99%信阳人不知道:小区地下停车位归谁所有?开发商出售合法吗?

如今,车位是个大问题。关于车位,要注意什么问题呢?

在住宅小区地下车库所有权问题上,发现大家主要在两个方面有问题:

一是对车位的客体认识。车位,尤其是地下车位究竟是什么物?是房屋建筑物的附属物、还是建筑物区分所有权的专有或共有部分、抑或是地下空间权的客体?

二是能否登记?如何登记?是单独所有权、还是建筑物区分所有的专有部分所有权、抑或是房屋的从物。

发生上述纠纷的根本原因是物业公司管理不当,影响了业主正常停放车辆的权利,而解决问题的关键则在于确定地下停车库的产权归属,从而才能厘清各主体之间相关的权利义务关系。

99%信阳人不知道:小区地下停车位归谁所有?开发商出售合法吗?

律师分析:

99%信阳人不知道:小区地下停车位归谁所有?开发商出售合法吗?

99%信阳人不知道:小区地下停车位归谁所有?开发商出售合法吗?

小区车位既然是建筑物区分所有权的范围,它就不是一般的单独所有权。因为《物权法》 71条明确规定:

建筑物区分所有权是由业主的专有部分所有权,专有部分以外的共有权和共同管理权组成的复合性产权。

车位能不能进行买卖?

能,但是分情况。如果是有产权的车位,二手房购房者可以从卖方那里进行车位购买;如果是只有使用权的车位,二手房购房者可以在办理物业交割的时候,进行车位租赁或转交,如果运气好,赶上卖家的车位使用合同到期,你可以直接办理更名。

1、产权车位

有产权的车位有“车位本儿”,可以跟房屋一起进行买卖交易。

2、使用权车位

只有使用权的车位没有“车位本儿”,不能买卖,只能进行使用权的变更。车位使用权变更一般是在物业交割时进行,涉及车位租赁合同签署或转交(租赁不超过20年),合同到期后可以办理更名,部分小区可直接续费使用。

99%信阳人不知道:小区地下停车位归谁所有?开发商出售合法吗?

哪些车位不能进行买卖?

1、小区的公共空地

小区里的空地,有的时候甚至是绿地,开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主,有的按月出租。据悉,由于小区的土地使用权归全体业主,因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用,扣除必要费用后归入小区维修资金。

2、无约定的地下车位

如果地下车位建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义,其实不然。在房屋买卖合同中,开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让,不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明,地下车位也应当归业主按份共有,其收益也应归业主。

这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取,收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

3、已被公摊的地下车位

很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位,可这地下车位的买卖是否合法,很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商就无权出售。换句话说,卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上,并且按比例收过钱了,再把这样的地下车位卖给业主,就是重复收钱。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定:“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权,车位买卖合同是不受法律保护的,业主买到手的只是一张白纸。

这类的地下车位办不了产权证,属全体小区业主所有,严格地说属于小区的配套设施,可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用,出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

4、人防工程禁止开发商销售

没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位属于人防工程,而人防工程是国家强制配套,禁止开发商销售。

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主,所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

5、销售使用权超过20年属于欺诈

有的开发商很“明智”,在签车位合同的时候会申明车位不能买卖,不签买卖合同,只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候,并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”消费者租赁车位,即所谓的销售使用权,最长期限也只有20年,20年后是不受法律保护的。

凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的,都是欺诈行为,消费者可请求双倍赔偿。

地下车库可以计入容积率吗?

这里有一个“容积率”的概念。容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,是城市区划管理中所采用的一项重要指标。并且,容积率是反映建筑物是否分摊到相应土地使用权的一个概念,只有参加建筑面积容积率计算的建筑物,才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。未计入容积率的建筑物,不可能取得房地产权证书,其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。

开发商如果将地下车库作为地下建筑面积报批,则地下车库可以计入容积率,也可以进行房地产权的初始登记,取得独立的产权证书,开发商可以保留其所有权。

反之,如果没有计入容积率,则伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主,这些房屋分摊的土地使用权也转移给全部业主,进而占用了这些业主共有场地的车位(库)的所有权亦应归业主共有。

购买无产权车位有风险?

购买没有产权的车位风险较大。业主花十几万元甚至更多钱与开发商签订的所谓“车位买卖合同”,实际上很多时候只能视为长期租赁协议,一旦出现自然灾害等不可预知状况时,车位就不再属于业主了。另外,一旦遇到小区拆迁等问题,没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的。尽管开发商宣称业主购买停车位之后可以自由转让使用权,价格自定,物业还可以免费办理变更登记;但是没有权利转移凭证的停车位交易,始终存在不小风险。

车位买卖价格可以怎样定?

1、车位出售价格要根据小区的位置,楼房的价格,参考行业平均状况等因素定价,评估出可以销售出去的价位。

2、车位的价格也会因位置、类型不同而价格不同,比如说子母车库(可以停一大一小两个车位)就相对比两个正常车位要低一些。

车位交易流程有什么?

车位买卖流程:车位检验→签约→缴税→过户。

1、车位核验

所需资料:车位证原件及复印件、车位所有权人身份证原件及复印件;

所需时长:一般10个工作日。

2、签约(包括网签、定金协议及买卖合同三部分)

①网签。网签价为车位原购买价,需要准备的资料有:车位本、身份证、户口本、婚姻证明(已婚的需要配偶的同意出售证明)、银行卡。

②定金协议(与一般房屋买卖相同,超10万的部分要做资金监管)

③买卖合同(与一般的房屋买卖合同相同)

3、缴税(契税:原值×3%;印花税:原值×1‰)

所需资料:身份证、车位本、户口本、结婚证(已婚)、原车位购买发票。

4、过户

买卖双方需在不动产登记中心办理过户(部分城区需要提前预约过户好)。

所需资料:①卖方:身份证、车位本、户口本、结婚证(已婚)、车位原购买发票;②买方:身份证、户口本、结婚证(已婚),还需提供缴税后的完税证明。

开发商无权私自出售或出租业主共有的地下车库

若开发单位将属于业主共有的地下车库私自出售或出租,开发商属于无权处分人,业主有权向法院申请撤销这些共有车位的买卖合同或租赁合同,也可以将租赁所得收益归业主所有。

个人在进行房屋买卖时有可能会约定相应的车位归属,车位的买卖与房屋买卖相类似,也是要先关注车位的原始产权人是谁,至此才能明晰卖方是否为有权处分人,继而确定车位买卖交易的合法性和风险性。在购买车位后,一定要及时进行所有权变更登记。

辽宁人! 这种地下停车位以后不能买了……有关物业的这些事 我们要明白!

随着私家车越来越多,在单位或家附近找个停车位越来越难。

为了让爱车有个固定停靠的位置,不少家庭拿出积蓄在小区买了地下停车位。

可是,有可能你买的地下停车位是违!法!的!辽宁省人大常委会11月28日审议《省物业管理条例》,其中关于这件事的规定你得注意了!

这种停车位不能出售

辽宁人! 这种地下停车位以后不能买了……有关物业的这些事 我们要明白!

物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用做停车位的,应当按照设计文件在实地标注,并向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠,法律、法规另有规定的,从其规定。

何为人民防空工程?

地下停车位也包括在内

根据最新条例,

这样的停车位不允许出售、附赠。

有人问了,

如何判断这个停车位是不是

防空工程?

就在近期,沈阳一些住宅小区的地下车库外面多了一些崭新的标志牌,上边标注着“人防工程”字样,这些标注“人防工程”的项目拟在该条例约束的范围内。

辽宁人! 这种地下停车位以后不能买了……有关物业的这些事 我们要明白!

没错,

如果你看到有指示标,

或者墙上有类似标志的,

都属于不允许出售的车位!

也就是说,

物业卖给你的地下停车位

从法律上讲是不合理的。

该条例还规定了:

如果你是业主,

是可以免费使用这种停车位。

如果非业主想租,

可以租,但是不能超过6个月,

而且租金不能给物业,

必须用于保障该人民防空工程的维护管理

和停车管理的必要支出。

  除了停车位,该条例还规定了下面这些内容:

业委会可向物业收履约保证金

辽宁人! 这种地下停车位以后不能买了……有关物业的这些事 我们要明白!

  条例规定,物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业费,预收期限最长不得超过1年。业主委员会可以根据物业服务合同向物业服务企业收取履约保证金,收取标准由双方协商确定。

物业不得断水电及阻碍业主进门

辽宁人! 这种地下停车位以后不能买了……有关物业的这些事 我们要明白!

  条例规定,物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,以及实施阻碍业主进入物业管理区域等损害业主合法权益的其他行为。

  物业服务企业违反规定及物业服务合同约定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费,以及合同期满继续服务收费的,业主有权拒绝。

前期物业合同期限不得超过3年

辽宁人! 这种地下停车位以后不能买了……有关物业的这些事 我们要明白!

  按规定,建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,合同期限不得超过3年。合同期满继续聘用的,应当续签物业服务合同。住宅物业的前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘。

  业主大会决定自行管理或者选聘新物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止20日前,向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交规定资料和财物,完成交接手续。

共用部位经营所得70%纳入维修资金

辽宁人! 这种地下停车位以后不能买了……有关物业的这些事 我们要明白!

  业主大会成立前,利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的,应当在物业服务合同中约定。经营所得的70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

业委会可开账户管理共有资金

辽宁人! 这种地下停车位以后不能买了……有关物业的这些事 我们要明白!

  按规定,物业服务用房不计入分摊共用建筑面积,其所有权属于全体业主。业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会投票表决应为实名投票,提倡采用信息化手段进行投票表决。

  业主委员会可以持备案证明等资料向金融机构申请开立账户,并根据国家有关规定对属于业主共有的资金收支、核销进行统一管理,不得以任何个人的名义进行存储和管理。

物业给消防管道“试水”致喷头爆裂 300多平米的房子转瞬成泽国

物业给消防管道“试水”致喷头爆裂 300多平米的房子转瞬成泽国

一层成泽国

扬子晚报网11月30日讯 (记者 王国柱) 29日下午3点,泰州市医药高新开发区康居新城物业公司,给小区消防管道加压“试水”,导致36号门面房住户一只消防喷头爆裂,水流急冲而下,300多平米的门面房转瞬成了一片泽国,木地板以及墙面严重受损。30日该物业公司接受记者采 访时称,保持消防管道有水是他们职责所在,事发门面房消防喷头爆裂,可能事先已经损坏,与他们无关。

物业给消防管道“试水”致喷头爆裂 300多平米的房子转瞬成泽国

地板经水泡后变形。

30日上午,记者在康居新城36号门面房看到,门店分上下两层,底层是眼镜店,上层是汗蒸、足疗养生会所。一层眼镜店地面到处是斑斑水迹,天花板还在往下渗水。二层养生会所的木地板,经浸泡已经变形,铺在上面的地毯被卷在一旁。发生喷水的是二层东侧一 间足疗房,爆裂后的蓝色喷头碎片还残留在地毯上。门面房老板王秋华告诉记者,事发时,二层其他房间还有客人,当时就听到这个包间有哗哗的水声,走进来一看,发现消防喷头在喷水,压力很大。不到十分钟的时长,地板就积有5厘米深的水,整个地板以及地毯全部 泡在水中。后来,有人关了总开关,消防喷头才不再喷水。整整一夜的时长,二层地板上的水通过夹层一直在往下滴,将一层也变成一片泽国。据估算,此次意外王秋华损失至少万元以上。

“意外是由物管给消防管道试水引起,且事先没有通知我们。”在王秋华的指点下,记者向康居新城物业公司求证。该物业公司一名杨姓工作人员解释,当天,他们物业与康居新城建设方就消防设施进行交接,在对消防管道进行“加压”试水时36号门面房出了意外。 杨姓工作人员表示,让消防管道有水,是他们接手后的职责所在,当时给管道所加的水压也完全符合有关规定。该门面房出现意外,与他们无关,应该与出事的消防喷头有关,该喷头或者质量存在问题,或在店主装潢时被损坏。

王秋华对物业公司的解释并不认可,称他们装潢没有损坏消防设施。而房屋的投资方华信药业公司有关物业工作人员表示,他们房屋交付前都进行了消防验收,消防设施不应该存在问题。他们认为,此次意外与康居新城物业公司不规范的操作有关。按照常规操作, 有关人员给消防管道加压试水,应事先通知所有住户,提醒他们注意,同时检查所有消防设施,再者,操作时应先瞬间加压再立即归零,确定没有问题后,再慢慢加压。记者发稿前获悉,王秋华、康居新城物业、华信药业公司等三方还在就损坏赔偿在磋商。编辑:乔金玲

数据揭秘业主与物业矛盾频发背后的原因:构建和谐社区还要多久?

