六条的规定,对物业公司提出批评、纠正,自己受到损失的,可以要求物业公司赔偿,物业公司根本性违约,业主委员会可以解除其合同,要求其承担违约金或者赔偿损失。但就是在这种情况下,业主也没有理由拒交物业费,道理很简单,这是业主的AA制,不是物业公司的收入。

对制裁业主欠费,立法上、司法上都存在一些误区

首先是把拒交物业费视为业主与物业公司之间的纠纷,《物业管理条例》第六十七条规定,“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的……物业服务企业可以向人民法院起诉。”显然,它没有把业主欠费当作侵犯业主共同利益的行为,而单纯看作是损害物业企业权益的行为。

其次,是认为业主欠费可能存在正当理由。最高法院关于物业服务纠纷的解释第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。” 貌似制裁业主欠费,但却留下了两扇暗门:一个是“无正当理由”不得欠交,那么有“正当理由”是否另当别论?啥是正当理由?另一个暗门是“仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的”,法院不支持,但如果以其它理由拒交的,法院支持不支持呢?如果明确了物业费是业主共同财产而非物业公司的营业收入,那么可以确定,业主在任何情况下都没有理由拒交、欠交物业费。司法解释的上述含糊规定,在法理上不正确,在实务中也会产生不良的效果。

物业企业不尽职责,可以要求它改正;造成损害的,可以要求它赔偿;实在不胜任的,还可以解聘。但即使解聘了物业企业,业主自行管理,业主也是要交费的,否则,共有部分的维修养护、整个小区的正常运行都将无从谈起。所以,不能因为物业企业履行职责有瑕疵,业主就获得了欠费的合法抗辩理由。

台湾法律《公寓大厦管理条例》对业主欠费的处理,值得我们借鉴。

一是欠费没有正当理由,欠费就是违法。只要身份确定(区分所有权人或住户),欠费事实确定(积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用)就足够了,至于因什么理由欠费,在所不问。

二是由业主选举的代表出面追究,而不是由物业服务企业来主张。区分所有权人或住户欠费,“已逾二期或达相当金额,经定相当期间催告仍不给付者,管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。”

三是欠费的法律后果非常严重,可能导致丧失居住权甚至所有权(住户积欠依本条例规定应分担之费用,经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者,由管理负责人或管理委员会促请其改善,于三个月内仍未改善者,管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议,诉请法院强制其迁离;住户如为区分所有权人时,管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议,诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分;于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者,管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。)

四是房屋拍卖后对物业费的保护居于各种债务之首(前项拍卖所得,除其它法律另有规定外,于积欠本条例应分担之费用,其受偿顺序与第一顺位抵押权同)。

从台湾法律中,我们可以看到,业主欠费绝不是个别业主与物业企业之间的纠纷,而是损害整个区分所有建筑物权益、甚至损害社会财产秩序的严重违法行为。严厉制裁欠费,归根到底是保护全体业主的利益,是保护社会的经济秩序。
物业费与物业服务费的区别

四川南充高坪区法院一份判决多处笔误,承办法官被处分

四川南充高坪区法院一份判决多处笔误,承办法官被处分

四川南充市高坪区法院的一份判决,因出现多处“笔误”,在朋友圈热传。日前,高坪区法院对相关责任人作出处理,承办法官予以警告处分,并进行了诫勉谈话,扣绩效2000元;所在庭室负责人和书记员也受到相应处罚。

微信曝光:判决书多处笔误

这是一起南充某物业公司状告嘉陵区安监局其他行政管理行政处罚3起行政纠纷案。2017年10月13日立案,高坪区法院对3起案件合并审理,两个月后,作出行政判决。正是这份判决引发关注。微信上罗列了判决书上数十处笔误,包括错别字、标点符号等。有10余处地方分段结尾都用上了分号或逗号,部分地方还“一分到底”。

四川南充高坪区法院一份判决多处笔误,承办法官被处分

微信图片用红笔勾划出错误之所在。

判决书最后这样写措辞:如不服本判决,可在判决书送达15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉至成都市中级人民法院。落款:南充市高坪区人民法院。

调查处理:工作疏漏 责任心不强

四川南充高坪区法院一份判决多处笔误,承办法官被处分

这份笔误太多的判决是怎么出来的呢?高坪区法院相关负责人介绍,发现笔误后,法院立即组织调查,并做出调查结论:承办法官及书记员责任心不强,工作失职,导致判决书多处笔误,有损法律权威。