你对你们家的物业满意么?近日,北京市政协对市民进行的一次民调显示,10762份问卷中,认为小区物业管理和服务质量低的市民占调查总人数的66%,认为物业服务标准不清晰、业主维权难的市民分别占54%和52%。业主对社区管理颇有微词,这究竟是物业“在其位不谋其政”?还是业主太吹毛求疵?究竟是什么原因导致业主和物业公司两者的关系如此紧张?构建和谐社区真的这么难么?

数据揭秘业主与物业矛盾频发背后的原因:构建和谐社区还要多久?

小区业主和物业这一对冤家之间的爱恨情仇一直在上演,有业主夸张表示:没学会与物业“战斗”,在小区里简直混不下去。现实生活中,很多本应该服务于广大业主的物业公司并未能和他的“东家”——业主融洽相处,相反两者之间矛盾重重,甚至出现对簿公堂的情况。事情发生的多了,也让人见怪不怪。

纠纷频发:物业与业主之争,不只是钱的事

根据记者调查,引起物业和业主之间矛盾的导火索可谓是五花八门。抢车位的“战争”不断、业主不交物业费、电梯坏了没人修、甚至连垃圾都不及时处理……业主和物业仿佛处于对立面的两端,每天都在为了不同的琐事发生这样那样的争执。

“现在小区停车位紧张,因为前期建设标准不够,车辆增长速度太快,住户和车库的建设标准,好一点的小区能达到1:0.7,差一点的小区连这个都达不到。”济南市物业管理协会会长张平表示,尤其是开放式小区,车辆乱停乱放更严重,有的小区一到晚上车辆停得满满的,一旦发生火灾,连消防车都进不去。

宠物过多也成为引发矛盾的原因,一位在物业工作多年的物业经理表示,“养宠物的业主觉得这是自己的自由,被影响的业主认为影响了公共卫生。”对此,有专家表示,这些问题最好由居民之间协商解决,物业插手去管、维护公共利益,养宠物的业主就会觉得侵犯了他的利益,未必肯听,有时会以拒交物业费的方式表示抗议。

数据揭秘业主与物业矛盾频发背后的原因:构建和谐社区还要多久?

一些业主不满意物业日常的维护工作,选择用“逃避物业费”的方式表达自己的不满。这样的做法更是激化了两者的矛盾。物业工作人员表示,电话催缴,业主给拉黑名单,打不过去,还有的业主一季度换一次号码,就是不肯缴;催款单贴到门上,寄挂号信到单位,根本不理你;关水表也没用,关了他们自己去打开,还把水表间门锁给搞坏……这样的处理方式让双方都心存怨念,更是为双方的冲突埋下了隐患。

矛盾愈演愈烈,原因何在?

那么,为什么充斥在业主和物业部门之间的冲突总是难以得到妥善的解决,反而矛盾愈演愈烈呢?

北京市政协委员朴哲表示,“目前物业管理队伍职业化程度、人员总体素质偏低,物业管理普遍带有传统管理的痕迹,‘管’的特征比较明显,而‘服务’意识比较淡薄,重收费、轻经营、轻服务的做法普遍,容易激化矛盾。”此外,我国物业行业的聚集度以及入行的门槛较低,不少物业企业很难做到自律。甚至其中一些企业,缺乏科学的管理,组织涣散,遇到纠纷时甚至会用违法手段解决问题。

另一个重要原因则归于业主。一些业主法律知识欠缺,对物业服务范围有所误解。有业主一旦对物业服务有任何不满,就采取拖欠费用等消极方式应对,完全没意识到单方面拒交物业费构成违约。此外,还有业主混淆了责任主体,将房地产企业遗留的房屋质量问题、其他业主侵权等问题,均归责于物业公司,进而拒交物业费。

构建和谐社区,可以这么做

受访专家及业主普遍认为,完善相应法律法规、规范物业管理行为、严格市场监管、创新管理平台是破解物业乱象、推动社区治理现代化的关键。

首先,更加注重法治思维和法治方式。应继续完善物业法规,加强街道监管。无论是物业服务企业还是业主,均应积极促成物业服务合同的订立。

其次,物业业主之间想要长久的和谐相处,需切实为业主利益着想。探索社区自治模式,丰富协商民主形式,尤其要加强业委会建设,并赋予其监管权,理顺问题解决机制。北京市政协的调查显示,只有30%的被调查者所在小区成立了业委会。

再次,发挥市场机制作用,创新服务平台,形成商业标准。特别应改进物业公司的管理模式,提升其公共服务意识。

其实说到底,业主虽然是社区的真正主人,但也需要物业公司的管理和服务,也需要给予物业公司理解和支持,而物业公司则更要清楚自己是服务者,不能总以趾高气扬的管理者身份自居。如果能够摆正各自的位置,成就和谐社区并非难事。希望愈演愈烈的物业矛盾能少些,堵小区大门的事能少些,保安和业主冲突的事能少些,社会的文明和谐会更多一些。

安宁区十里店街道:举办辖区物业服务企业现场观摩会

为进一步转变物业管理方式和服务理念,提升物业管理服务质量和水平,结合物业服务星级测评工作,11月29日,安宁区十里店街道物管办联合消防站邀请区消防大队、区物管办及辖区22家物业公司,开展辖区物业公司观摩交流活动。

安宁区十里店街道:举办辖区物业服务企业现场观摩会

活动结合“11·18”北京大兴火灾事件,消防大队工作人员详细讲解了高层建筑消防安全设施的配备、使用及遇到火灾等紧急情况时的应急处理等相关知识。与会代表参观了辖区远达·锦绣半岛、安宁庭院等小区的绿化养护、监控、配电和供水设施、微型消防站,在观摩过程中,代表们每到一处都仔细观看,认真询问,详细记录。

在座谈会环节,街道物管办负责人要求观摩代表要认真学习同行的先进管理经验及服务理念,比对自身管理,查摆不足,提升小区服务星级标准,在工作中更多地体现出对业主的“信心、贴心、关心、耐心、细心”,努力打造自己的品牌,争取在服务认识和服务举措上有新突破、新提高,全面提升物业服务水平,切实为业主创造一个安全舒适幸福的生活环境。

安宁区十里店街道:举办辖区物业服务企业现场观摩会

停车不拔钥匙最高罚20元?阆中一小区出台罚款公告惹争议

骑电动车或摩托车下班回家,停车后却忘记取下钥匙。第二天,当你到物业公司认领自己的车钥匙时,却被告知要先交10—20元的罚款,用于奖励给帮你取车钥匙的人。

这则罚款规定是阆中市一小区物业公司针对小区电动车、摩托车业主发出的通知公告。物业公司表示,物业的初衷是希望通过这一创新规定,让业主们主动提高安全防范意识,不再犯类似错误行为。不过,物业公司是否有权对业主进行罚款呢?

停车不拔钥匙最高罚20元?阆中一小区出台罚款公告惹争议

公告

业主不拔车钥匙最高罚款20元

最近几天,一条“业主粗心不拔车钥匙,物管要求交罚款”的微博在网上引发众多网友关注。

微博网友所反映的小区是位于阆中市七里街道办马驰社区的长安九期还房小区,文内所说的罚款公告由入驻小区的阆中天鸿物业服务有限公司发布,时长是11月24日,针对小区内的电动车、摩托车业主。

11月28日下午,成都商报记者前往当事小区采访时发现,通知仍张贴在小区的张贴公告栏内,“通知”内容显示:“从即日起,对不拔钥匙的电动车、摩托车业主进行适当的、让你们长长记性的惩罚,凡是到我物业办公室领取钥匙时请交10—20元。此后,我们将公示照片和金额,并用此金额奖励那些发现和举报的人。”

物业公司的这则通知里还提到:“惩罚不是目的,通过适当的惩罚让你们记住教训,以便让你们不要再犯这些错误行为。”

物业公司一位何姓负责人补充说,罚款是用来奖励给举报有人忘记取车钥匙的人,举报人可以是小区业主,也可以是物业的巡逻保安,每一笔罚款都会在业主群进行公示。

一位电动车业主表示,如果到时候实在要交罚款,一二十块钱也无所谓,但大多数业主的心态是:“去物业拿车钥匙的时候,给他们说说好话就是了,应该不会被罚款”。

“有些业主对通知没得意见,但是也有业主质疑,说物业没有权利罚款。”小区一位不愿具名的业主告诉成都商报记者。事后,有业主将此事发到网上,引发网友讨论。

业主唐先生说,因为该小区是还房小区,很多居民以前的生活习惯就是,骑车回家直接把车子停在楼下,不取车钥匙也无所谓,毕竟是自己熟悉的地方。现在虽然集中住进了小区,但是很多业主没有改掉以前的习惯。包括唐先生的家人,曾先后两次忘记拔车钥匙,最后还是物业人员巡逻时发现后帮忙取下的。

“物业公司的人员确实很尽心尽责,每天晚上都打着电筒在小区里巡逻。”唐先生说,物业公司入驻小区是为业主提供更加优质的服务,而不是惩罚业主。

停车不拔钥匙最高罚20元?阆中一小区出台罚款公告惹争议

幕后

保安平均每月“捡”5把车钥匙

长安九期还房小区是一个拥有3000多住户的大型小区,目前已经入住1700户左右。据物业部门粗略统计,每晚停在小区内的电动车、摩托车不下于2000辆。

2015年底,物业公司入驻小区后,曾发生过几起电动车或摩托车被盗的事情。60多岁的老赵是小区住户,也是物业公司聘请的保安,每天晚上,他都会打着手电筒在小区内巡逻,“从去年10月我被调到这个位置,我至少交了60把钥匙(业主忘记取下车钥匙)到物业公司,如果我不去下来,车子被人盗了,他们(业主)又要说我们巡逻不到位”。

叫停

因部分业主反对已被物管叫停

四川助民律师事务所律师廖丹表示,物业公司针对忘取车钥匙的电动车、摩托车业主进行罚款,其本身的出发点没有恶意,但方式欠妥当,这并没有任何法律依据,而物管也不具备罚款的主体资格。

“其实我们也知道,物业公司没有权利对业主进行罚款,当时也就是想通过这个创新的规定,让业主们主动提高安全防范意识。”上述何姓负责人说,发布罚款通知后,发现有部分业主提出反对意见,物业公司便主动叫停了这份通知,罚款规定并未真正实施。

该何姓负责人说,不过因为这件事,业主们也确实提高了防范意识,至少这几天,物业保安在巡逻时没有发现有业主忘记拔车钥匙的情况。

成都商报客户端记者 王超 摄影报道

编辑 官莉

物业拥抱万亿级蓝海!新三板企业成“新贵”?【安信新三板】

物业拥抱万亿级蓝海!新三板企业成“新贵”?【安信新三板】

历经30年风雨前行,物业服务行业迈入“新时代”

01.从“增量”建设进入“存量”经营模式,物业行业令人眼前一亮

从1998年房改开始发展到现在,经历了行业发展轰轰烈烈的“黄金时代”,2016年房地产增加值占GDP的比重是6.5%。根据国家统计局发布的“2017年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况”来看,时隔19个月后,7月份全国住宅竣工面积首现下降,2017年1-7月,住宅竣工面积33543万平方米(-0.7%),其中7月份为自2016年1月以来单月首现下降。住宅施工面积增长2.8%,增速比前6个月回落0.1个百分点,在建住宅面积增幅亦现趋缓。目前来看,整个地产行业正在深刻转型,围绕整个价值链做纵向延伸,比如原来主要是从开发到建设到销售,如今需要更多地关注销售后端如何和客户建立更深更紧密的连接,以切入到存量运营领域。存量运营已成为房地产转型的主线方向之一,而伴随存量时代到来,物业管理行业未来的机遇在哪里?行业的竞争格局如何?港股物业行业龙头的示范效应在哪?新三板市场的物业服务行业标的的发展情况如何以及投资逻辑在哪?本篇报告,将会向投资者一一阐述。

02.十年:见证物业行业快速发展,多元化+智能化+集成化是看点

1981年3月10日,全国第一家物业管理公司—深圳市物业管理公司成立,从1981年到1994年,可以算是物业管理行业的探索和起步的时期, 2014年,彩生活于港股上市,成为第一个上市的物业管理公司,是里程碑的事件。(以下数据均来自于统计局和中国指数研究院)

行业集中度不断提升,规模越大企业发展越快,2016年百强企业管理面积均值为2725.09万方,同比增长15.40%,连续三年复合增长率接近26%。TOP10企业管理面积均值1.88亿平方米,增长率为41.3%,是百强企业增速的2.68倍。TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%,较上年提高2.54pct,强者恒强态势持续加剧。

内生式增长+外延式并购,助推管理规模十年扩张4.8倍,2016年管理面积均值为2725万平方米,十年增长4.8倍,10年年均CAGR达22%,管理项目数量均值达到166个,十年累计增长2.6倍,年均CAGR达15%。

基础服务规模强势扩增,创新多种经营提效益,驱动营收大涨6.6倍,2016年营收均值6.28亿元,十年增长6.6倍,年均CAGR达25%,多种经营业务领域收入增长显著,通过新技术的应用,延展更多样化的增值服务,涵盖社区空间经营、金融、房屋经纪、电商等,带动多种经营收入迅速增长,均值从909.89万元增长到10851.93万元,十年增长近11倍,年均CAGR达32%。

多种经营+新技术运用显著提升盈利能力,净利润增长6.5倍,2016年,TOP100企业净利润均值达到4578.98万元,十年增长6.5倍,年均CAGR为25%。百强企业通过积极调整经营策略,优化结构,特别是近年来借助互联网、物联网等技术创新多元业务,实现净利润大幅增长。

转型智能化、集成化,掘进增值服务,2016年,百强企业智能化投入均值达478.06万元,同比增长79%,智能化投入均值四年CAGR达到61%。百强企业不断加强智能化建设力度,快速推进智能化管理建设进程。

03.未来:技术+资本双轮驱动,厚积薄发掘金万亿蓝海

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”预测,预计未来五年全国商品住宅销售面积为52.6亿平方米,未来5年全国物业管理规模近235亿平方米,如果按照2016年TOP100企业管理项目平均物业费来计算(4.25元/m2/月=51元/m2/年),未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。未来,物业管理行业将成为万亿级市场,行业前景将更为广阔。

04.榜样的力量:看美股和港股优质物业公司探未来发展方向

First Service公司再拆分后上市的First Service Corporation,是一家房地产服务及物业管理公司。公司采取所谓的“有机增长模式”。这种模式在业务上首先是通过增大体量吸引新客户,然后通过公司优质的服务做好客户存留。另外,推出客户推荐系统,对推荐客户进行奖励,2016年中,60%的新客户都来源于推荐系统。除此之外继续推广住宅内辅助工程建设,公司下一步对此投入了7.5亿美金的预算。公司上市至今,公司市值翻了3倍之多,截止到2017年10月18日收入,公司市值为25.74亿美元。港股方面,绿城:聚焦高端人群,“园区服务”板块发展为增长新动力;彩生活:全球最大的社区物业运营商,逐渐转型为互联网企业;中海物业:背依集团力量,业务保障稳健增长;中奥到家:聚焦长三角+珠三角,“线上平台+线下管家”双轮驱动。

05.物业服务企业的资本之路,物业服务业的“金矿”

引入新技术、新业态,提高服务的技术含量和产品附加值,我国物业服务企业已经开始从粗放式传统服务业向集约式现代服务业转变。资本市场的青睐也为物业服务企业带来了新的发展机遇。

香港主板:2014年6月,彩生活在港交所上市,成为中国物业管理行业资本市场第一股。截止到2017年10月15日,目前已经有5家物业上市,根据2017年10月15日收盘数据,五家上市企业中,绿城服务的市值最高,达到142亿港元。

国内A股:碧桂园物业、南都物业同冲刺,IPO进入倒计时。

新三板:物业管理行业的沃土。截止2017年9月30日,已有55家物业服务企业在新三板上市(剔除掉未公布2017年半年报的公司),多家物业服务企业也均表示出在新三板挂牌的意愿。2017年上半年,保利物业、信谊股份等多家企业陆续登录新三板。从新三板物业管理行业来看,行业PE经历了大幅上涨后又回归到2014年水平。2015年下半年开始,随着物管公司挂牌数量增加,行业PE开始平均化,16年平均PE为52倍,17年为21倍。从港股来看,目前维持在20—30倍的水平。因此我们认为物业管理业务的行业平均PE水平在30倍左右。可以关注以下几个标的:嘉宝股份(834962.OC)、开元物业(831971.OC)、盛全物业(834070.OC)、美的物业(839955.OC)和新鸿运(833440.OC)。

风险提示:行业发展不及预期;物业费收缴率降低;物业费提价受阻

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物业拥抱万亿级蓝海!新三板企业成“新贵”?【安信新三板】

物业拥抱万亿级蓝海!新三板企业成“新贵”?【安信新三板】


PART1——地产业从“增量”建设进入“存量”经营模式,物业行业令人眼前一亮

1.1.20年快速发展,房地产行业从增量建设进入存量经营模式

1998年国务院在7月3日颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,从此,中国真正进入了商品房时代,从1998年房改开始发展到现在,经历了行业发展轰轰烈烈的“黄金时代”。在这接近20年的发展过程中,房地产开发业务凭借极高的投资回报率以及较低的准入门槛得到了充分的发展,行业逐步成为国家重要的支柱产业,是满足群众住房需求的主要载体,2016年房地产增加值占GDP的比重是6.5%。

根据国家统计局发布的“2017年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况”来看,时隔19个月后,7月份全国住宅竣工面积首现下降,2017年1-7月,住宅竣工面积33543万平方米(-0.7%),其中7月份为自2016年1月以来单月首现下降。住宅施工面积增长2.8%,增速比前6个月回落0.1个百分点,在建住宅面积增幅亦现趋缓。目前来看,整个地产行业正在深刻转型,围绕整个价值链做纵向延伸,比如原来主要是从开发到建设到销售,如今需要更多地关注销售后端如何和客户建立更深更紧密的连接,以切入到存量运营领域。各项先行指标显示,中国房地产正逐渐由增量市场进入存量市场。而物业管理增值服务已成新增长点。

过去十几年来,住宅存量很大。目前,我国人均住房面积已超过40平方米,未来居民对新房的需求增长不可持续。因此,未来新建住宅销售量在总成交量中的占比将不断下降,二手房交易将成为市场主导。在房地产传统发展路径撞上“天花板”时,多元化转型路径成为求新求变的必然之势。根据中国指数研究院的百强分析报告,绝大多数全国百强房地产企业均开始关注与地产业务关联性较高的社区服务领域,如物业管理、社区商业运营等。

存量运营已成为房地产转型的主线方向之一,而伴随存量时代到来,物业管理行业未来的机遇在哪里?行业的竞争格局如何?港股物业行业龙头的示范效应在哪?新三板市场的物业管理行业标的的发展情况如何以及投资逻辑在哪?本篇报告,将会一一阐述。

1.2. 1981年启程,砥砺前行,2014年迎来物业发展元年

我国物业管理行业伴随房地产行业的产生而产生,最早可以追溯至二十世纪八十年代初,1981年3月10日,全国第一家物业管理公司—深圳市物业管理公司成立,建立起“综合收费,全面管理服务,独立核算,靠企业自身经营运转”的商品化房管体制,从1981年到1994年,可以算是物业管理行业的探索和起步的时期。自此,物业行业砥砺前行,快速发展,2003年国务院、发改委以及住建部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》,为规范物业管理行业提供了法律框架,行业发展逐渐规范。

2010年之后,各地方以及中央在存量地产项目规模不断增加的同时,意识到发展存量物业经营的重要性,出台相关政策鼓励物业管理公司多元化经营。2014年,公布了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》,此外,彩生活于港股上市,成为第一个上市的物业管理公司,是里程碑的事件。物业管理业务从地产开发业务的附属品,向自主经营,为业主提供多元化服务,市场化程度提升的方向发展。截止到2017年9月30日,资本市场持续升温,已有5家企业香港主板上市;50+家企业新三板上市成功。

我国物业管理行业虽然已经进过超过30年的发展,但还是有一些问题,政策法规建设还需要进一步完善,主要包括行业效率地、风险高、物业定位失衡以及行业主体成熟度低。这些传统物业行业所暴露出来的问题需要新的商业模式、政府法规配套完善以及品牌企业的出现来逐步解决。