至于判决书最后,“南充中院”写成“成都中院”,承办法官表示,在使用判决书录入模板时,未更正。

该负责人介绍,承办法官刚从民二庭转到行政庭,业务还不是很熟悉,加上责任心不强,导致这份多处错漏判决出笼。

及时纠错:“人防”和“技防”双保险

据介绍,司法体制改革实施以后,员额法官独立承担案件审理工作,院庭长不再对未参加审判的案件予以签批,承办法官完成审判后即制作判决书送达当事人。司法对法官的要求越来越高,责任也就越来越大,法官承受的压力必然更大。除了以各种制度,考核的方式加强对员额法官的监督和责任心提升以外,法院也在积极探索通过技术手段减少类似错误的出现。

笔误判决出现后,高坪法院开展了为期一个月的“强化责任意识”专项教育,采取具体措施,以杜绝“带病”判决出法院。判决文书初稿出来后,先在法院内进行交叉校正,多了一道“关口”;同时高坪区法院正在引进“纠错”软件,“人防”和“技防”双保险。

这份判决也引起省高院和省政法委高度关注,指示依法依规严肃处理。

封面新闻记者 苏定伟 李兴罡

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@物业你看清了 有车库不必缴停车费、不得以停水、停电催缴物业费

@物业你看清了 有车库不必缴停车费、不得以停水、停电催缴物业费

物业不能随意调整收费标准

住宅前期物业(开发商房屋交付业主之日至小区业主大会成立)的收费按政府规定标准执行。其他物业收费实行市场调节价,但物业公司不能单方面调整收费标准,必须经业主大会同意,未成立业主大会的小区须经多数业主同意。

为避免业主与物业的纠纷,《办法》规定,前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业费,由开发商承担;房屋交付之日后的物业费,由业主承担;房屋交付后一年内无人入住的,空置期间业主承担物业服务费的比例,由当地价格主管部门会同房产主管部门确定。

业主交了物业费,钱用到哪了,也要明明白白。《办法》规定,物业费以建筑面积为计价单位,按月计费。物业公司应在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准,以及投诉电话等信息,接受业主监督。物业公司、业主委员会每半年,必须公示一次物业费收入与使用支出情况,并适时审计。

有车库的业主不必再缴停车费

《办法》规定,小区内占用公共道路或场地用于停放机动车辆的车位,属全体业主共有,物业公司可收取停车费,但不得另行收取泊车服务费。小区公共区域停车收费的管理、使用等具体事项由业主大会决定,开发商、物业公司不得变相销售。对于已经买了或租了车库(位)的业主,物业公司不得再额外收取停车费。开发商应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案,不得高价租售或与商品住房捆绑租售车库(位)。

哪些车进小区可以免缴停车费?《办法》列了清单——临时停车不超过30分钟的车辆,为业主提供搬家(配送货物)服务车辆,执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车,邮(快)递车,环卫车,市政设施维护维修车,殡葬车,残疾人专用代步车辆等。

物业不得收取装修管理费

针对房屋装修收费问题,《办法》要求,物业公司不得随意收取房屋装修保证金,要先出台管理办法对保证金标准、退还时长和相关责任等事项进行具体规定。管理办法可由物业公司与业主协商制定,也可由业主大会制定;房屋装修产生的建筑垃圾,业主可委托物业公司有偿清运,但装修管理费、电梯运料费等,一律不得收取;为业主提供装修、安装、维修等临时性服务的外来人员、车辆,不得收取任何费用。

对于实行出入证(卡)管理的小区,开发商或物业公司应当为业主免费配置出入证(卡),每户人员出入证(卡)不少于3张,车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏需补办的,可按公示标准收取制作成本费。

不得以停水、停电催缴物业费

催促业主及时缴纳物业费,物业公司不得以停水、停电相要挟。

《办法》规定,业主应按合同约定缴纳物业费,未按约定交纳的,业主委员会、居(村)民委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业公司可依法申请仲裁或者提起诉讼,不得以业主拖欠物业费等理由,减少服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式中断供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主合法权益的其他行为。

省物价局表示,任何单位和个人不得强制物业公司代收水、电、气、暖等费用或提供无偿服务。物业公司接受委托代收的项目,不得向业主再收手续费。