随着行业标准化集约度的提升,物业管理规范以及服务价格标准的共识将会逐步达成。而社区物业逐步完善的外部驱动因素两个,(1)“互联网+”的宏观大势,互联网势力加速向社区物业领域渗透;(2)当房地产由增量市场转变为存量市场,社区物业服务是盘活存量、增加客户粘性、实现企业及品牌增值的关键。“互联网+”及房地产行业双重驱动下,社区物业的价值凸显。

PART2——十年:见证物业行业快速发展,多元化+智能化+集成化是看点

2.1. 行业集中度提升,规模越大企业发展越快

根据国家统计局和中国指数研究院的统计数据来看,截止到2016年底,全国物业管理面积为185.1亿平米,尽管行业整体集中度依旧偏低,但百强房企市场占有率延续上升态势。2016年百强企业管理面积总值达到54.50亿平米,占全国物业管理面积的29.44%,过去四年平均每年增长4.39pct。16年百强企业管理面积均值为2725.09万方,同比增长15.40%,连续三年复合增长率接近26%。TOP10企业管理面积均值1.88亿平方米,增长率为41.3%,是百强企业增速的2.68倍。TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%,较上年提高2.54pct,强者恒强态势持续加剧,在管项目数量均值为166个,同比增长7.59%,呈持续增长趋势。

TOP10企业市场占有率仅为10.18%,与15年相比增长2.54个百分点,13-16年TOP10企业市场占有率年复合增速达到20.4%。超过百强企业同期年复合增长率4.65个百分点。就单纯物业管理收入业务而言已经逐步形成了一个近万亿的市场。行业目前尽管依旧处于初级阶段,但龙头企业梯队已经初步形成,借助资本以及模式创新的力量,集中度提升将为这部分企业带来营业能力和利润水平长期提升的广阔空间。

如何来看物业行业?我们认为中国的物业管理行业是一个具有防御性的行业,因为收入是经常性的。这些住宅服务对大多数业主来说属于必需服务,因此物业管理在经济下滑的大环境中具有一定的防御性。我们认为物业管理在不同的经济环境中具有类似必需消费品行业的防御性,但长期看,其稳定不断变化的收入来源又具有强大的增长潜力。增值服务是成长动力:物业管理的第二收入来源是收取佣金的多种增值服务,如网上用品和洗衣服务等。增值服务是扩大利润、增加盈利的最主要手段。2017年及未来较长时期内,由于居民收入的增长,消费服务升级将成为未来经济发展的长期主题。我们认为收入的增长将利好物业管理公司,因为这将促进业主对高品质产品和服务的需求,物业公司将有机会受益于线下社区和线上平台互动所带来的消费的增长。

2.2. 内生式增长+外延式并购,助推管理规模十年扩张4.8倍

十年中,百强企业管理规模实现了快速突破,成长速度令人瞩目。2007年,管理面积均值为468万平方米,2016年增长至2725万平方米,增长4.8倍,年均CAGR达22%,增长速度显著。管理项目数量均值从46个增加到166个,累计增长2.6倍,年均CAGR达15%。主要原因有以下三个方面:(1)积极推动全国化布局或完善区域布局,扩大城市半径,进驻城市数量不断增加;(2)加强区域深耕,在已进入城市获得更多优质项目,促使集约化效率更高;(3)2012年起,部分企业开始借助资本的力量,尤其是2014年年底开始,彩生活在香港交易所上市立下了里程碑,通过收购兼并做大做强。2015-2016年,TOP100总计收购300+企业,累计收购物业管理面积超过6.2亿平方米,占据TOP100企业两年管理面积总增量的28%。

2.3. 基础服务规模强势扩增,创新多种经营提效益,驱动营收大涨6.6倍

过去十年,行业营业收入增长6.6倍,2016年6.28亿元,年均CAGR达25%。主要原因有以下三个方面:(1)在借助开发企业的扩张带动和自身主动进行市场拓展的驱动下,服务业态日益丰富,由过去主要服务住宅类型逐步拓展为涵盖商业物业、办公物业、学校物业等2016年,TOP100企业基础物业服务收入均值达到5.19亿元,较2007年增长6.1倍,年均CAGR达24%;(2)多种经营业务领域收入增长显著,通过新技术的应用,充分发掘客户的有效需求,延展更多样化的增值服务,涵盖社区空间经营、金融、房屋经纪、电商等,带动多种经营收入迅速增长,均值从909.89万元增长到10851.93万元,增长近11倍,年均CAGR达32%;(3)2007-2016年,TOP100企业基础物业费缴费率均值保持在93%以上,项目续约率一直保持在97%以上,收缴率和续约率持续处于高位,保证了收入的稳定性。

2.4. 多种经营+新技术运用显著提升盈利能力,净利润增长6.5倍

根据中国指数研究院数据,2016年,TOP100企业净利润均值达到4578.98万元,十年间增长6.5倍,年均CAGR为25%。十年间,在整个行业面临人力成本及各项费用快速上升、物业费水平难以提升等压力情况下,百强企业通过积极调整经营策略,优化结构,特别是近年来借助互联网、物联网等技术创新多元业务,实现净利润大幅增长。

主要原因有以下三个方面:(1)受益于管理规模的大幅度增长,TOP100企业的基础物业服务净利润得到显著提升。根据中国指数研究院数据,2016年,基础物业服务净利润均值达到2782.07万元。较2007年增长4.7倍,年均CAGR为21.34%;(2)多种经营业务领域快速发展,嫁接移动互联、物联网、云计算等新技术,搭建社区生活服务平台,2016年TOP100企业多种经营利润均值达到1796.91万元,增长了13.7倍,年均CAGR为35%。(3)“互联网+”思维的深度渗透以及互联网相关新技术的广泛应用,实现了基础设施的自动化、智能化,有效降低企业的各项成本;人力资源结构得到优化,服务效率得到显著提升。

此外,2007年以来,越来越多的TOP100企业将基础业务外包,专业化发展成为趋势,截止2016年,清洁、绿化、秩序维护业务外包比例分别为59.23%、42.31%、23.99%,较2007年提高超过10个百分点。

2.4.1. 不同的计费方式:大部分企业偏向包干制

我们注意到,整个行业利润率存在着显著的差异,其中彩生活2015年毛利率为55%,而同期中奥到家仅为33.3%。需要强调的是,利润率的差异主要来源于物业管理费的两种不同收取方式——酬金制和包干制。(1)当按照酬金制收取时,可将物业费按一个预先厘定的百分比率(通常为10%)记作收益,并以余下管理费用支付开支,物业管理公司不承担直接成本,因此毛利率通常接近100%;(2)若以包干制进行收取时,则需要将收取的物业费全额记作收益,并将从中支付的开支作为直接经营开支,因此毛利率水平可以反映公司的成本控制能力。

在实践中,我们注意到绝大多数公司倾向于采用包干制收费,其中,2017年上半年中海物业高达85%的在管面积实行包干制;而彩生活高达80%以上的管理面积则选择以酬金制方式收取物业管理费用。

2.5. 转型智能化、集成化,掘进增值服务

整体来看,物业服务企业与互联网的融合经历了五个阶段:(1)2009年以前,行业发展不成熟,对互联网的认知是“看不到、看不懂、看不起”;(2)2009年开始,长城物业作为探路者,率先开始应用IT技术探索如何提升管理效率,并于2012年建立一应云智慧平台,开创社区智慧生态圈先河;(3)2013年,彩之云横空出世,是首家推出以社区O2O服务为核心的互联网平台;(4)2015年,万科物业推出睿联盟全新合作模式,推动行业发展和服务升级,之后越来越多的企业开始捕捉到“互联网+”的发展机遇,加大移动互联、大数据、云计算等新科技方面的投入,加快智慧平台建设步伐;(5)2016年以后,伴随着互联网概念的持续深入,“物业+互联网”、“物业O2O”等模式开始逐步买入成熟期。

2016年国家发布“十三五”规划纲要,提出实施创新驱动发展战略,新技术的创新与应用、智慧社区的建设与评价得到各层面的认可,对传统物业管理转型升级来说是重大政策利好,促进了行业的持续、快速发展。

在传统物业的模式之下,很多物业管理企业也通过提升服务等级和特色服务等方式,获取扩大自身的客户黏性以及品牌口碑。而在互联网,移动互联网、物流服务、电子商务等新技术的带动下,在传统的物业服务以外,更多的依附和围绕于不动产使用者的服务经营项目逐渐产生,使物业管理企业具备进入这些服务领域的先发优势。同时新技术的应用又对传统的物业管理产生正向作用,使物业管理服务的标准化难度下降,更有利于传统行业集中度的提升。

物业智能化管理能够有效改善运营效率低、成本高、管理粗放等局面,实现服务质量的提升。

百强企业不断加强智能化建设力度,快速推进智能化管理建设进程,根据中国指数研究院数据,2016年,百强企业智能化投入均值达478.06万元,同比增长79%,2013-2016年,百强企业智能化投入均值增长率逐年扩大,智能化投入均值四年CAGR达到61%。

PART3——未来:技术+资本双轮驱动,厚积薄发掘金万亿蓝海

新型城镇化进程中,中国房地产市场的持续繁荣,为物业管理行业的蓬勃发展奠定了“量变”的基石,而社区经济作为新的增长点,为物业服务企业带来“质变”的契机,物业管理行业迎来新一轮成长机遇期,万亿级蓝海市场有待百强企业开拓。中国较快的城镇化进程和人均可支配收入的提升是拉动国内房地产市场的主要推手。鉴于国内土地供应相对充足、居民住宅新建增速仍旧较高,我们相信物业管理市场的前景可期。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”预测,预计未来五年全国商品住宅销售面积为52.6亿平方米,新开工面积为50.6亿平方米,物业管理增量市场有50多亿平方米的潜力可供挖掘,叠加2016年全国物业管理面积约185亿平方米,未来5年全国物业管理规模近235亿平方米,如果按照2016年TOP100企业管理项目平均物业费来计算(2016年,TOP100企业管理项目平均物业服务费为4.25元/m2/月=51元/m2/年),未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。

根据中国指数研究院数据,2020年社区增值服务市场规模将达万亿,物业服务企业具有贴近用户的天然优势,预计2017年中国社区增值服务市场规模将达到4545.1亿元,2014-2017年4年CAGR为28%,按照这个复合增速来测算,到2020年市场容量将增加5000多亿元的规模,达到10221亿元,社区增值服务拥有万亿的市场空间。未来,物业管理行业将成为万亿级市场,行业前景将更为广阔。

3.1. 站下当下如何看未来?集中度继续提升,企业规模分化加剧,发展路径出现差异

未来十年,随着中国房地产市场的持续发展,物业管理市场或将会有超过100亿平方米的管理面积空间等待百强企业开拓,行业集中度会进一步扩大。基于未来巨大的市场容量,不同企业规模出现明显分化,其各自发展路径也将会不同:企业只有根据自己的具体情况,在规模化扩张做大与深耕细分市场做专业之间合理选择,才能赢得更多的发展空间。

根据中国指数研究院数据,2016年,TOP100企业市场占有率为29.44%,如果按照2016年TOP100企业管理面积均值的增长率15.40%测算,未来十年,TOP100企业在管项目总建筑面积将达到228.27亿平方米,按照2012-2016年全国物业管理面积的年均CAGR6.24%来测算,2026年全国物业管理面积将达到339.05亿平方米,未来十年TOP100企业市场占有率预计将会突破67%。

大型企业强者恒强:行业内有可能出现部分航母级企业,成为行业主导和领袖。大型企业凭借资金实力、品牌积淀、资源整合能力等,持续扩大管理规模,挖掘市场价值,强者恒强态势持续加剧。2017年3月,万科物业引入两家战略投资者:博裕资本与58集团,强强联合,进一步提升万科物业竞争力,构建物业衍生服务生态链。中型企业创新求变:中型企业与时俱进,开拓创新,探寻新业务、发展新模式,加速规模扩张,提升盈利能力。小型企业另寻出路:保有专属服务领域(商业物业、学校物业、医院物业等非住宅管理)、或挖掘并强化自身服务特色,才能在行业快速更迭,另外,利用资本市场,为企业长远发展积极铺路。

PART4——领头羊:港股物业公司深度分析,理清发展脉络

在宏观层面,城镇化持续推进,国民收入继续增长。尽管近期房地产市场有所收紧,但中国的城镇化进程继续推进。伴随着收入的增加,预期与物业相关服务的需求将继续上升。在行业层面,在整体市场不断增长的同时,该行业亦正在整合,行业领导者收购了更多小型企业。现时该行业仍然高度分散,TOP100的公司只占市场份额约30%,这带来大量的并购机会。强大的物业管理公司正在变得更强,因为它们在科技的帮助下开发了更多创新和具盈利能力的增值服务。对于龙头企业,增值服务的利润率通常会较高,在某些情况下更贡献超过50%的毛利润。我们预计这一细分市场将继续促进龙头企业的盈利改善。深入研究最早上市的一批物业管理公司的商业模式,可以理清行业发展脉络,对研究其他公司具有深刻意义。

4.1. 绿城服务:聚焦高端人群,“园区服务”板块发展为增长新动力

绿城服务于1998年10月成立,是一家以物业服务为根基,以服务平台为介质,以智慧科技为手段的大型综合服务企业。2016年7月12日,在香港交易所主板挂牌上市,成为全国同行业中物业类型最多、服务区域最广、服务面积最大的物业服务企业之一。

亮点一:二十年品牌优势,业务规模位于行列前茅

(1)品牌美誉带来需求和增长机会。客户选择物业首先看重的是品牌,因为背后代表的是有保证的质量,公司深耕二十年建立的声誉,使得其无需耗费大量资源进行市场营销就可以持续扩张。在物业服务方面,公司积极去国企地产商合作,强强联手。目前已与中储地产达成战略合作,并接管了杭州城中村改造项目。同时深耕环渤海区域,连续两年承担“全运会”运动员住宅区,并签下济南汉峪金谷商务中心。(2)较高的物业服务费,年报披露2014以及2015年,平均物业服务费为每平米2.63元和2.73元,而截至2017年中报,每平米物业费以达到3.09元。(3)业务规模位于行列前茅:2017年中报显示,公司在管合同建筑面积达117.5百万平方米,有着广泛的地域分布,覆盖全中国23个省、直辖市及自治区的99个城市。地域分布较广有助于抵御市场的整体波动。

亮点二:开发实施“智慧园区”项目的先驱者

2014年9月推出了“智慧园区”项目,转型为一家提供日常品质生活产品及服务的供应商。智慧园区主要由三大板块组成,分别是幸福绿城APP、智慧物管平台、智慧硬件管理平台, “幸福绿城”APP自推行以来取得了长足进步,2015年底注册用户达18万人次,覆盖中国50个城市中405个住宅园区的13.7万个注册家庭。后着力布局文教服务,主要集中在18-36月孩子的早托服务,已经开办了8个教学点,为进一步布局早期教育打下了坚实基础,此外,公司另与东北稻谷产地达成战略合作,为业主的品质生活提供更多服务。

亮点三:标准化运营+优化的信息技术+经验丰富的人才团队,营运规模和利润迅速提升

(1)服务标准化+运营标准化:为员工提供系统化培训,向外包商提供技术性监督,有利于提升对公司品牌的认知。(2)优化信息技术,减少对人力的依赖,扩展服务种类。例如自主开发“智慧快件收发系统”,为管理人员配备智能手提装置等。(3)人才济济,经验丰富的管理团队。针对员工,完善的培训体系和专门的培训学校,激励计划留住人才。公司实行可变报酬和赠与股权的制度,吸引并留住大量人才。管理层方面,以李海荣为主的管理团队,经验丰富。李海荣担任中国物业管理协会副会长,超过17年的行业经验;此外高管人员大多在公司逾10年,具有宝贵的行业见解。

4.2. 彩生活:社区物业运营商,逐渐转型为互联网企业

彩生活服务集团有限公司成立于2002年6月18日,总部设立于深圳。2014年6月30日在香港联交所主板上市,成为国内社区服务运营第一股,是一家集物业服务、楼宇智能、社区服务为一体的科技型、综合型社区服务企业。

亮点一:定位社区运营服务商,线上线下的新电商模式

将传统的物业管理与互联网因素结合,积极打造线上平台“彩之云”,通过大数据分析将社区打造成一个互联网平台,与各种垂直类电商合作,做大“社区电商”。转变为一个由科技服务主导的现代化服务企业。(1)注重智能设备的研发与投入,并以此推动管理效率的提升来为社区提供更优质服务体验。(2)建立了数据化“云”系统、不断强化“端”的服务承接能力,弱化“管”的层级与范围,来组织有效的社区服务

亮点二:产业孵化,经营规模快速扩张

(1)2017年6月30日,彩生活合约管理服务建筑面积达4.2亿平方米,已延伸至中国214个城市以及海外新加坡,实现了合约管理面积的快速扩张。(2)实现更轻、更快的高质量成长。采取小资金投入,参股潜力公司5%-20%,实现迅速扩张。(3)基于房产+服务的销售模式,将彩生活的平台服务与开发商的房产销售相结合。一方面,彩生活通过彩生活住宅的销售,获得物业管理权,另一方面,实现平台产品的对外输出,通过对购房者返还“饭票”,促成平台孵化产品和服务的成交和达成。半年报公布截至2017年6月30日止,彩生活住宅已经累计销售2743套。

亮点三:多方位打造B2F生态圈,形成一公里微商圈

(1)彩生活从公共区域的基础物业管理出发,逐渐搭建进入业主家庭服务的桥梁,经过不断的试验和探索,最终实现构建B2F生态圈的目标,彩生活业务结构转型已见成效。(2)彩生活着力打造在线入口,与之线下入口相结合。通过物业管理的基础服务,结合平台孵化E化产品提供的生活类服务,提供给用户丰富的内容。最后通过技术平台和应用进行服务和输出。E师傅、E停车、E能源、“彩富人生”增值计划,E电梯等生态圈的e化产品,通过服务社区和业主,为社区用户创造了丰富的价值。

亮点四:平台输出战略,打磨出社区场景下符合业主消费需求的服务产品

公司将彩之云平台输出给合作伙伴,使彩之云平台可以接触更多非本集团管理的社区及家庭。2017年上半年,本集团先后与兰州城关、江苏中住、湖北云帆等28家物业管理公司达成合作。半年报披露截至2017年6月30日,平台服务面积达到848.9百万平方米。

4.3. 中海物业:背依集团力量,业务保障稳健增长

中海物业隶属于中国建筑工程总公司旗下中国海外集团,是中国首批一级资质物业管理企业。1986年于香港注册成立,2015年在香港联交所主板上市。

亮点一:三十年发展,具有可靠业绩记录的中国领先物业管理公司

(1)三十年丰富的行业经验帮助实现高客户满意度和低终止合约率,拓展经营业务,促使管理建筑面积和物业数量增长,截至2017年,该公司为分布于中国大陆、香港和澳门52个城市及地区500个项目提供专业物业管理服务,管理面积合计约达98.6百万平方米。(2)在中国大陆、香港和澳门拥有多元化的物业管理业务。公司业务覆盖中国大陆、香港及澳门,致力于为客户提供高水平服务,提高客户满意度,为公司管理的物业保值增值,截至2017年,公司管理的建筑面积由2016年的93.5百万平方米上升5.5%至98.6百万平方米,进一步丰富收入来源并提升市场竞争地位。

亮点二:强大的质量控制措施来确保良好的品牌辨识度

公司为使用国际标准以及根据从香港及中国大陆物业管理行业获得的专门技能推出管理系统及标准的首批中国物业管理服务提供者之一,作为对公司高品质服务及产品的认可,公司获得了各项荣誉及奖项,2008-2017连续十年中国物业服务百强企业,2016年度深圳市物业服务企业综合实力五十强,2017年度四川领袖物业服务管理奖企业,并且具有ISO9001:2008,ISO10002:2004质量标准认证以及职业健康安全管理体系OHSAS18001:2007标准认证,这从行业认可和业主肯定的视角印证了公司的良好品牌。

亮点三:扩展线下及O2O平台,为客户提供创新的服务和产品,拓宽收入来源

基于对客户需求的了解,公司推出线下及O2O平台,为特定地区的客户提供全方位的服务和产品,如洗衣服务和管家服务。并且通过提供多种租赁及销售协助、家政、健康管理及其他聚焦特定客户细分类别的服务,如商用物业租户或新住户,从而更好地利用客户群体的高消费能力,公司还推出线上平台,为特定地区的客户提供更方便的途径获得我们的服务,拓宽收入来源。

4.4. 中奥到家:聚焦长三角+珠三角,“线上平台+线下管家”双轮驱动

中奥到家于2015年1月5日注册成立,2015年11月25日起在香港联交所主板上市,公司主要从事提供物业管理服务及物业管理咨询服务.集团是中国的领先独立物业管理公司。集团主要有四大业务:(1)物业管理业务线、(2)协销业务线、(3)O2O业务“爱到家”平台、(4)其他服务及销售货品,如咨询服务、餐饮服务、销售工程零部件等。

亮点一:“线上平台+线下管家”,促进传统业务别树一帜

为适应高速发展的中国豪宅客户群体需求,中奥物业2007年率先推出了“白金管家”服务,打造出适合中国豪宅定位的管家服务标准及模式。通过建立白金管家服务标准及专业培训教程的推广,把管家服务理念与品牌服务相结合,向客户提供楼盘物业、星级酒店和庄园豪宅的英伦管家服务,树立一线品牌,造就企业服务口碑。同时与“爱到家”平台相互合作,为业主提供一对一的专门服务,促进了基础物业管理业务的发展。

亮点二:专业知识扎实,高水平的标准化、集约化、自动化

公司以严格方式进行物业筛选及管理,继而提高利润率,举例而言,公司主要接受整体保养成本较低的新发展物业,以及总建筑面积超过100000平方米的物业,因为较大型物业一般享有较大的规模经济效益;至于属中至高端分部的物业,则可能收取较高价格。为有效管理遍布中国多个城市的大量雇员,公司不断努力透过给予各地支行足够自主权确定自身的资源分配以提高效益,同时亦着重精简中央管理架构,以直接在必要时命令及监督驻场员工。

亮点三:以中至高端住宅分部为目标,四大线路各有取舍

公司借由在物业管理服务方面的专业知识及经验,迅速开拓市场,并成功将中奥物业管理品牌立足于中至高端市场分部。此外,从物业管理服务、协助销售、其他服务及销售货品、“爱到家”线上O2O四个方面齐发展,以基础物业管理为主,通过收购浙江永乐扩大了其他服务的业绩(17H1达至800万元),协助销售业务由于毛利较低,也逐渐缩小规模,此外由于O2O平台增长乏力,目的性减少了该部分投资,将其外包给第三方机构运营。

PART5——海外市场:北美物业行业领先者FirstService,市值翻了3倍之多

美国物业管理始于1908年,CBMO举行了第一次全国性会议,宣告了世界上第一个专门的物业管理行业组织的诞生。此后又推动成立了第一个全国性的业主组织—“建筑物业组织”(BOMA),它是一个地方性和区域性组织的全国联盟,代表物业管理过程中业主和房东的利益。美国没有设立物业管理的行政部门,行业管理由行业协会承担。1933年,全美物业管理协会(IREM)成立,开办为业主和物业管理公司提供交流平台,同时还建立了行业规范,在全美推广开来。

First Service集团是全球房地产服务行业的领先者,为美国和加拿大的客户提供服务。集团提供商业地产、住宅物业管理和物业服务等多元服务。作为全世界最大的物业管理公司之一,First Service通过旗下三大市场领先的服务平台管理超过23亿平方尺(约2.14亿平方米)住宅和商类物业。该三大服务平台包括全球第三大商业地产服务公司高力国际、北美最大住宅管理公司First Service住宅管理(First Service Residential Management),以及物业服务(Property Services)。2015年2月25日,First Service Corporation宣布,其董事会原则上已经批准将First Service分拆为两家独立公开上市公司的计划,这两家公司分别是全球三强领先商业房地产公司之一“高力国际”及北美领先的住宅地产管理和服务公司“First Service Corporation”。分拆后,First Service Corporation将由当前的First Service住宅分部和First Service品牌分部构成。2016年,First Service Corporation收购Century Fire Protection(一家防火工程公司)以进一步提升自己物业管理实力

First Service公司再拆分后上市的First Service Corporation,是一家房地产服务及管理公司。

截止2016年,公司为超过160万个住户提供了房地产管理服务;并且公司管理的泳池数量达到了超过10000个(3000个商业泳池和7000个住宅泳池),是全美房地产服务及管理公司中拥有泳池最多的;此外,公司还负责住宅的维护和维修、前台服务、安保服务及其他一些服务等等。

盈利模式:公司采取所谓的“有机增长模式”。这种模式在业务上首先是通过增大体量吸引新客户,然后通过公司优质的服务做好客户存留。另外,推出客户推荐系统,对推荐客户进行奖励,2016年中,60%的新客户都来源于推荐系统。公司上市至今,公司市值翻了3倍之多,截止最新公司市值为25.74亿美元。

此外,公司通过并购和利用公司特有的特许经营权系统模式,与多家公司达成合作:Certa Pro Painters负责商用或住宅的涂料涂刷,Carlifornia Closet提供室内储存空间解决方案,Pillarto Post提供室内检查服务,还有Paul Davis提供住宅保险的金融服务。由下表可以看到,公司的合作公司或子公司,在其专业领域排名都是处于行业前列。这表现出公司优化自己服务的决心,此举使得公司从一个单纯的房地产管理公司变成了拥有物业产业链上多个环节的全能公司。公司多达八个的合作公司或子公司保证了公司能够为住户提供一站式的住房解决方案,在公司层面也节省了外部合作的时长和经济成本。

公司减持固定资产,降低风险增加公司软件竞争力。公司的资产结构较为符合互联网时代更为流行的“轻资产”潮流,通过查阅财务报表我们可以看到,公司的固定资产在占总资产的比例不到20%,而固定资产中,土地和建筑的占比仅为11.04%,此数据较去年呈下降趋势。与此同时,公司现金和应收账款在资产中占比较高,体现出公司轻资产的特点和流动性较强的财务结构。这对公司未来发展或转型的意义较为深远。

根据财报和公司官网的信息,公司营收在过去二十年连续上涨,2016年营收为1483百万美元,2011-2016年营收的CAGR为12%,可调整的EBITDA的CAGR为14%,2016年可调整的EBITDA为130亿美元。

PART6——看资本市场物业行业和相关物业股的估值表现究竟如何?

进入发展新时期的物业管理行业整合加剧,竞争格局风云变幻,规模化发展已是行业大势。在互联网、移动互联网、大数据等高新技术与行业深度融合的背景下,物业服务企业持续加大对高新技术研发与应用的投入。资本市场的青睐也为物业服务企业带来了新的发展机遇。引入新技术、新业态,提高服务的技术含量和产品附加值,我国物业服务企业已经开始从粗放式传统服务业向集约式现代服务业转变。

这批企业的成功上市,将极大地弥补其提升经营效率、转变服务模式、对外拓展规模所面临的资金短缺问题。有了资本的强大支撑,上市物业服务企业为增强品牌效益、吸引高端人才,同时为扩大市场占有率而实施的兼并收购战略就有了最有力的攻伐利器。而随着资本在行业整合中发挥的力量越来越大,物业管理行业将面临洗牌,行业集中度在物业服务企业规模化扩张的大背景下,提高已成定局。

6.1.香港主板:最早一批的物业公司,数量达到5家

2014年6月,彩生活在港交所上市,成为中国物业管理行业资本市场第一股。2015年以来,物业服务企业在资本市场不断受到投资者的青睐,中海物业和中奥到家均先后成功在香港上市,绿城服务也在16年7月12日登陆港交所。物业管理行业作为轻资产运营的新业务模式,收入结构简单,利润水平稳定,由外延并购可以带来稳定的增速。截止到2017年10月15日,香港交易所信息显示,目前已经有5家物业上市,根据2017年10月15日收盘数据,五家上市企业中,绿城服务的市值最高,达到142亿港元

6.1.1.相关资本介入—以自身规划为前提,攻城掠地

对于资本介入来说,彩生活可以算是行业代表。从上市初外延式大规模收购,再到目前轻资产内生增长,彩生活的战略转型也伴随着资本投资的变化。首先通过扩张手段不断扩大服务面积,作为切入互联网平台的起点和入口;当达到一定的规模后,围绕社区场景的各个维度孵化各个E化平台为用户提供服务。

2011—2013年,公司累计出资5046万元收购了11家物业公司,实现在管面积扩大1537万平方米,2014年11月将业务拓展至新加坡,收购新加坡物业公司SteadlinkAsset3.4万股,占其已发行股本68%,总代价约为662.23万港元。2015年年报披露,彩生活该年度共收购了42家物业公司,包括陕西、沈阳、武汉等地,试将版图延伸至西北和东北地区。2016年,彩生活最大的动作是以20亿收购了万达物业,刷新了物业行业资本并购记录。但同时,彩生活放慢了自己的并购步伐,2016年至今共收购36家企业,逐渐开始将资金运用至产业孵化,小资金入股,发展自身的E化产品,完善“彩之云”的布局。此外,020平台的发展也得到奇虎360的支持,双方订立战略合作框架协议以打造智能家居保安服务系统。2015年在彩生活上市之时,奇虎360已以基石投资者身份认购彩生活新股,持有彩生活上市股权比例约2%。

从彩生活可以看出,资本正以很强的姿态席卷物业行业,大企业正在跑马圈地构建自己的业务围城,从另一方面也可以看出物业行业的潜力。

相比彩生活,其余三家公司的资本活动较为收敛,尤其是中海物业,自15年收购中海宏洋后未曾出现其他活动。这与各自的发展规划与着力点有关。对于绿城服务,“智慧园区”的推广需要更大的覆盖人群,因此通过收购来拓展业务范围,上市募集资金的38%用于收购物业公司,11%用于收购增值服务公司。2016年由于市场收购激烈导致作价高昂,公司转向战略合作,以合资的方式与国企、大型民企合作,扩大管理面积储备。

中奥到家自上市以来,收购活动逐渐频繁,但其开发的“爱到家”平台,没有达到预想的效果,还给公司造成了一定的损失,因此公司收购业务是主要围绕传统业务拓展,在2016年收购浙江永成后,公司“其他服务及商品销售”出现大幅增长,2017H1实现约800万的收益,较去年同期上涨2520.4%。中海物业因为拥有中海系的支持,而且又在商业物业上保持龙头地位,外延发展一直比较缓慢,中海物业的020平台并未发展成主要业务,而是作为辅助,提高物业管理的服务质量。

6.2.国内A股:碧桂园物业、南都物业同冲刺,IPO或进入倒计时

国内A股纯正的物业标的基本没有,碧桂园物业和南都物业同冲刺,分别于2016年6月22日和2016年8月31日披露招股说明书,IPO进入倒计时,或将成为首批A股上市的物业服务企业。

就融资而言,A股主板的融资能力要于香港主板,A股市场的高估值及碧桂园物业等公司的示范效应将引来更多追随者。万科、富力等完成业务分拆,加快物业上市步伐,西藏新城悦物业服务股份有限公司也在排队中。

6.3.新三板:物业管理行业的沃土

受到资产规模的限制,主板的上市要求对于物业管理公司而言较难达到,而新三板已成为物业管理行业发展新阶段另一股重要的资本推动力,受到众多创新、创业型物业服务企业的持续追捧。截止2017年9月30日,已有55家物业服务企业在新三板上市(剔除掉未公布2017年半年报的公司),多家物业服务企业也均表示出在新三板挂牌的意愿。2017年上半年,保利物业、信谊股份等多家企业陆续登录新三板。

从新三板物业管理行业来看,行业PE经历了大幅上涨后又回归到2014年水平。2014—2015年8月,选取的样本中仅文达通一家挂牌,行业PE以该公司为准,自2014年19倍PE上升至2015年65倍PE,2015年下半年开始,随着物管公司挂牌数量增加,行业PE开始平均化,16年平均PE为52倍,17年为21倍。从港股来看,14年彩生活上市后估值水平大幅增加,最高达到135.41,高的估值溢价维持时长较短,随着中海物业和中奥到家上市,行业PE拉低至41倍,16年绿城服务上市后又降低到31倍,此后一直维持在20—30倍的水平。因此我们认为物业管理业务的行业平均PE水平在30倍左右。

如果用物业管理比较常见的指标(PA倍数):总市值/在管规模来表征,拥有更多物业管理面积的企业即拥有更多的对接家庭的端口数量。从PA水平上看,由于美的物业和美易家PA水平较高,在计算平均值时将其剔除,港股中,虽然绿城服务PA一枝独秀,但港股企业共有4家,故未剔除。可以看出港股公司平均PA要高于新三板。新三板的企业虽然市值不如4家在港上市的企业大,但在单位面积贡献程度来看,要优于港股。紫竹物业与美易家在管面积上大体相当,大约为1400万平方米,但美易家市值远高于紫竹物业,使其PA值最大。但从单位面积的盈利能力来看,美的物业横向比较来看较优,规模小但盈利高。PA倍数随着单位管理面积的业绩贡献能力的提升而提升。

嘉宝股份:公司2016归母净利润为5314.52万元(+66.38%),2017H1归母净利润为9100.52万元(+71.24%),17H1ROE为27.91%(下降-11.74个百分点)。公司PE处于下降态势,自16年末的近20倍PE到目前的13倍PE,处于低位。

盛全物业:公司2016归母净利润为644.43万元(+15.91%),2017H1归母净利润为921.33万元(+42.97%),17H1ROE为9.5%(下降5.26个百分点)。公司挂牌后估值一直处于低位,约10倍左右,此后一直渐进式上升,目前约为22倍,平均估值为16倍。

润华物业:公司2016归母净利润为195.9万元(+7.22%),2017H1归母净利润为228.82万元,同比增长16.8%,17H1ROE为3.79%(下降9.01个百分点)。公司17年估值水平较为稳定,17年平均PE为6.5倍,与17年行业平均PE相比处于低位。

华仁物业:公司2016归母净利润为194万元(+24.22%),2017H1归母净利润为533.62万元(+175.07%),17H1ROE为16.62%(上升1.19个百分点)。公司自挂牌依赖,PE估值一直处于低水平,在3—6倍估值间徘徊,远低于同期行业PE,平均PE为4.2倍。目前公司PE为4倍。

乐生活:公司2016归母净利润为-2256.58万元(+63.05%),2017H1归母净利润为-104万元(+95.39%),17H1ROE为-1.24%(下降6.77个百分点)。公司估值水平从58倍下降到10倍左右,17年平均PE为38倍,高于行业17年21倍PE。

索克物业:公司2016归母净利润为278.77万元(+260.36%),2017H1归母净利润为510.28万元(+83.05%),17H1ROE为22.59%(下降7.05个百分点)。公司自17年平均PE为8.8倍,虽然低于行业17年的21倍PE,但是目前PE值由14倍上升至47倍处于高位。

文达通:公司2016归母净利润为372.03万元(+34.7%),2017H1归母净利润为138.52万元(-62.8%),17H1ROE为1.43%(下降13.23个百分点)。公司PE波动较大,自2014年挂牌后,公司分别于14年4月、15年1月、16年5月发行股票,PE从挂牌时的7倍上升216倍,目前又回落至12倍,平均PE为76倍,高于行业17年的21倍PE。

新鸿运:公司2016归母净利润为714.50万元(+38.4%),2017H1归母净利润为854.42万元(+19.58%),17H1ROE为9.13%(下降11.42个百分点)。公司PE波动较小,稳定在18—23倍左右,公司平均估值为21倍,与行业平均水平大体一致。

PART7——新三板物业服务业的“金矿

7.1.嘉宝股份(834962.OC):蓝光发展控股字公司,物业管理+商业运营双发展

嘉宝股份成立于2000年,系蓝光发展旗下控股公司,拥有“国家物业管理企业一级资质”。公司主营业务系为住宅、商业、写字楼、工业园区等业态项目提供专业的物业服务与经营服务。公司自2000年成立以来一直专注于主营业务,业务始终稳定发展,2017年进入创新层。嘉宝股份凭借强劲增长的企业综合实力再次入选百强名单,排名上升至第14位(来源于中国指数研究院)。

看点一:公司财报稳定,为下一步发展积蓄力量

公司2017年上半年实现营收4.72亿元,同比增长59.41%;实现归母净利润为0.91亿元,同比增长71.24%。与上年同期相比,报告期内公司收入、利润大幅增加,主要受益于公司接管面积增加。公司在2017上半年财务状况表现良好。营业收入自从2015年增速达到历史新低之后,在2016年增速回升,2017上半年甚至达到了历史新高的60%,这归因与公司在2017年上半年服务面积的大幅增加。于此相对应的,公司在2017年上半年就几乎完成了2016全年的利润收入,营业利润的增长率比2016有所升高,充分体现了公司主营业务的良好状况。与此相对,虽然公司的负债相对而言增加较多,但是由于公司资产的增加,导致公司资产负债率逐年下滑,体现了公司仍然具有良好的偿债能力。

看点二:外延并购持续扩张,物业管理渐入佳境

现代服务业跑马圈地加速,进军长三角高价值区域。公司拟以现金收购的方式作价6000万收购杭州绿莹创业投资有限公司持有的绿宇物76%股权;以2400万价格现金收购上海统达置业有限公司持有的真贤物业80%股权。绿宇物业在中国物业百强企业中位列第85位,在管项目70余个,物业类型涵盖别墅、写字楼、产业园、科创园工业厂房、高层、小高层、多层住宅等;真贤物业在管项目数量40个左右,主要集中在上海外滩周边虹口区域。此次并购完成之后公司将增加物业管理面积1000万平米,在管物业面积达4500万平米,较2016年增速达50%,规模增速明显。此次并购也标志着嘉宝股份正式踏足长三角区域,挖掘高价值地区房地产市场的存量需求。随着公司管理项目和管理面积增加,主营业务收入持续增加,预计嘉宝股份今年业绩增速有望继续维持高位,未来成为公司利润增长的有力支撑。

看点三:社区O2O盛行,“生活家”模式风采显现。

(1)依托行业领先的中台(无边界),联接一切互联网化的众多商家(包括金融、水电缴费、违章处理等)及海量客户资源,形成“开放式、综合型”社区服务集成平台,根据公司2017年半年报披露,累计注册人数40万人,半年度实现平台流水9800万元,体验中心新开业21家。(2)云平台大数据技术升级:截至2017年6月,获得ECM专利证书及6项软件著作权,对于不同客户进行差异化特色化处理,提升服务质量和用户黏性。

7.2.开元物业(831971.OC):生活+文化+养老三位一体,业务扩张剑指全国

公司成立于2001年,拥有国家物业管理一级资质,以开元酒店式物业服务为特色,为住宅、商业物业及其他机构,如银行、政府、医院、机场等提供专业的物业服务。公司致力于打造“开元服务家”品牌,构建“开心生活服务体系、开心文化服务体系、开心养老服务体系”三元一体的产品格局。公司2017年上半年实现营收2.58亿元,同比增长37.82%;实现归母净利润为2507.35万元,同比增长98.44%。

看点一:营收稳定利润提升,公司发展稳健

公司业务发展情况良好。首先,公司业务数量在2017年大有提升:公司2017年上半年所管理服务项目数量237个,其中住宅项目114个,非住宅项目103个,顾问管理项目20个,比上年同期增加项目22个,其中住宅项目增加28个,非住宅项目增加3个,顾问项目减少9个。公司在扩张发展保持下一步增长势头的同事,保持了相当稳健的主营增长和利润率,体现出了公司主营业务的优越性。

看点二:生活+文化+养老三位一体,公司商业模式形式领先

随着居民对高品质生活追求的不断提升,物业服务质量的重要性逐渐凸显。与同行相比,开元坚持以“开元酒店式物业服务”为特色,专注于提升服务质量。公司以“开心生活服务”实现业主日常服务网络化,“开心文化服务”经营社区文化氛围,“开心养老服务”为辖区老人提供贴心细致的养老服务,三管齐下为业主打造全方位的精品物业服务。另一方面公司除为住宅和商业物业提供服务外,还广泛的为银行、政府、医院等提供物业服务,丰富的从业经验使得公司能进一步优化自己的商业模式。

看点三:公司业务向全国辐射

公司主营业务最初发展于浙江地区,后向全国开始扩张。迄今为止,公司业务辐射范围已经扩大到公司管理范围辐射浙江、上海、江苏、江西、河南、山东、海南、云南、湖北、天津、辽宁、黑龙江等地,物业管理和服务面积达3000多万平方米。截止2017年上半年,公司除浙江地区占营收比例较大,其他地区对收入的贡献较为均匀,体现公司在其他地区仍有很强的收入增长潜力。另外,公司在2017年具有多个分公司的开展计划,旨在进一步深化全国布局,拓展公司市场。

7.3.盛全物业(834070.OC):英式服务内核,定位高端市场

公司专注于现代服务领域的核心业务培养,确立了以各类业态的物业管理为主的中心化发展模式,包括中高端住宅、城市综合体、商务办公楼、商场、城市配套设施、学校、创业园科技园、医疗机构等。同时将产业链纵向延伸至市政公建环境保洁配套、设施设备生命周期管理、养老服务与健康管理以及物管行业研究和人才培育,形成多角化业务矩阵,致力于为合作伙伴提供全方位、专业化的服务运营管理。公司2017年上半年实现营收1.62亿元,同比增长43.2%;实现归母净利润为921.33万元,同比增长42.97%。

看点一:差异化竞争,“英式”手段创造优质服务

作为一家专门提供物业管理服务的企业,公司一直在着力提升物业服务的专业能力。公司主要从两个方面着手,专门面向高端服务场所推出的盛全“英式管家”服务。公司以盛全“英式管家”为代表的高端场所服务能力。公司是全球最资深的英式管家培训与服务机构——英国管家协会(UKBG)大中华(华东地区)唯一的合作伙伴。英国管家协会(UKBG)的核心理念是为顾客提供专业化的管家服务。公司通过与英国管家协会(UKBG)的合作,专门为高端酒店、会所和高端地产领域等提供管家培训、管家管理咨询服务。在物业管理公司同质化较为严重的环境下,公司差异化竞争的策略使得公司在高端市场占得先机。

看点二:分包业务,有效控制成本

公司所处的物业管理行业是一个劳动力密集型行业,日常保洁、秩序维护、绿化、搬运、维修和家政等物业服务都需要大量的人力,并且大量用工需要依靠项目本地解决。随着近年来国内劳动力成本的急剧上升,管理项目的全国化,容易导致公司员工管理效率下降,经营毛利率下滑。公司针对此问题,对主营业务进行了升级,将部分技术含量较低,附加值不高的业务进行外包,例如日常保洁、日常秩序维护和运送等服务。这大大控制了公司的管理成本,使得在公司营业成本上升的前提下运营成本基本保持稳定,使得公司可以专注于提升服务质量。

看点三:2017利润业绩增长喜人,前景广阔

由于公司在2017年大力发展业务,并且努力拓宽公司市场,截至2017年中,公司合同累计管理服务项目数量171个,其中住宅类91个,非住宅类80个,比上年年末增加项目19个,其中住宅类增加24个。公司经营活动产生的净现金流由2016年同期的0.1亿元流出转为流入0.1亿元。可见公司在2017年主营业务增速迅猛,并且根据公司发布的业绩预增公告,公司利润在2017年下半年可以继续保持上升趋势。

7.4.美的物业(839955.OC):打造丰富物业内涵,提供增值服务

公司成立于2000年,是一家具有国家一级资质的专业物业管理企业,佛山市顺德区物业管理行业协会副会长单位。公司主营业务为对接房地产企业开发项目提供的物业管理服务,并为房地产企业提供前期销售配合服务,同时还为社区提供其他物业增值服务。公司2017年上半年实现营收1.81亿元,同比增长62.80%;实现归母净利润为2247.27万元,同比增长247.88%。

看点一:物业管理内涵丰富,打造更高服务质量

我国物业管理已经进入多元化发展的新时期,公司在做好传统物业的前提下,加入了清扫保洁、园区绿化等增值服务,根据业主的需求,为其提供电子商务、物流配送、房产中介、信息咨询、居家养老、家政服务等各类特约服务,不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效应。从而细化社区服务范围,提升社区服务质量。美的物业“寻常生活”社区服务平台系统已全面上线运营,通过科学技术优化管理,提升社区服务的品质与效率,逐步实现社区服务全过程的互联网化、信息化及数据化。

看点二:布局成本上升,但利润增长喜人

由于公司在2017年增加了自己在提升服务质量方面的投资,2017年上半年,营业成本为1.47亿元,相比去年同期增长了63.64%,其中主要上升的成本为人力成本,可见公司为了提升服务品质投入了更多的人力成本。虽然公司营业成本相比去年上升,但是公司净利润率在2015年惊人的1800%之后仍然保持了相当惊人的增长,这说明了公司的发展现状喜人,且尚有继续盈利的潜力。

看点三:公司迎合行业互联网化趋势,发展方向正确

企业推进以信息化、标准化为核心的管理提升,通过搭建信息化管理平台E控中心对客户关系管理、现场质量监督、成本管控等内部管理流程进行梳理和再造,优化服务流程,建立服务标准,提升管理效率;另一方面,深化以自动化、智能化为特征的技术革新,通过互联网的应用、智能设备的投入实现对设施设备实时监控、建筑和能源节能提升、基础管理自动化等,减低对劳动人手的依赖,压缩可替代性的人工成本。企业抓住消费升级的机遇期,拥抱“互联网+”,不断创新求变,推出各项增值服务。挖掘社区“金矿”,重构物业服务企业的盈利模式,打开新的利润增长空间。

物业拥抱万亿级蓝海!新三板企业成“新贵”?【安信新三板】

7.5.新鸿运(833440.OC):由官方小众市场向公众市场转型,进军互联网产业

公司成立于1995年11月28日,其前身为南京新鸿运物业管理有限公司,2015年9月1日挂牌新三板上市。2004年9月获国家一级企业资质。公司管理物业面积近:1000万㎡。其物业托管项目均系通过市场化竞标夺得。除受聘物业管理外,公司属下有20多个独立核算的分公司、管理处。公司2017年上半年实现营收1.80亿元,同比增长15.01%;实现归母净利润为854.42万元,同比增长19.58%。

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看点一:财务报告表现稳定,为公司进一步增长打下基础

公司在2017年上半年主营业务表现稳定,并且连续四个财务年度实现营业收入增长,虽然在2016年及2017年上半年营收增长放缓,但这在一定程度上是因为公司在2016年开始尝试全新的业务模式即互联网模式,试图迎接行业的O2O及智能化趋势。与此同时,公司的营业利润在2015年后开始一直保持较高的净增长。偿债能力方面,公司作为实业公司,流动资产占总资产的比例却逐年上升,另外速动比率自2015年后一直保持在较高水平。这体现了公司良好的偿债能力,为公司的进一步扩张打下了基础。

看点二:强化原有业务的同时实现新的战略布局

公司在不断强化原有业务的同时,逐步进行战略规划调整,推动业务跨界并举,由官方市场、小众市场向公众市场转型,进军互联网产业、节能绿色产业领域,由单一服务商向综合运营商转变)进行发展。公司下半年度在公司纵向发展战略方面接触,包括联合本地行业内企业联合某网络公司创办互联网+物业企业――南京私人管家信息科技有限公司,搭建多元化、多领域、线上线下融合的物业延伸特色服务的互联网平台;与某绿色环保节能科技公司商谈并购、重组事项;在横向发展战略方面与大专院校洽谈成立校企联合的物业管理人员实训基地。综上所做工作为明年公司的全面走向公众市场奠定了基础,也为公司纵、横向推进战略迈出了坚实的一步。

看点三:背靠企事业单位业务线,公司未来稳定

公司主要为政府机关和企事业单位办公楼、公共文化场馆、大型商业广场、银行、学校、医院、高档写字楼及部分大型住宅小区提供专业的物业管理服务。其物业托管项目均系通过市场公开招标的方式取得,中标后统一配备人力资源、采购服务用材料及设备供应,部分用工采用劳务外包等方式组织实施,并最终通过完成合同约定的物业管理服务和履行合同期限,获取收入和现金流,实现盈利和公司规模的稳定增长。由于公司企事业单位业务的高占比,使得公司在竞争相对激烈的物业管理市场拥有相对稳定的业务来源和现金流,给予了公司进一步发展更大的保障和空间。

物业拥抱万亿级蓝海!新三板企业成“新贵”?【安信新三板】


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襄阳一小区电费被物业卷走 小区已停电两天

业主表示,由于他们小区没有从供电公司分表到户,小区只有一个电力部门的总计费表,所以小区的电费都是由物业代收后,再由物业交给供电公司。今年7月份,前物业公司没有经得业主们同意,也没有告诉相关部门,便擅自离开,并卷走了小区十多万元的电费。

襄阳一小区电费被物业卷走 小区已停电两天

而前期经过相关部门协商,业主们也垫付了一部分电费,供电部门也还在给庞公花苑正常供电,但直到前天上午十点,由于电费亏空一直没有补齐,庞公花苑小区开始停电,小区居民的生活立刻受到了影响。

而对此问题小区居民表示,他们是缴纳了电费,物业公司没有缴纳给供电公司应该由供电公司去追偿,不应该断小区住户的电。但供电部门表示,他们执行的是自动化供电,他们只针对户表,至于物业到底收取了业主多少电费,他们也不知情,需要小区业主一步步核对。但如果户表显示欠费,便会自动跳闸。

襄阳一小区电费被物业卷走 小区已停电两天

据小区业主委员会介绍,由于居民之前购买电较多,许多户电表中都还有上百度的电,而前物业把这笔十多万的电费卷走之后,只要该十多万的电费没有补齐,也就意味该小区的总户表上显示的都是欠费状态,则就不能供应上电。

经过社区、供电部门、物业公司、小区业主委员会坐一起谈判后,确定了初步方案。先由业主把这个钱先垫起来,然后再向前物业打官司追讨。社区表示,方案确定后,他们会尽快再约定各方进行商讨,尽快处理庞公花苑小区停电的问题。

襄阳一小区电费被物业卷走 小区已停电两天

供电部门表示,由于过去的许多老小区都没有对电力部门执行户表开放,一户一表,许多都交在物业或者业主代表手中,而这样一旦物业或者业主代表没有把电费缴纳给供电部门,也可能导致停电,而有意向安装一户一表的老旧小区,可以与供电部门沟通。(来源:云上襄阳)

金牌验房师惊爆内幕,交房时这5个细节要当心

金牌验房师惊爆内幕,交房时这5个细节要当心

一般房产商通知业主交房时长后,前1、2天来收房人会较集中,请来验收房子的人时长会比较紧,不能仔细的陪同你去看房子,建议先缓几天再来验房。这样验房时长更充裕,验房时也能更仔细

金牌验房师惊爆内幕,交房时这5个细节要当心

到达交房现场后,要求先验房后再收房,物业会催促交费,先不要交一些物业费用及相关费用,和物业进行沟通最好验收好后再交付费用

金牌验房师惊爆内幕,交房时这5个细节要当心

要让房产商先出示《建设工程质量认定证书》,业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》和各种相关验收表格。要特别注意的是如果交房现场没有《竣工验收备案表》就属于违规交付,拿了房都不能办理房产证

金牌验房师惊爆内幕,交房时这5个细节要当心

毛呸房的验房主要是检查房屋的质量,主要检查墙体的平整度是否存在空鼓、地面有无空壳开裂、门窗、阳台等部位是否有裂缝、厨房和厕所的防水效果,还有其他相关配套设施的检查等的验收。试防水效果时,不要直接在厕所灌满试防水,这时防水层还较薄弱如果出问题影响到楼下物管承建商要你承担责任,防水最好在装修做好三层防水才试

金牌验房师惊爆内幕,交房时这5个细节要当心

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验房的项目众多,时长较长,细节的要求也较高,最好聘请专业的验房师。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;管道堵塞为2个月等其他合同上写的保修

金牌验房师惊爆内幕,交房时这5个细节要当心

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信阳物业服务哪家强?排行榜在这里,快来看看有你家吗?

目前的信阳房地产市场,好房子层出不穷,让大批置业者挑花了眼,物业已经被广大购房者纳入买房的考量范围内。我们都知道买房子前期买的是品牌和质量,后期买的就是物业,高质量的物业不仅可以解决生活中的糟糕事,也可以让我们的生活住的舒心惬意。那信阳目前都有哪些高质量的品牌物业呢?

建业物业

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建业本身就是一个庞大的综合体,其物业至今已有23年历史,大品牌值得信赖。信阳建业11年来,从建业·森林半岛到建业·南湖壹号,再到建业·壹号城邦,建业物业服务了一批又一批的业主,给一个又一个家庭提供了管家式服务。除了建业开发的楼盘除外,诸如南湖燕园等项目也启用建业物业,可见其实力和信誉。

正商物业

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正商物业跟建业相似,他们的背后都有一个强大的经济体,走的是品牌路线。正商物业在信阳的服务楼盘主要体现在正商红河谷。物业就好比售后服务,红河谷这么一个大盘自然不能虎头蛇尾。除了解决业主的日常需求,正商物业定期举办集体活动,融洽了现代城市里淡漠的邻里关系,这个是值得跟多物业培训学习的。

昌建物业

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一个社区好的居住品质,除却房屋质量与小区环境,最重要的就是物管服务了,好的物管服务就如给同给业主一个贴心管家般,永远是将业主放在第一位。昌建物业始终坚持“亲情服务,尽善尽美”, 精心尽力的为小区业主做好各项服务工作,获得了业主们的一致好评。昌建物业服务的昌建·欧洲故事在2013年获得“河南省物业管理优秀住宅小区”。所以说,高质量的物业绝对不是空穴来风。

鑫苑物业

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“鑫苑名家”经过很多考察,社会上对鑫苑的社区环境、社区文化建设等各项工作给予充分肯定和赞赏,因此当时的鑫苑物业可谓红极一时。博林国际广场选用的就是鑫苑物业,生活于其中,每处细节均体现着无数物管人员的真心:当年老的业主深夜回到小区,物业人员会细心地将老人送到家门口;业主深夜缺水时,物业人员能及时送去桶装水以解业主燃眉之急……细节就打败了很大物业。

金田物业

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说起这个,可能很多人并不知道,可是提到中国铁建·领秀城,信阳人就应该了然于心。金田物业最轰动的一次,就是在2015年金田物业工作人员利用三分钟救了一名4岁突发羊癫疯症状的小朋友。金田物业管理处处理拾金不昧、帮业主捡钥匙、煤气泄露等问题比比皆是。物业管理工作就是从每一件小事做起,时刻把业主的利益放在心上,甘做业主们的守护者,金田物业做的很好。

以上提到的物业,有没有你家的呢?当然,以上只是小编个人的观点,你认为信阳还有哪些不错的物业,欢迎留言讨论!【信阳房产网独家稿件,未经允许,不得转载!】